Výše anuitních splátek je po celou dobu splatnosti úvěru konstantní. To platí za předpokladu, že se po celou dobu splatnosti nemění výše úrokové sazby. Vzhledem k tomu, že v praxi při splácení hypotéky dochází vždy po skončení doby fixace ke změně úrokové sazby, mění se také výše splátek. Konstantní zůstávají pouze v rámci fixačního období.
Kromě anuitního splácení konstantními částkami je však možné také splácení progresivní, nebo degresivní. V prvním případě se splátky v průběhu doby postupně zvyšují, ve druhém případě snižují. Tyto způsoby splácení hypotečních úvěrů se však v praxi používají výjimečně.
HYPOTEČNÍ ÚVĚR SNÍŽÍ DANĚAnuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje jednak samotnou splátku jistiny a dále úroky, které platí dlužník věřiteli za vypůjčení prostředků. Součet těchto dvou částí je konstantní, jejich podíl se ale v průběhu splácení mění. S tím, jak je postupně umořován dluh, snižuje se výše úroků ve splátce. Tato skutečnost se v praxi projeví například při uplatňování daňových odpočtů u úvěrů použitých na financování bydlení. Vzhledem k tomu, že se postupně snižuje částka ročně zaplacených úroků, snižuje se – samozřejmě za jinak stejných podmínek - každým rokem rovněž výše odpočtů. Více si o tom můžete přečíst v tomto článku.
Jak spočítat výši anuitní splátky úvěrů
Pokud vás zajímá, kolik by vás stál hypoteční úvěr při různě dlouhých dobách splatnosti nebo při změně úrokové sazby, můžete si spočítat výši splátky (anuity) pro konkrétní zadání. Nejjednodušší je samozřejmě použít kalkulačky, které mají na svých webových stránkách téměř všechny banky. Pokud si chcete kromě výpočtu anuity sami sestavit splátkový kalendář, můžete využít finanční funkci PLATBA v Excelu. Získáte tak přehled, kolik v každé anuitní splátce v jednotlivých letech či měsících splácení činí úrok a kolik úmor a jak vysoký je nesplacený zůstatek úvěru. Pokud byste si chtěli zkusit vypočítat výši splátky hypotečního úvěru jen tak ručně na kalkulačce, stačí vám následující jednoduchý vzorec:
Běžně se uvádějí roční úrokové sazby, které se značí p.a. (per annum) – například „hypoteční úvěr s roční úrokovou sazbou 4,5 % p.a.“. Při výpočtu měsíční anuitní splátky se do vzorce dosadí měsíční úroková sazba p.m., kterou získáme vydělením roční sazby dvanácti. V horním exponentu je ve vzorci počet měsíců splácení (dvanáctinásobek počtu let splácení). Pokud by se počítala roční anuita, dosadily by se do vzorce roční hodnoty sazby a délky doby splácení.
1/ Závislost výše anuity na délce doby splácení
S rostoucí délkou doby splatnosti se za jinak stejných podmínek snižuje výše anuitní splátky. Pokud je splátka úvěru o určitém objemu pro klienta příliš vysoká, může si ji snížit volbou delší doby splácení. Nebo tímto způsobem dosáhne na vyšší úvěr. Příliš dlouhá doba splatnosti je však nákladná ať již jde o úroky či poplatky, navíc prodlužováním doby splácení nad 20 či 25 let se již snížení anuity příliš neprojeví. Více si o tom můžete přečíst v článku, který naleznete zde. Najdete v něm také následující tabulku, která názorně ukazuje, jak se s prodlužující se dobou splatnosti při neměnné úrokové sazbě snižují splátky úvěru a jak se zvyšuje celková suma zaplacených úroků:
| Závislost výše splátek a celkově zaplacených úroků na délce doby splatnosti úvěru (1 mil. korun, 5 %) | ||||
| doba splatnosti v letech | splátka (Kč) | pokles výše splátky při prodloužení splatnosti o 5 let (Kč) | celkově zaplacené úroky (Kč) | nárůst výše celkových úroků při prodloužení splatnosti o 5 let (Kč) |
| 10 let | 10.607 | - | 272.786 | - |
| 15 let | 7.908 | -2.699 | 423.429 | +150.643 |
| 20 let | 6.600 | -1.308 | 583.894 | +160.465 |
| 25 let | 5.846 | -754 | 753.770 | +169.876 |
| 30 let | 5.368 | -478 | 932.558 | +178.788 |
| 35 let | 5.047 | -321 | 1.119.688 | +187.130 |
| 40 let | 4.822 | -225 | 1.314.544 | +194.856 |
Poznámka: Není zde zohledněna časová hodnota peněz, aby bylo názorně vidět, jak velký vliv má prodloužení doby splatnosti o konkrétní počet let na výši sumy celkově zaplacených úroků.
2/ Závislost výše anuity na výši úrokové sazby
Změny úrokových sazeb v čase
V níže uvedené tabulce je výše splátek úvěru ve výši 1 mil. korun vypočtená pro několik různých úrokových sazeb při různě dlouhé době splatnosti. Zde je dobře vidět, jak pokles úrokových sazeb v minulých letech rozhýbal hypoteční trh. Před několika lety dosahovaly úrokové sazby hypoték dvojciferných hodnot. Proto si je mohli dovolit jen velmi bonitní zájemci. V loňském roce, kdy byly úrokové sazby na historicky nejnižších hodnotách, se některé hypoteční úvěry s roční fixací poskytovaly i za sazby nižší než tři procenta. Jak se takový rozdíl projeví ve výši splátky? Například pro dvacetiletou dobu splatnosti vychází při úrokové sazbě 3 % výše anuity 5 546 korun, při sazbě 12 % to je 11 011 korun, tedy přibližně dvojnásobek. Konkrétní hodnoty jsou v tabulce:
| Výše anuitní měsíční splátky úvěru 1 mil. korun v závislosti na výši úrokové sazby a délce doby splatnosti (Kč) | |||||
| doba splatnosti | výše roční úrokové sazby (%) | ||||
| 3,0% | 4,3% | 4,5% | 7,0% | 12,0% | |
| 5 let | 17 969 | 18 552 | 18 643 | 19 801 | 22 244 |
| 10 let | 9 656 | 10 268 | 10 364 | 11 611 | 14 347 |
| 15 let | 6 906 | 7 548 | 7 650 | 8 988 | 12 002 |
| 20 let | 5 546 | 6 219 | 6 326 | 7 753 | 11 011 |
| 25 let | 4 742 | 5 445 | 5 558 | 7 068 | 10 532 |
| 30 let | 4 216 | 4 949 | 5 067 | 6 653 | 10 286 |
Krátké a dlouhé fixace
Při výběru doby fixace si klient volí, zda na sebe vzít větší riziko a dát přednost výhodnější kratší fixaci. Vždy záleží na konkrétní aktuální nabídce bank, ale kolik může činit rozdíl ve výši splátky při roční a pětileté fixaci? Jak již bylo řečeno, nejvýhodnější roční sazby se v minulosti dostaly až pod tři procenta. Úrokové sazby zafixované na pět let se v současnosti nečastěji pohybují v širokém pásmu mezi 4 % až 5 %. O kolik korun je vyšší splátka milionového úvěru s dvacetiletou splatností při úrokové sazbě 4,5 % v porovnání se sazbou 3 %? Vyšší splátka činí 6 326 korun, nižší 5 546 korun, rozdíl je 780 korun – pro některé dlužníky to bude vysoká částka, pro některé zanedbatelná. (Sazby 3 % a 4,5 % jsou zde uvedeny pouze jako příklad, nejde zde o porovnání výhodnosti roční a pětileté fixace v některém konkrétním časovém období.)
Marketingový nástroj bank
Jako hlavní marketingový nástroj při prodeji hypoték banky využívají úrokové sazby. Zdůrazňují se i rozdíly v řádu setin, například sazba 2,98 % má být rozhodně výhodnější než sazba 2,99 %. Takový rozdíl je však naprosto zanedbatelný. V tabulce jsou jako příklad uvedeny výše splátek pro sazby 4,3 % a 4,5 %, tento rozdíl 0,20 procentního bodu by již měl být celkem výrazný. Přesto se u milionového úvěru liší výše splátek při těchto dvou sazbách „pouze“ přibližně sto korun (s prodlužující se splatností se rozdíl mírně zvyšuje). Zájemci o úvěr se při volbě hypotéky řídí především právě úrokovými sazbami, takže bance by stačilo například zvýšit poplatek za vedení účtu o sto korun a mohla by při stejném výsledku celkem výrazně snížit úrokovou sazbu.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFO
