Anuita
Hypotéka se v naprosté většině případů splácí pravidelnými měsíčními splátkami, jejichž výše se po celou dobu nemění. Takovéto konstantní platbě se říká anuita. Zahrnuje v sobě jak částku úroků, které se platí bance za půjčení prostředků, tak samotnou splátku úvěru (úmor). Obě složky jsou tu rozpočteny tak, aby se celková výše anuitní platby v čase neměnila. Nejdříve v ní převažuje úroková složka, neboť výše dluhu je na začátku nejvyšší.
Postupně s tím, jak je úvěr splácen (umořován), dluh se snižuje, takže v anuitě podíl úroků klesá a zároveň začíná převažovat samotná splátka úvěru. To má praktický význam pro výši daňových odpočtů, každý rok je totiž možné snížit si základ daně o sumu z hypotéky zaplacených úroků. Z konstrukce anuitního splácení pak vyplývá, že v prvních letech trvání hypotéky jsou odpočty úroků vyšší než později. Maximálně si lze ročně odečíst 300 000 korun a stejná možnost je i u úvěrů a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření.
Doba splácení hypotéky
Co radí daňový poradce čtenářům odborník? Přinášíme odpovědi na nejčastější otázky.
Doléhá-li na vás KRIZE STŘEDNÍHO VĚKU, pokuste se jí nepodléhat. Jak rozvinete svou kariéru?
Ovoce a zelenina nesmějí ve správném jídelníčku chybět. Jak je poznat ty správné a chutné plody?
Doba splatnosti hypotečního úvěru se bude většinou pohybovat v rozmezí pěti až třiceti let, nejčastěji se volí pět až deset let. Kratší doba splácení znamená vyšší měsíční platby a je tedy třeba mít dostatečné příjmy, které to umožní. Naopak při delší době splácení se měsíční splátka úvěru sníží a úvěr se tak stává finančně dostupnější. Nevýhodou je, že celková suma úroků zaplacených bance za celou dobu se naopak zvýší a hypotéka je při delší době splatnosti nákladnější.
Doba fixace a mimořádné splátky úvěru
Důležitou charakteristikou úvěru, nad kterou je nutné se zamyslet, je doba fixace úrokové sazby. Během této doby se výše úrokové sazby nemění a zůstává stejná nezávisle na pohybu tržních úrokových sazeb. Čím je delší, tím je riziko změny sazeb v neprospěch banky vyšší, a proto bývají úvěry s delší dobou fixace úročeny vyšší úrokovou sazbou.
Kromě toho je na zvolené době fixace závislá také možnost provádění mimořádných splátek úvěru (nad rámec sjednaných pravidelných měsíčních plateb). Na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření není možné splácet hypotéku libovolně a nepravidelně. Pro banku by to znamenalo ztráty z neobdržených úroků, a proto jsou za mimořádné splátky nebo předčasné splacení úvěru udělovány smluvní pokuty, a to dosti vysoké.
 |
Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE. |
Pouze po skončení každé doby fixace je možné částečně nebo úplně splatit úvěr. Sjednává se totiž nová výše úrokové sazby, která vychází z aktuální situace na trhu. Jelikož tato sazba může být vyšší, než byla ta původní a než jsme ochotni platit, je možné úvěr bez sankcí ukončit nebo alespoň částečně snížit.
Je vidět, že při čerpání hypotéčního úvěru má dlužník menší volnost než v případě stavebního spoření, kde není pravidelnost splácení stanovena tak striktně. Tam je sice také nutné platit spořitelně stanovené měsíční splátky, není ale omezena možnost platit je dříve a vyšší, než je stanoveno ve smlouvě.
Kromě toho jsou hypotéky určeny na rozdíl od stavebního spoření většinou na větší investice, minimální výše úvěru bývá stanovena na dvě stě tisíc korun.
Úroková sazba a poplatky
Úroková sazba patří mezi hlavní kritéria, podle kterých se vybírá nejvýhodnější banka a nejvýhodnější hypotéka. Je ale třeba vědět, že úrokové sazby, které banky uvádějí ve svých propagačních materiálech, jsou většinou sazbami minimálními, které budou nabídnuty pouze nejbonitnějším klientům. Průměrný žadatel o hypotéku získá pravděpodobně sazbu vyšší. Opakem jsou sazby garantované, které banka přidělí všem klientům bez rozdílů stejné.
|
Chcete vědět, zda je výhodné vzít si hypotéku teď, nebo ještě počkat? To vám poví náš FINCENTRUM HYPOINDEX. |
Kromě toho se do celkových nákladů promítají také poplatky, které jsou spojené s posouzením žádosti, s vyřízením úvěru a potom také s vedením úvěrového účtu. Je třeba se připravit na to, že za posouzení žádosti o úvěr si banka může naúčtovat poplatek, který zpětně nevrátí ani v případě, že úvěr neposkytne.
Zajištění úvěru
Hypotéční úvěry na bydlení se vyznačují tím, že vždy musí být zajištěné zástavou nemovitosti. Do zástavy se ale nemusí dávat pouze sama nemovitost, která je předmětem úvěru, tedy ta, která bude z úvěru financována. Jako zástava se může využít i jiná nemovitost, pokud ji má zájemce o hypotéku k dispozici. Bude tak mít velkou výhodu, neboť pak může v ideálním případě obdržet úvěr až ve výši celkových nákladů, které chce na koupi či stavbu vynaložit.
Dále je důležité připravit se na to, že banka bude brát v úvahu tržní odhadní cenu nemovitosti, která se dává do zástavy. To znamená, že pokud si budeme například kupovat byt a hypotéku jím zajistíme, nezáleží na tom, kolik prodávajícímu zaplatíme, ale na tom, jak si banka sama tuto nemovitost ohodnotí.
Jaké máte zkušenosti s čerpáním hypotéky? Překvapilo vás něco? S jakými problémy jste se setkali? Co doporučujete těm, kteří si o hypotéku teprve chtějí požádat?
