Vývoj hypotečního trhu a úrokových sazeb
Obliba hypotečních úvěrů v čase neustále roste. Kromě příznivého vývoje úrokových sazeb v posledních letech na tom má zásluhu také mnohem vstřícnější přístup bank k zájemcům o hypotéku. Zatímco kdysi byly hypotéky určeny pouze pro nejbonitnější klienty a banky je prodávaly jako luxusní bankovní produkt, v současnosti se banky velmi snaží, aby získaly nové klienty. Vyřízení hypotečního úvěru probíhá na počkání, peníze klient obdrží do několika málo dní, nevybírají se nevratné poplatky za posouzení žádosti o úvěr, zjednodušila se administrativa a hypotéku lze již získat i na poště. O tomto vývoji hypotečního trhu svědčí i to, že v roce 2000 mělo hypotéku jen necelých 30 tisíc občanů, loni to bylo již 220 tisíc hypoték.
O vývoji úrokových sazeb v posledních letech vypovídá také FINCENTRUM HYPOINDEX, který měří výši průměrné úrokové sazby nově poskytnutých hypoték v daném kalendářním měsíci. Například počátkem roku 2003 činila hodnota tohoto ukazatele 5,73 %, nyní to je 4,14 %. Byly však i lepší časy, například v červenci přesně před rokem byla tato hodnota pouze 3,64 %. Naopak před několika lety se úrokové sazby pohybovaly vysoko nad deseti procenty. Majitelé takových hypoték jistě přivítají možnost se jich co nejdříve „zbavit“ a využít aktuálních mnohem výhodnějších podmínek. Jednou z možností je refinancování stávající hypotéky úvěrem novým.
Nevýhodné úvěry lze refinancovat
Obecně platí, že hypoteční úvěr může být bez sankčních poplatků částečně či zcela splacen pouze po skončení doby fixace. Tehdy banka klientovi nabídne novou úrokovou sazbu, která by měla vycházet z aktuální situace na trhu. Záleží však na tom, zda banka přiděluje svým stávajícím klientům stejné sazby jako těm, kteří si u ní sjednávají úvěr nový. Klient se pak může rozhodnout, zda tuto sazbu přijme, nebo ne. Ve druhém případě má jako jednu z možností vybrat si jinou banku. Tedy sjednat si někde jinde hypotéku novou a tou stávající hypotéku splatit.
V zahraničí se tento způsob běžně využívá, banky se tak snaží přetahovat klienty od konkurence a nabízejí jim proto různá zvýhodnění, jakou jsou nižší úrokové sazby nebo snížené poplatky. V ČR prozatím probíhá především boj o nové klienty, jelikož historie našeho hypotečního bankovnictví není dlouhá. Zda využít možnost refinancování hypotéky a přejít třeba k jiné bance se ale netýká jen hypoték. Především bude výhodné splatit hypotékou například spotřebitelské úvěry, jejichž sazby jsou o mnoho vyšší.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOPostup při refinancování úvěru hypotékou
Hypoteční úvěr však musí být v každém případě zajištěn zástavou nemovitosti, to je dáno zákonem. Pokud je hypotékou refinancován úvěr, který takto zajištěn není, musí si dlužník nějakou nemovitost obstarat. Nechá si vyhotovit odhad její tržní ceny a provede se zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tedy postupuje se jako u každé jiné hypotéky.
Splacení hypotéky hypotékou
Pokud však bude novým hypotečním úvěrem refinancováno splacení jiného stávajícího hypotečního úvěru a k zajištění nového úvěru bude použita ta nemovitost, která již slouží jako zástava stávajícího úvěru, bude muset první banka dát souhlas s výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí (tzv. kvitanci). Výsledkem celého postupu pak je to, že druhá banka se stane zástavním věřitelem prvním v pořadí. Jak by vše mělo proběhnout? Uvedeme si příklad, kdy klient čerpá hypotéku u „první“ banky a chce ji nyní splatit novou hypotékou u „druhé“ banky.
* Nejprve si klient požádá o novou hypotéku, předloží všechny potřebné doklady a nechá provést ocenění nemovitosti, která bude sloužit druhé bance k zajištění nové hypotéky. Sepíše se úvěrová a zástavní smlouva a zástavní právo se vloží do katastru nemovitostí. Nemovitost je nyní zastavena ve prospěch obou bank, přičemž první banka zůstává věřitelem prvním v pořadí.
* Novou hypotékou je poté splacen stávající úvěr, který dosud dlužník splácel u první banky.
* První banka pak zašle na katastr nemovitostí souhlas s výmazem zástavního práva (kvitanci). Druhá hypoteční banka se tak stane zástavním věřitelem prvním v pořadí a klient u ní splácí nový hypoteční úvěr.
Kdy se refinancování vyplatí?
Samozřejmě v případě, kdy to přinese dlužníkovi úsporu. Například když došlo k velkému poklesu úrokových, když chce dlužník prodloužit dobu splatnosti úvěru, nebo když mu jiná banka nabídne výhodnější podmínky. Je však třeba počítat také s náklady. Jsou to poplatky za uzavření nové smlouvy, za zápis do katastru nemovitosti, za ocenění hodnoty nemovitosti a podobně. Pokud by byl původní úvěr splacen mimo dobu skončení fixace, musel by klient zřejmě navíc zaplatit stávající bance také nemalé sankční poplatky. Je třeba si dobře spočítat náklady a výnosy způsobené použitím refinancování úvěru úvěrem.
