Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Jak zvolit vhodnou dobu splatnosti hypotéky

Dobu splatnosti hypotečního úvěru sjednává klient s bankou a záleží na jeho vůli, jakou si zvolí. Volba doby splatnosti není v případě hypotéky dána pevně. Nabídka banky bývá od 5 do 30 let.

Kratší doba splatnosti zpravidla nemá smysl, protože měsíční splátky by byly příliš vysoké. Delší doba také nemá příliš smysl, protože kdyby si někdo půjčil ve 30 letech, splatil by skoro až v důchodu.

Nejdelší doba splatnosti, která mívá rozumné opodstatnění, je 20 let. Při této splatnosti máme velice nízkou splátku a příliš se neprodlužuje splácení závazku. Banka si klade podmínku, aby byl úvěr splacen v produktivním věku klienta. Jakmile klient půjde do důchodu, poklesnou mu příjmy a nebude mít z čeho hradit splátky hypotéky. Důchodový věk je pro některé klienty omezením při volbě doby splatnosti.

Úroková sazba

Úroková sazba se sjednává mezi bankou a klientem před uzavřením obchodu. Sjednání sazby je ve většině případů individuální záležitostí, kdy banka nabídne určitou sazbu a klient buď přijme, nebo nepřijme. Nabídka úrokových sazeb závisí zejména na těchto faktorech:

• Úrokové sazby na trhu. Úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dluhopisů, protože právě dluhopisy jsou zdrojem peněz pro banky. Záleží tak na tom, jak draze nebo levně hypoteční banky zdroje koupí.

• „Kvalita“ klienta. Banka určitě raději (a levněji) půjčí klientovi, který má veliké, stabilní a do budoucna „jisté“ příjmy, nízké splátky a velikou hodnotu zástavy proti výši hypotečního úvěru. Klient, který má nízké (vůči splátce) nebo nestabilní příjmy, je pro banku rizikovější. Kvůli vyššímu riziku banka nabídne klientovi vyšší úrokovou sazbu. „Kvalita“ se dá zvýšit životním pojištěním. Někdy je také oceněna nižší úrokovou sazbou.

• Doba splatnosti hypotečního úvěru. Dlouhá doba splatnosti pro banku znamená vyšší riziko, protože je víc času na to, aby se cokoli na straně klienta změnilo. Rizikovější obchod má pochopitelně opět vyšší úrokovou sazbu.

• Doba fixace. Úroková sazba závisí na tom, jak dlouho bude pevná a za jakou dobu se změní. Máme-li kratší dobu fixace, budeme mít nižší úrokovou sazbu. Chceme-li delší dobu fixace a mít tak větší jistotu, musíme si připlatit. Budeme mít vyšší úrokovou sazbu. Tato logika vyplývá i z vlastností kapitálového trhu a jeho výnosové křivky. Dluhopisy s delší dobou splatnosti mají vyšší výnos než dluhopisy s kratší dobou splatnosti. Přesně stejnou logiku promítají banky do úrokových sazeb úvěrů.

• Konkurenční prostředí hypotečních bank. Konkurenční prostředí mezi bankami stlačilo dolů úrokové sazby.

• Druh produktu. Banky nemají jeden jediný hypoteční produkt. Jejich nabídka je pestrá a jednotlivé produkty se od sebe liší cenou (úrokovou sazbou). Banky nabízejí např. hypoteční úvěry do 70 % hodnoty nemovitosti a úvěry do 100 % hodnoty nemovitosti. Úvěry, které jsou zajištěné lépe, jsou pro banku méně rizikové, proto mohou nabídnout nižší úrokovou sazbu. Banky také nabízejí úvěry, které se splácejí „klasicky“(anuitně) nebo progresivně. U progresivního splácení postupně
roste splátka úvěru. Toto progresivní splácení může mít také jinou cenu (bude dražší).

• Nový klient nebo konec fixace. Banka může nabídnout různou úrokovou sazbu pro nového klienta nebo pro klienta, kterému skončila doba fixace a který pokračuje ve splácení úvěru. Novému klientovi se musí banka snažit zalíbit, a tak se mu „podbízí“ zajímavou úrokovou sazbou. Klient, který řádně splácel, skončila mu doba fixace a rozhoduje se co dál, dostane sazbu vyšší. Většina klientů nechce mít práci a náklady s přechodem k jinému bankovnímu ústavu, a tak raději souhlasí s navrženou sazbou. Postup bank je podobný jako v případě prodeje kreditních karet, kde nabízejí „první rok zdarma“. Nebo se mobilní operátoři snaží lákat klienty na zajímavé akční nabídky, které jsou časově omezené.

Prostředí úrokových sazeb se pružně mění, a proto se silně liší úrokové sazby nabídnuté klientům v jednotlivých obdobích. Např. klienti, kteří čerpali hypoteční úvěr před rokem, mají úplně jinou úrokovou sazbu než klienti z letošního roku.
I kdyby se klient zorientoval v aktuální nabídce úrokových sazeb, stejně ve většině případů nemůže dopředu počítat s tím, jakou sazbu mu banka nabídne. Nabídka závisí na tom, jak dobře nebo špatně se klient bude bance jevit a jak posoudí jeho
schopnost splácet úvěr.

Splácení hypotečního úvěru je závazek na velmi dlouhou dobu, často i na 20 let. Pro banku i pro klienta by bylo příliš riskantní zavázat se k předem dané úrokové sazbě na tak dlouhou dobu. Kdyby tržní úrokové sazby po určité době klesly a úroková sazba z úvěru by byla stále vysoká, prodělával by klient10. Kdyby situace byla opačná, prodělávala by banka. Aby se zamezilo tomuto riziku, je úroková sazba sjednávána na určité, pevně stanovené období.

Nejčastěji to bývá 5 let, ale v nabídkách bank je i jiná doba platnosti pevné sazby. Po uplynutí této doby má klient právo úvěr úplně nebo částečně splatit a stanovuje se jiná úroková sazba. Jakou sazbu nám banka nabídne? Takovou, jaká bude v té době běžná na trhu. Při změně úrokové sazby máme totiž právo hypoteční úvěr splatit. Tato volnost a konkurenční prostředí mezi bankami nedovolí stanovit výrazně vyšší úrokovou sazbu, než jakou nabízí trh.

Úryvek z knihy: Financování vlastního bydlení

1. díl: Nájem, nebo vlastní bydlení na úvěr?  
2. díl: Vyplatí se koupě nemovitosti z vlastních?  
3. díl: Stavební spoření: jak ze státu dostat maximum
4. díl: Jaký na vás čeká úrok u staveního spoření
5. díl: Kdy máte nárok na úvěr ze stavebního spoření
6. díl: Za jakých podmínek vám stavební spořitelna půjčí

REKLAMA

Úryvek je z knihy
"Financování vlastního bydlení" 
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na
www.grada.cz

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Velikonoce 2024: Na Velký pátek bude otevřeno, v pondělí obchody zavřou

Otevírací doba v obchodech se řídí zákonem, který nařizuje, že obchody s plochou nad 200 čtverečních metrů musí mít...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...