Jak si vybrat nejlevnější úvěr

V minulém díle seriálu o financování bydlení jsme si ukázali, jak správně určit cenu konkrétního úvěru. Seznámili jsme se s termínem efektivní úrok, to ale stále nic neříká o tom, o kolik je jedna nabídka úvěru výhodnější než jiná. Nesmíme také zapomenout na zohlednění časové hodnoty peněz.

Cenu úvěru umíme vyjádřit efektivním úrokem, ale stále nám to nic neříká o tom, o kolik je jedna nabídka úvěru levnější než jiná. Pod nabídkou s efektivním úrokem 3,16 % nebo 4,51 % si nic nepředstavíme. O kolik je jeden úvěr dražší než jiný?

Níže uvedená tabulka ukazuje pro danou dobu splatnosti a pro daný nárůst efektivního úroku, kolik celkově zaplatíme navíc. Tato částka je vyjádřena v současné hodnotě všech plateb.

Tato tabulka nám umožňuje vyjádřit, jak se nárůst efektivního úroku promítne do současné ceny peněz. Například nárůst efektivního úroku o 0,1 % (pro 20letou dobu splatnosti) znamená nárůst současné hodnoty peněz o 8 069 Kč. Pro nárůst 0,12 % dostaneme 9 679 Kč.

Jinými slovy řečeno, nárůst efektivního úroku o 0,12 % je totéž jako zaplacení vstupního poplatku 9 679 Kč. Když se nám povede najít úvěrovou příležitost, která má o 0,12 % nižší efektivní úrok, ušetříme 9 679 Kč.

Nárůst současné hodnoty všech plateb pro danou dobu splatnosti a pro daný nárůst efektivního úroku pro hypoteční úvěr ve výši 1 mil. Kč

Nárůst úroku (v Kč)
Splatnost	0,01%	0,10%	0,20%	0,50%	1,00%	1,50%	2,00%
5	241	2 407	4 817	12 070	24 228	36 474	48 808
10	452	4 529	9 071	22 766	45 829	69 188	92 840
15	640	6 414	12 850	32 293	65 143	98 542	132 481
20	805	8 069	16 172	40 677	82 168	124 453	167 510
30	1 073	10 748	21 547	54 236	109 669	166 231	223 858

Pár zajímavých příkladů:

• Výše státní podpory pro mladé je 2 procentní body. Snížení úrokové sazby o 2 procentní body znamená při desetileté době splatnosti u milionového úvěru úsporu 92 840 Kč. Hodnota státní podpory je tedy 92 840 Kč.
• Úrokové sazby hypotečních bank je možné ovlivnit. Buď je možné dostat se do jiné úrokové kategorie, nebo si vybrat jinou hypoteční banku. Pokles úrokové sazby o 1 % při době splatnosti 20 let znamená úsporu 82 168 Kč.
• Občas se mění úrokové sazby bank. Kdo má štěstí a zastihne pokles sazeb, ušetří při poklesu o 0,5 % a při době splatnosti úvěru 10 let 22 766 Kč.
• Různé produkty jedné hypoteční banky mají různé úrokové sazby. Např. rozdíl mezi sazbami 4,9 % a 5,2 % činí 24 241 Kč pro splatnost 20 let.

Úrokové sazby hypoték začaly růst. Více ZDE

Úplně stejně jako v případě hypotečního úvěru je možné postupovat v případě úvěrů ze stavebního spoření. I zde je možné spočítat efektivní úrok, který zohledňuje poplatky a daňové odpočty. Situace je zde jednodušší, protože stavební spořitelny požadují nižší výši poplatku za vyřízení úvěru a zároveň nižší poplatky za vedení účtu. Tento poplatek se pohybuje ve výši cca 200 Kč ročně (zatímco u hypoték je to cca 200 Kč měsíčně). Daňové odpočty jsou stejné jako v případě hypotečního úvěru.

Složitější situace nastává v případě překlenovacích úvěrů. Zde je nutné počítat se všemi platbami, které klient provede. Na počátku zpravidla platí poplatek za založení smlouvy, případně za vyřízení úvěru (to je podobné jako u hypotečního úvěru). Pak se platí jednorázový vklad na stavební spoření (akontace), a teprve potom je možné čerpat překlenovací úvěr. Opět je zde situace podobná jako u hypoték, protože i u hypotečního úvěru se část prostředků platí hotově. Pak nastává splácení. V okamžiku splacení překlenovacího úvěru a počátku splácení úvěru ze stavebního spoření se výše splátek mění – někdy roste, jindy klesá.

Pro výpočet efektivního úroku je třeba počítat se všemi platbami a zohlednit okamžik provedení platby.

Při porovnání ceny stavebního spoření a hypotečního úvěru je třeba vycházet z efektivního úroku. Není vhodné porovnávat na základě „celkem zaplaceno“.

„Celkem zaplaceno“ vůbec nefunguje v případě, že doba splatnosti není stejně dlouhá. Potom zpravidla vyhrává ten úvěr, který je kratší. Dochází ke stejné chybě jako při porovnání hypotečního úvěru na 15 let a na 20 let.

Jak se splácí bydlení ? Více ZDE.

Ani když se porovnává se stejnou dobou splatnosti, není metoda „celkem zaplaceno“ správná. Není totiž zohledněno, kdy platíme. Peníze mají s časem stále menší hodnotu. Při čerpání překlenovacího úvěru, kdy máme naspořeno řekněme jenom 20 % cílové částky, platíme na počátku nejen úroky z překlenovacího úvěru, ale ještě dospořujeme. Celkové zatížení je v prvních měsících největší. Po naspoření potřebných 40 % (resp. 50 %) cílové částky dochází k poklesu zatížení a při splácení úvěru ze stavebního spoření je zatížení malé. I když nám vyjde „celkově zaplaceno“ ve prospěch stavebního spoření, nemusí tak vyjít efektivní úrok. Tento rozdíl je dán nezohledněním časové hodnoty peněz.

Předchozí ukázky z knihy Petra Syrového: Financování vlastního bydlení
Bydlení za vlastní? Ne vždy nejlepší cesta	Růst mezd - pomoc při splácení úvěrů
Vyplatí se nespěchat se splacením úvěru?	Vezměte si hypotéku a vydělávejte
Inflace nám pomáhá. Jak?	Hypotéka s kapitálovým životním pojištěním?
Hypotéka s životním pojištěním: proč je nevýhodná	Kolik celkem zaplatíte za hypotéku?

---

Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení - 3. rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Nemovitosti – vzory smluv a podání
Anglicko-český slovník pojišťovnictví

reklama