Konkrétně jsou práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek upraveny zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Společné části domu
Zatímco bytové jednotky v bytových domech jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých majitelů, společné části domu jsou v jejich podílovém spoluvlastnictví. S převodem vlastnictví jednotky na jinou osobu přechází také spoluvlastnické právo ke společným částem domu.
Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se určuje vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy dané jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Velikost podílu je pak rozhodující při hlasování členů společenství vlastníků jednotek o důležitých záležitostech týkajících se provozu domu.
Společenství vlastníků jednotek
Vlastníci bytových jednotek jsou vždy povinně členy společenství vlastníků jednotek (SVJ), přičemž jejich členství vzniká automaticky ze zákona spolu s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Nemohou si tedy vybrat, že se členy nestanou.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která zajišťuje správu domu a údržbu společných prostor. Vzniká ze zákona, a to v domech, kde je nejméně pět bytových jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Mezi činnosti SVJ patří například uzavírání smluv s dodavateli služeb spojených s užíváním bytů a rozúčtování jejich cen na jednotlivé vlastníky.
SVJ povinně vytváří dva orgány – shromáždění a výbor. Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni členové SVJ. Shromáždění pak volí a odvolává členy výboru společenství, který je výkonným orgánem. Shromáždění pak může zvolit také kontrolní komisi.
O čem rozhoduje shromáždění
Členové SVJ musí shromáždění konat alespoň jednou ročně. Mezi činnosti a úkony, o kterých rozhodují členové SVJ prostřednictvím svého hlasování na shromáždění, patří například:
- schválení nebo změna stanov
- uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu
- změna stavby či účelu jejího užívání
- schválení roční účetní závěrky
- stanovení výše příspěvků členů SVJ na správu domu a pozemku
- výše záloh na úhradu za služby
- způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy SVJ
- vymáhání plnění povinností uložených členům SVJ
- pravidla pro užívání společných částí domu
- schvalování rozpočtu společenství
Jak shromáždění hlasuje
Shromáždění je schopné usnášení tehdy, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů, přičemž při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky rovněž požádat soud, aby o ní rozhodl.
Pro některá důležitá rozhodnutí je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Jedná se například o schválení nebo změnu stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky.
K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Pokud jde o méně zásadní stavební úpravy, jako jsou modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Odpovědnost vlastníků bytových jednotek
Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci bytových jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. To znamená, že v tomto poměru ručí každý z nich i za závazky SVJ.
Jak již bylo výše zmíněno, SVJ může se souhlasem vlastníka jednotky sjednat smlouvu o zástavním právu k jeho jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Za závazky vyplývající z této smlouvy ručí přitom jednotliví vlastníci až do výše ceny své jednotky. Proto je třeba se o činnosti a fungování SVJ zajímat a účastnit se schůzí shromáždění. Neuvážený úvěr, který si sousedé odhlasují, by mohl vést i k nečekaným a nepříjemným problémům.