Jaká jsou rizika při koupi nemovitosti

Investice do nemovitosti je považována za vůbec největší investici v lidském životě. Z toho důvodu je třeba postupovat velmi opatrně, neboť chybný krok způsobený spěchem či lehkovážností může stát statisíce.

Zjistěte si, zda je prodávající vlastníkem nemovitosti

Při koupi nemovitosti se můžete setkat s následujícími nejčastějšími riziky:

1. Nemovitost právně neexistuje
2. Nemovitost je zatížena věcnými břemeny nebo jinými omezeními vlastnického práva
3. Nemovitost je ve špatném stavu
4. Prodávající není vlastníkem nemovitosti
5. Prodávající není jediným vlastníkem a nemovitost může prodat jen se souhlasem ostatních vlastníků

Možnost výskytu těchto rizik snadno zjistíte jednak fyzickým prozkoumáním nemovitosti a jednak návštěvou katastru nemovitostí a prostudováním listu vlastnictví.

Katastr nemovitostí je tedy v podstatě evidence nemovitostí, která je ze zákona veřejně přístupná. Každý má ze zákona nárok do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat z něho pro svoji vlastní potřebu opisy. Slovo každý v této souvislosti znamená kdokoli (nikoli pouze vlastník nemovitosti).

To je velmi důležité a každý z nás pořizující si nemovitost by měl zmiňovaný úřad navštívit a zjistit si všechny údaje o nemovitosti a o jejím vlastníkovi. Tím předejde mnoha případným rizikům spojeným s vlastní nemovitostí a následným převodem. V katastru nemovitostí jsou klíčové informace o každé nemovitosti a jejím vlastníkovi uložené na takzvaných listech valstnictví. Právě výpis z těchto listů dává klíčové penzum informací.

List vlastnictví je považován za jeden z nejvýznamnějších dokumentů používaných při jednání klienta s hypoteční bankou. Zmiňovaný doklad dokazuje existenci nemovitosti, osobu vlastníka a způsob nabytí a zároveň také práva spojená s nemovitostí a závazky (věcná břemena).

Kde lze hledat v listu vlastnictví informace?

Pro přehlednost je list vlastnictví členěn do tří částí:

Část "A" listu vlastnictví nám dává informaci o osobě vlastníka a vlastnických práv s nemovitostí spojených. V této souvislosti je třeba dávat pozor na institut spoluvlastnictví nebo bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Bezpodílové spoluvlastnictví manželů se pozná podle zkratky BSM, která se uvádí před jménem manžela. Bezpodílové spoluvlastnictví manželů je zákonnou formou majetkových vztahů mezi manželi. To znamená, že vše, co oba manželé nabudou za trvání manželství, spadá do zmiňovaného BSM.

Část "B" listu vlastnictví obsahuje podrobnou identifikaci nemovitosti. Jsou tady údaje o parcelním čísle, čísle popisném, příslušnosti k části obce a o charakteristice nemovitosti. Bude-li v části "B" uvedeno "vlastnictví pozemku a stavby" je vlastník uvedený v části A vlastníkem nejenom budovy, ale i pozemku, na kterém je postavena. Pokud však tato část listu vlastnictví obsahuje "pozemek a stavba různého vlastníka", jde o případ stavby na cizím pozemku.

Do katastru nemovitostí potažmo listu vlastnictví se zapisuje také tzv. rozestavěná budova. Obvykle jsou do katastru nemovitostí vkládány budovy schválené kolaudačním řízením, které nabylo právní moci a zároveň tato budova již dostala číslo popisné. V některých případech souvisejících s financováním výstavby nemovitosti prostřednictvím hypotéky je nutné do katastru vložit i rozestavěnou nemovitost. Té bývá využíváno jako zástavy za hypoteční úvěr. K zápisu rozestavěné budovy je třeba na katastrální úřad doručit následující dokumenty:

• stavební povolení, které nabylo právní moci
• geometrický plán
• čestné prohlášení vlastníka, že se jedná o rozestavěnou stavbu.

V části "C" listu vlastnictví lze najít případná omezení vlastnického práva, která se vážou k nemovitosti. Mezi ně patří:

• předkupní právo s věcnými účinky
• věcná břemena
• omezení převodu nemovitosti
• zástavní právo

Jestliže je v rámci kupní smlouvy dojednáno předkupní právo, znamená to, že při případném prodeji musí prodávající nabídnout nemovitost ke koupi nejdříve tomu, v jehož prospěch zní toto předkupní právo.

Co se týče věcných břemen, tak ty v určitých rysech omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Tato věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. To v praxi znamená, že jakmile se změní vlastníci nemovitosti, zůstanou věcná břemena zachována.

Zástavní právo patří mezi věcná práva. Jinak řečeno to znamená, že koupí-li někdo nemovitost zatíženou zástavním právem, pak ručí touto nemovitostí za uhrazení zajištěného závazku. Zástavní právo se tedy váže k pohledávce, kterou zajišťuje a s jejím zánikem zaniká. To znamená, že zastaví-li někdo nemovitost za hypotéku, tak jakmile dojde k jejímu splacení, dojde k zániku tohoto zástavního práva. Vzhledem k tomu, že je zástavní právo zapisováno v katastru nemovitostí, musí být dán podnět k výmazu tohoto zástavního práva.

Část "D" listu vlastnictví je vyhrazena v podstatě pouze pro poznámky a neobsahuje žádné zásadní informace.

Naopak část "E" je poměrně důležitá, neboť obsahuje nabyvatelské tituly. Těmi jsou kupní smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví, darovací smlouva, kolaudační rozhodnutí atd.

Vybrali jste si nemovitost? Pak si dejte pozor na následující věci...

Předcházejících několik odstavců pojednávalo o vlastním způsobu evidence nemovitostí a o tom, kde lze jakou informaci získat. V podstatě jde o jednoduchý návod, který poslouží na vyhledání těch zásadních věcí vážících se k vybrané nemovitosti.

Nejprve doporučejeme ověření nemovitosti. Informace o nemovitosti získáme v levém horním rohu. Jedná se o údaje o obci, katastrálním území, parcelním čísle, popisném či evidenčním čísle, příslušnost k části obce a způsob využití pozemku. Neméně důležitou součástí by měl být snímek z katastrální mapy, kde se přesvědčíme, že je k nemovitosti volný přístup. Pokud z tohoto snímku vyplývá, že se lze k nemovitosti dostat pouze přes cizí pozemek, pak je třeba zjistit, kdo je tímto vlastníkem a začít s ním jednat.

Co se týče osoby vlastníka, tak v části "A" zjistíme, zda je prodávající jediným vlastníkem či spoluvlastníkem vyhlédnuté nemovitosti. V části "B" lze následně zjistit, zda prodávající vlastní jak budovu, tak i pozemek pod budovou. To je velmi důležité, neboť vlastnictví budovy neznamená automaticky i vlastnictví pozemku a toto bývá velmi častou příčinou rozčarování nabyvatele nemovitosti. Podobně důsledně je třeba projít část "C", která je věnována možným omezením vlastnického práva k nemovitosti.

Velký pozor na další rizika

znak "P" Pokud bude na listu vlastnictví uveden znak P - pak se jedná o takzvanou plombu. ta znamená, že k této nemovitosti byl podán návrh na vklad práva a je třeba vědět, o jaký vklad práva se jedná. Může se tedy stát, že k této nemovitosti již byl podán návrh na vklad vlastnického práva a tato nemovitost je již vlastně prodána někomu jinému. To by znamenalo, že by vámi pořizovaná nemovitost již byla prodána a vy byste nemohli k ní získat vlastnické právo. Smyslem této plomby je ochrana kupujících před nepoctivými prodejci, kteří by chtěli prodat jednu nemovitost více zájemcům, což nelze. jejich jednání je samozřejmě motivováno nekalými úmysly dostat za nemovitost vícekrát zaplaceno. Pro kupující by tedy výraz P měl znamenat velkou opatrnost.

znak* Jestliže bude na listu vlastnictví znázorněna *, pak jde o nedořešený právní vztah. Znovu je důležité vědět, z jakého důvodu je tento údaj uveden. Může kupříkladu znamenat nevyřešené vlastnické vztahy vázané k této nemovitosti, což hraje velmi významnou roli a kupující by si tedy na to měl dát pozor.