Možností, jak kombinovat hypotéku se stavebním spořením, je několik. V dnešním komentáři se zaměřím na situaci, kdy výplata z ukončeného stavebního spoření poslouží k částečnému umoření hypotečního úvěru. Je to poměrně jednoduchá kombinace, která využívá zatím ještě štědré ruky státu. Navzdory závazkům plynoucím z hypotečního úvěru by bylo nerozumné tuto podporu nevyužít.
Podívejme se tedy na konkrétní příklad s následujícími parametry:
Třicetiletý svobodný muž si pořizuje byt v hodnotě 1,2 miliónu korun a za tímto účelem si chce vzít hypoteční úvěr ve výši 800 tisíc korun. Zbývající 400 tisíc korun využije z vlastních zdrojů. Z hlediska zajištění i bonity nemá hypoteční banka žádné problémy a mladý muž pouze váhá nad délkou splatnosti hypotečního úvěru. Rozhoduje se mezi patnáctiletou a dvacetiletou hypotékou. Jeho bonita je dostatečná pro obě délky splatnosti, avšak delší hypotéka by mu i při současných možnostech umožnila část peněz spořit. Hypoteční banka mu pro pětiletou fixaci nabízí sazbu šest procent. V následující tabulce se nabízí srovnání měsíčního zatížení klienta při těchto dvou různých splatnostech.
| HÚ, 6% p.a., 15 let, fix 5 let | HÚ, 6% p.a., 20 let, fix 5 let |
| Měsíční anuita | Měsíční anuita |
| 6 751 Kč |
5 731 Kč |
Zdroj: výpočty Fincentra
V případě zvolení delší doby splatnosti bude splátka o 1 020 Kč nižší a mladému muži se nabízí možnost založení stavebního spoření. Na toto stavební spoření má v úmyslu ukládat rozdíl obou anuit jako pravidelnou měsíční úložku. Předpokládejme, že vedení účtu stavebního spoření bude stát 20 Kč měsíčně a tudíž bude ukládat vždy rovnou tisícovku. Toto stavební spoření bude zakládáno za účelem spoření v rámci pětiletého cyklu (samozřejmě se nabízí i možnosti kombinace prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření).
Váháte mezi několika hypotékami? Nabízíme vám možnost je snadno a rychle porovnat v této speciální sekci.
Stavební spořitelna bude svému klientovi zhodnocovat vložené prostředky a zároveň mu bude po pěti letech vyplacena ceková státní podpora. Klient tedy po pěti letech ukončí smlouvu a získané prostředky jednorázově použije na umoření části hypotečního úvěru. To mu umožní nastavené parametry hypotečního úvěru, neboť se rozhodl pro pětileté období fixace, na jehož konci může dlužník splatit hypotéku celou, popřípadě její část. Je logické, že při tisícových úložkách nemůže výnos ze stavebního spoření stačit na celé umoření hypotéky, avšak na menší část ano.
Pro posouzení vhodnosti této kombinace je ovšem třeba se podívat do struktury anuitních splátek u obou délek splatnosti. Obecně platí následující dvě pravidla, která později doložím čísly:
-
Čím delší je doba splatnosti hypotéky, tím více dlužník zaplatí na úrocích.
-
U delší hypotéky výrazněji dominují v prvních letech splácení úroky, zatímco úmor bývá nízký.
Podívejme se na detailní strukturu splátek v prvním pětiletém cyklu. V případě dvacetileté hypotéky bude na jeho konci umořena hypotéka výnosem ze stavebního spoření.
5 731 Kč 4 011 3 985 679 836 Kč
Patnáctiletá hypotéka
Dvacetiletá hypotéka
Výše anuity
6 751 Kč
Úmor
Úrok
Úmor
Úrok
1. splátka
2 738
4 013
1 720
2. splátka
2 752
3 999
1 729
4 002
3. splátka
2 766
1 738
3 993
-
-
-
-
-
60. splátka
3 680
3 071
2 313
3 418
Celkem za 5 let
191 217 Kč
213 843 Kč
120 164 Kč
223 696 Kč
Výše hypotéky po pěti letetch
608 783 Kč
-
-
Zdroj: výpočty Fincentra
Komentář k tabulce:
Výše uvedená tabulka podtrhuje obecné zásady anuitního splácení. U delší hypotéky převažuje v prvních letech splácení jednoznačně úrok. V našem případě u dvacetileté hypotéky činil úmor v první splátce pouze třicet procent, zatímco úrok neuvěřitelných procent sedmdesát. U patnáctileté hypotéky činil poměr úmor/úrok 40/60.
Nevíte, na kolik vás hypotéka vlastně vyjde? Nabízíme vám speciální hypoteční kalkulačku - ZDE.
Po pěti letech se u kratší hypotéky poměr překlápí již ve prospěch úmoru. U dvacetileté hypotéky naopak stále výrazně dominuje v anuitě úrok. Pro našeho klienta je ovšem důležité, zda spořená tisícikoruna do stavebního spoření mu nakonec přinesla výhodu nebo nevýhodu.
Nyní je třeba vědět, kolik má mladý muž naspořeno na svém účtu stavebního spoření. Při pravidelné tisícikorunové úložce mu stavební spořitelna vyplatí přibližně osmdesát tisíc korun (součet vlastních úložek, státní podpory a připsaných úroků). Použije-li těchto přibližně osmdesát tisíc korun na částečnou úhradu hypotéky, pak bude činit nesplacená část dvacetileté hypotéky 599 tisíc, oproti 608 tisícům v případě patnáctileté hypotéky. To jednoznačný důkaz, že tato kombinace mu přinesla pozitivní efekt.
Tato kombinace má ovšem i další výhody:
-
Pokud klient uplatňuje zaplacené úroky z hypotečního úvěru jako položku snižující základ daně, tak v případě kombinace využije vyššího úrokového zatížení a dosáhne vyšší daňové úspory.
-
V případě, že mu výrazně poklesnou příjmy, pak má vůči hypoteční bance nižší pravidelný závazek. Povinnost spořit na účet stavební spořitelny není tak přísná a může na pár měsíců klidně přestat. V případě trvalejšího poklesu příjmů může spořit déle než pět let, popřípadě může zkusit požádat o snížení cílové částky.
Také máte vedle hypotečního úvěru založené stavební spoření, na které spoříte a využíváte štědré státní podpory? Podělte se s námi o vaše názory a zkušenosti.
