Prodej nemovitosti je o dost složitější záležitost než třeba prodej automobilu, jde o transakci v řádech až milionů korun, kterou mnoho lidí řeší jen jednou za život. Kdo chce prodávat nemovitost, má dvě možnosti – buď si věří a spolehne se pouze na svou hlavu a své síly, nebo využije služeb realitních makléřů.
Prodej si sám
Jedinou výhodou samostatného prodeje nemovitosti je ušetřená provize realitní kanceláři. Ta se pohybuje obvykle mezi 4 až 6 procenty, přičemž platí, že čím je nemovitost dražší, tím by se mělo i toto procento snižovat. První problém, který bude prodávající muset sám řešit, je, jak stanovit optimální prodejní cenu. Pokud stanoví tuto cenu moc vysokou, stane se nemovitost neprodejnou a prodej se bude protahovat dlouhou dobu. Pokud naopak bude prodejní cena nižší, než je obvyklá tržní cena, pak výhoda ušetřené provize rychle mizí.
Soukromý inzerát v inzertních novinách přiláká v první řadě velké množství realitních kanceláří, které se budou snažit získat inzerovanou nemovitost do své nabídky. Pro kupující je mnohem pohodlnější procházet fotoinzerce realitních kanceláří než telefonovat na třířádkové soukromé inzeráty a objíždět velké množství nemovitostí na prohlídky.
KOMERČNÍ BUDOVY:Řada lidí navíc k těmto inzerátům už nemá velkou důvěru, protože se za nimi často skrývají nabídky realitních kanceláří. Existuje také reálná šance, že soukromý inzerát přiláká různé spekulanty, kteří se budou snažit zakoupit nemovitost pod její reálnou hodnotou. Nicméně pokud si sami najdete vhodného kupce, mělo by být pravidlem sepsat ve spolupráci s právníkem kvalitní kupní smlouvu, ve které budou dobře ošetřena rizika, která jsou s prodejem spojena.
Jak vybírat realitku
Pokud se nakonec rozhodnete využít služeb některé z realitních kanceláří, budete se muset rozhodovat, kterou z tak velkého počtu vybrat. V České republice jich působí několik tisíc. Může se jednat o velké realitní kanceláře se stovkou makléřů, o menší kanceláře s několika makléři, nebo i o samostatně pracující realitní makléře.
Nelze obecně říci, že by velká realitní kancelář byla lepší než malá, nebo naopak. Ta větší má lepší možnosti inzerce, může si dovolit dávat více peněz do propagace, může mít i obsáhlejší databázi poptávky, na druhé straně má v nabídce i více nemovitostí, kupující si pak vybere nějakou jinou, a nikoliv tu vaši, její makléři jsou časově velmi vytížení, a nemohou se tedy jednotlivým nemovitostem tolik věnovat. Menší kanceláře mají výhodu individuálního přístupu ke každé nemovitosti.
Asi nejlepším vodítkem při výběru je doporučení někoho, kdo již má s danou kanceláří dobré zkušenosti. Můžete také několik kanceláří náhodně navštívit, prostředí, v jakém kancelář působí, může vypovídat hodně o její činnosti. Posuzujte také, jak odborně a profesionálně její makléři působí. Má kancelář vlastního právníka, nebo spolupracuje s nějakou advokátní kanceláří? Pokud ne, poohlédněte se raději někde jinde, některé kanceláře mohou, ve snaze snížit si náklady, používat stále stejné vzory právních smluv.
Standardní službou kanceláře zaplacenou v ceně provize by měl být kompletní právní servis. Informujte se také, jakým způsobem probíhá složení kupní ceny za nemovitost. Standardně kupující složí v realitní kanceláři tzv. rezervační zálohu ve výši provize realitní kanceláře a vlastní složení kupní ceny probíhá přes notářskou úschovu, popř. vázaný vklad v bance. Pozor na kanceláře, které by chtěly složit celou částku v kanceláři.
Výhodou kanceláře může být i členství v Asociaci realitních kanceláří nebo v Unii realitních kanceláří. Tato profesní uskupení by měla zaručovat, že členské realitní kanceláře jednají v zájmu klienta a dodržují tzv. Etický kodex člena. Také se snaží kultivovat celkové prostředí obchodu s realitami směrem k západoevropskému standardu.
INTERNETOVÁ AUKCE:Exkluzivita má své výhody
Pokud si vyberete určitou realitní kancelář, bude s vámi chtít kancelář sepsat smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti. Jedná se nejčastěji o zprostředkovatelskou smlouvu podle § 642 a násl. Obchodního zákoníku. Na základě této smlouvy se realitní kancelář zaváže za provizi zprostředkovat prodej nemovitosti. Tato smlouva může být buď výhradní, nebo nevýhradní.
Nevýhradní smlouva má jedinou výhodu, a to, že nemovitost může být nabízena více realitními kancelářemi. V dnešní době ale nemá velký význam nabízet nemovitost přes několik realitních kanceláří. Zpravidla inzerují všechny na stejných internetových serverech a ve stejných inzertních časopisech. Kupující pak vidí stejnou nemovitost několikrát, pokaždé u jiné realitní kanceláře. Výsledek je pak takový, že si bude myslet, že o danou nemovitost není zájem, nedaří se ji prodat, a proto je nabízena více kancelářemi.
Dalším důvodem je, že realitní kancelář dostává zaplacenu provizi až po prostředkování prodeje nemovitosti, u výhradní smlouvy má zaručeno, že nemovitost neprodá jiná kancelář, ona obdrží provizi, a může si tedy dovolit větší výdaje za propagaci. Většina nevýhradních smluv zpravidla končí tak, i když vám to asi na rovinu nikdo z kanceláře neřekne, že je kancelář inzeruje jen na svých internetových stránkách a nikde jinde – maximálně tam, kde to moc nestojí. Tím končí její zájem o nabízenou nemovitost.
Po sepsání smlouvy by vám měl makléř v pravidelných intervalech telefonovat a informovat vás o tom, co vše již kancelář pro prodej udělala, kde všude inzeruje, nebo pokud se např. změnilo roční období, udělat nové fotografie nemovitosti, aby nebyla potenciálním kupujícím prezentována ještě v létě fotkou, na které je zasypaná sněhem.
