Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak získat nejlevnější hypotéku?

aktualizováno 
Manželé Slavíkovi jsou za severních Čech. Panu Slavíkovi je 43 let, je učitelem na střední škole a zároveň osobou samostatně výdělečně činnou v oboru zámečnictví, což má pouze jako koníčka. Jeho příjem z obou těchto činností dohromady je 30 tisíc korun čistého.

Bytový dům,Na Okraji,Petřiny - Bytový dům,Na Okraji,Petřiny | foto: Obec architektů

Paní Slavíkové je 33 let, pracuje v chemické laboratoři a vydělává 18 tisíc korun čistého. Manželé mají dvě děti, ve věku 13 let a 10 let. Momentálně bydlí rodina v bytě o větší velikosti a rozhodli se postavit si rodinný dům menších rozměrů na pozemku, který vlastní nedaleko v podhůří.

Dům bude sloužit zatím jako chata na víkendový odpočinek a za pár let, až děti vyrostou, by se sem manželé rádi odstěhovali a dětem nechali k dispozici byt, ve kterém právě bydlí. Informovali se tedy na trhu stavebních firem a dodavatelů jednotlivých stavebních systémů, navštívili pár stavebních výstav a nakonec si vybrali dřevostavbu od jedné, též severočeské stavební firmy.

Cena je stanovena na 1,33 mil. korun za kompletní dodávku a nezahrnuje pouze základovou desku, která je na domek těchto rozměrů odhadována na 100 tisíc korun. Celkové náklady tedy činí 1,43 mil. Kč, a jelikož se jedná o dřevostavbu, jak jsem již zmínil, průběh výstavby je velice rychlý. Manželé Slavíkovi se od vydání stavebního povolení budou slunit za tři měsíce před zkolaudovaným domkem.

Vzhledem k tomu, že myšlenka na výstavbu domu je v rodině poměrně nová, mají uzavřeno aktuálně pouze jedno stavební spoření, na které je spořeno v pravidelných částkách tisíc korun měsíčně teprve od ledna minulého roku. Pan Slavík i paní Slavíková mají každý po jednom životním pojištění, u kterých se ukázalo, že jsou kapitálového typu na poměrně nízkou pojistnou částku bez jakýchkoliv doplňků typu zproštění od placení v případě invalidity nebo úrazového pojištění.

Hlavní požadavky klienta a cíle

Manželé Slavíkovi, samozřejmě tak jako asi každý z nás, chtějí dosáhnout co možná nejlevnějšího úvěru na jejich záměr postavit rodinný dům a mít úvěr splacený za 17 let, tedy při předpokládaném odchodu do důchodu pana Slavíka. Jak postupovat?

Důležitá kritéria pro výběr banky a hypotečního úvěru

„Nejlepší je ten úvěr a ta banka, která nabízí nejlepší úrok“ - tak to je právě ten způsob, který není nejvhodnější. Jak jsem již zmínil výše, bohužel při rozhodování o bankovní instituci nebo stavební spořitelně se většina klientů řídí parametrem aktuálně nejnižšího úroku na trhu a často navíc pouze tímto. I manželé Slavíkovi před naším setkáním navštívili pobočku GE Money Bank díky právě probíhající reklamě v televizi s domněním, že v bance jim poradí. V tomto rozhodnutí je ovšem několik úskalí, která se velmi pravděpodobně ukáží dříve nebo později. A pokud píši později, tak tím myslím nejdéle na konci doby fixace té „nejvýhodnější“ úrokové sazby.

popisekPROČ (NE)KUPOVAT
družstevní byt

Jaké jsou parametry, podle kterých je vhodné vybírat?

1. Úroková sazba a doba její fixace

Naváži na problematiku popsanou v předchozím odstavci. Je třeba hodnotit vždy stejnou délku fixace úrokové sazby. S tím, věřím, problém nebude a je poměrně jednoduché se v tomto pojmu zorientovat. Banky a jimi nabízené hypotéky umožňují fixaci úrokové sazby na různé doby, od jednoho po dvacet let. Stavební spořitelny pak na celou dobu splatnosti úvěru ze stavebního spoření, což je ovšem vykoupeno vyšší úrokovou sazbou a nejen z těchto důvodů jsou doporučovány většinou na úvěry s nižší částkou, například na drobnou rekonstrukci.

Posuzovat bychom měli fixace sazby o stejné délce. Je ovšem běžné, že některé banky mají jednou za čas reklamní akci, kdy klientovi nabídnou na konkrétní výši úvěru naprosto pevnou splátku.

Například GE Money Bank na výši 1 milion korun splátku 3.999 korun měsíčně, ale ta je pevná právě jen na jeden rok a hlavně v rámci reklamní akce. V praxi to znamená, že pokud by manželé Slavíkovi využili akce, která je časově omezená, banka by Slavíkovým sjednala na jeden milion korun splátku 3.999 Kč měsíčně - a co bude za rok nikdo neví. Úrok, který odpovídá zmíněné splátce, je na trhu nezvykle malý a ve své podstatě na dobu jednoho roku zadotován danou bankou tak, aby byl neobvyklý a banka nalákala co možná nejvíce klientů.

Z pohledu banky je tento obchod v prvním roce hypotečního úvěru finančně nepřínosný, řekl bych až ztrátový. Bance se to však vyplatí i přes riziko, že klient po roce, kdy sice může změnit svůj bankovní dům a přefinancovat hypoteční úvěr novým hypotečním úvěrem od jiné banky. Doufá totiž, tak neprovede a zůstane věrný stávající bance. Banka tak v následujících letech dostane zpět to, co pro ní bylo v prvním roce ztrátové. Technicky vzato, při volbě anuitního typu splácení, kdy klient splácí jistinu (půjčenou částku) úvěru a úrok vždy z nesplacené částky a aniž by to bylo technicky vidět, by manželé Slavíkovi spláceli v prvním roce, díky reklamní akci sníženému úroku pouze přibližné úroky z půjčené částky - a jistina by se nesplácela. Jistina, která se nezaplatí v prvním roce, se tedy musí zaplatit ve zbývajících letech úvěru.

Česká spořitelna nabízí na tu samou výši úvěru, stejnou splátku, fixovanou též na jeden rok anebo splátku 4.999 korun na pět let. Tato reklamní akce probíhala zcela určitě před nějakým časem. Toto jsou dvě banky, které podobné akce mají nejčastěji.
Celý problém je v tom, že účelem je klienta pouze chytnout na první období úvěru a co bude potom, mi nezodpověděli ani v těchto bankách. Ale jisté je, že pokud je úrok v rámci reklamní akce vůči úrokům na běžném trhu až nereálně nízký a klient splácí po nějakou dobu velmi malou splátku, bude muset toto „opoždění“ ve splácení dohnat v následujících letech. Zároveň je nutné předpokládat, že ani banka není charitou, takže si za to vše navíc v konečném důsledku nechá zaplatit ještě více, než by bylo bez jakékoliv reklamní akce normální.

2. Poplatky

Hned po výši úrokové sazby a dobře zvolené době její fixace jsou poplatky druhým nejdůležitějším parametrem pro výběr banky a úvěru. Můžeme je rozdělit do dvou kategorií. Tou první je, kolik nás u té dané banky bude stát vyřízení hypotečního úvěru a na kolik nás přijde správa onoho úvěru a poplatky související například s čerpáním, předčasným splacením úvěru a pár dalších.

V jednorázových poplatcích je orientace poměrně jednoduchá, banky je běžně zveřejňují ve svých sazebnících, ale naopak tady je velice důležité případně zvolený bankovní dům vybírat podle možné slevy v rámci akce na tomto poplatku. Poplatky, které budou následovat za správu úvěru, jsou na trhu velice podobné a pokud jsou u některé z bank nižší, často zase tato banka vyžaduje založení např. osobního účtu, kde se rozdíl v nákladech smaže.

Důležitý je vždy záměr klienta, jakým způsobem bude čerpat úvěr. V případě manželů Slavíkových je to výstavba, a to je prioritní indicie při výběru banky, protože s tím souvisí právě ony poplatky, které manželé Slavíkovi budou nuceni vydat. V rámci výstavby mohou tyto poplatky mezi jednotlivými bankami lišit i o deset tisíc korun podle způsobu postupného čerpání.

3. Způsob čerpání úvěru

Zmínil jsem, že tato skutečnost není také v rámci trhu shodná. Opět bych to pomyslně rozdělil do dvou úrovní. Tou první jsou poplatky spojené se způsobem čerpání, tou druhou jsou „nadstandardy“ některých bank při čerpání. Při postupném čerpání úvěru je velice důležité hlídat poplatek právě za jednotlivé čerpání dané části úvěru a v případě výstavby i další nutnosti s čerpáním spojené, jako je např. protokol o stavu stavby, kde si banka oceňuje i její aktuální hodnotu při výstavbě k datu čerpání. Tyto protokoly jsou také zpoplatněny a některé banky si protokol vypracovávají při každém čerpání, jiné například pouze dvakrát v jejím průběhu.

A pak jsou banky s některými „nadstandardy“. Hypoteční banka a Raiffeisenbank například nabízejí část z výše úvěru čerpat neúčelově, což napomáhá například placení některých faktur v hotovosti, a tím dosažení nižší ceny prací a materiálů a zároveň celkové nižší ceny stavby. Raiffeisenbank nabízí dokonce poskytnutí prostředků na zvláštní účet s neomezenou možností čerpání a doložení faktur do jednoho roku od tohoto čerpání.

Závěr

Manželé Slavíkovi zvolí variantu Raiffeisenbank a anuitní způsob splácení, kde při výběru hraje nejdůležitější roli momentální akce Raiffeisenbank na nulový poplatek za vyřízení úvěru, který by jinak byl 9 000 korun, a lehce nadprůměrná nabídka úrokových sazeb. Ihned po vyřízení hypotečního úvěru se podíváme na zefektivnění životních pojištění manželů Slavíkových, protože vzhledem k jejich věku nejsou nastaveny nejlépe.

Rady a tipy

• Nevybírejte úvěry jen podle úrokové sazby, protože to často v konečné důsledku není nejlevnější varianta.
• Konečný efektivní úrok, který zaplatíte, v sobě zahrnuje i jednorázové a pravidelné poplatky a další náklady, spojené s vyřízením a správou úvěru. Efektivní úrok je právě ten parametr, který byste měli znát a podle kterého se můžete orientovat.
• Kvalitní radu, který úvěr je pro vás nejvhodnější, hledejte u nezávislých odborných poradců, kteří zastupují více hypotečních bank nebo stavebních spořitelen, a mohou tak pro Vás najít vhodné a levné řešení Vašich požadavků.
• Nespoléhejte se na reklamy a nevěřte nápadně výhodným nabídkám.


 

Autor:


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Spadl mi květináč na sousedovo auto. Zaplatí to pojišťovna?

Jste zásadně proti pojistkám? Jasně, spoustu událostí, byť nešťastných, zvládne člověk vlastními silami či s pomocí rodiny. Pojištění odpovědnosti by však měl...  celý článek

Ilustrační snímek
O kolik peněz přijdete na nemocenské a jak finanční ztrátu zvládnout

Onemocnění nebo úraz jsou nepříjemné záležitosti. A když se jejich léčba prodlouží, situace se ještě víc komplikuje, a to po finanční stránce. Jak se připravit...  celý článek

Ilustrační snímek
Častý omyl Čechů: evidenční list důchodového pojištění je k ničemu

Ne každý doklad patří do koše. Pokud jste zaměstnaní a vyhodíte evidenční list důchodového pojištění, který vám vystaví každý rok váš zaměstnavatel, děláte...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.