Než vůbec začnete hledat byt nebo dům, ve kterém chcete bydlet, není od věci zjistit si, kolik vám banka půjčí. Nemá smysl obcházet byty za tři miliony, když pak "dosáhnete" pouze na dvoumilionovou hypotéku. Ptejte se také na výši měsíčních splátek a všech poplatků spojených s vyřízením hypotéky, ty jdou řádově do tisíců korun. Na první schůzce dostanete seznam dokladů, které budete potřebovat k vyřízení úvěru.
1. Vyberte si banku nebo makléře
Pro hypotéku můžete zajít buď do banky, nebo k některému z hypotečních makléřů. Dobrý makléř vám na základě vašich požadavků předloží nabídku hned několika bank a doporučí vám tu nejlepší variantu, plus za vás vyřídí většinu administrativy, a to cela bezplatně. Navíc díky tomu, že makléři pro banky zprostředkovávají velké objemy úvěrů, jsou někdy schopni vyjednat i lepší podmínky úvěru. Vsaďte však na renomovaného makléře, dobrou volbou jsou společnosti sdružené v Asociaci hypotečních makléřů.
2. Najděte vhodný byt
Pokud je kupovaná nemovitost současně i tou, kterou chcete za úvěr ručit, raději se zaměřte jen na byty nebo domy v osobním vlastnictví. Na družstevní nebo obecní byt už dnes sice hypotéku dostanete také, a to formou takzvaného předhypotečního úvěru – nabízí ho většina bank – vyřizování takového úvěru je však většinou složitější. Banka může požadovat ručitele a úvěr bývá dražší (o 1 až 2 procenta vyšší úrok). Navíc zásadní podmínkou je, aby byt byl nejpozději do roka převeden do osobního vlastnictví.
Do doby, než můžete nemovitostí ručit, platíte bance jen úroky. Dluh začnete spolu s úroky z běžné hypotéky splácet až ve chvíli, kdy je nemovitost zastavená ve prospěch banky. Ještě než podepíšete rezervační smlouvu na byt nebo smlouvu o smlouvě budoucí, nechte raději nemovitost prověřit bankou. Není výjimkou, že realitky do prodeje nabídnou třeba i byt, u kterého není ukončené dědické řízení, a takovou nemovitost nemůžete použít jako zástavu. Informace o tom, jak má smlouva vypadat, najdete třeba na www.vzory.cz nebo www.pravnik.cz.
3. Sežeňte všechny podklady a požádejte o hypotéku
Každá banka chce doložit něco trochu jiného, ale určitě budete potřebovat doklady prokazující příjmy (potvrzení zaměstnavatele, výplatní pásky, výpis z účtu, u podnikatelů daňové přiznání a doklad o bezdlužnosti), kopie všech úvěrových leasingových nebo pojistných smluv plus doklady ke kupované nemovitosti. Počítejte s tím, že nemovitost, kterou za úvěr ručíte, budete muset pojistit, v některých případech budete muset pojistit i sebe – banka může vyžadovat životní pojištění, stačí však jen to rizikové, nenechte si zbytečně vnutit dražší investiční.
Bance pak musíte dodat také řadu dokladů týkajících se nemovitosti. Jde o takzvaný list vlastnictví, který dostanete na katastrálním úřadě. Můžete si ho sice stáhnout i z internetu, ale pro tento účel budete potřebovat originál s razítkem katastru. Můžete potřebovat i snímek z katastrální mapy. Informace hledejte na www.katastralniurad.cz.
Dalším dokladem je odhad nemovitosti. U každé banky to chodí trochu jinak. Někde dostanete seznam smluvních odhadců a odhad s ním vyřídíte sami, jinde jen zadáte požadavek a pak zajistíte, aby nemovitost byla přístupná v době příchodu odhadce. Počítejte s tím, že neplatí, že kupní cena rovná se cena odhadní. Milionový byt může odhadce ocenit třeba jen na 800 000 korun, zbytek peněz pak budete muset sehnat jinde. Za odhad nemovitosti zaplatíte přibližně 5 000 korun. S doklady o příjmech i nemovitosti můžete sepsat žádost o hypotéku. V žádosti určíte, kolik let chcete hypotéku splácet, jak dlouhá má být doba fixace úrokové sazby a další podmínky úvěru. Zvažte, zda při koupi nemovitosti sáhnout do vlastních úspor. Hypotéka do 85 procent hodnoty nemovitosti je výhodnější.
4. Podepište úvěrovou a zástavní smlouvu
Podanou žádost o úvěr banka vyhodnotí zpravidla do týdne, a je-li vše v pořádku, vyzve vás k podpisu smlouvy. Než ji podepíšete, pečlivě ji pročtěte, a pokud něčemu nerozumíte, včas se na to zeptejte. V této fázi není problém něco ve smlouvě změnit, po podpisu už každou případnou úpravu zaplatíte. Pokud jste se smlouvou spokojení, zaplatíte poplatek za její uzavření, obvykle sumu ve výši 0,8 procenta z objemu hypotéky, a teprve pak ji fyzicky podepíšete.
Současně s úvěrovou smlouvou banka připraví podklady k zastavení nemovitosti. V tuhle chvíli je však zatím bude podepisovat prodávající, protože nemovitost je ještě v jeho vlastnictví. Nezapomeňte si s ním tento krok vyjasnit už při podpisu kupní smlouvy. Často se totiž stává, že se v téhle fázi obchod zasekne: prodávající znejistí – ještě nemá peníze a už má zastavovat nemovitost.
Zástavní smlouvu potom vložíte na katastr a kupní smlouvu den na to. Je třeba, aby oba vklady měly různé datum. V tuhle chvíli také přichází čas na vyřízení pojištění nemovitosti. Pojistná smlouva musí být sepsána, takzvaně vinkulována, ve prospěch banky. Peníze z případného pojistného plnění by pojišťovna po dobu splácení úvěru nevyplatila vám, ale bance. Nemusíte však mít obavu, že by banka shrábla peníze a vy byste dům opravovali ze svého – nemovitost je z těchto peněz uvedena do původního stavu.
5. Čerpejte peníze a začněte splácet
Příkaz k odeslání peněz banka vydá na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva potvrzeného katastrem a pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky. Peníze můžou jít buď na účet třetí osoby – do notářské úschovy nebo na speciální účet u banky – a prodávajícímu se vyplatí až ve chvíli, kdy je zápis nového majitele na katastru dokončen. Teprve pak se skutečně stanete majitelem nemovitosti. Případně se můžete dohodnout i na tom, že z banky putují peníze rovnou k prodávajícímu, je to však trochu riskantní. Kdyby k zápisu z nějakého důvodu nedošlo, prodávající nemá motivaci situaci s vámi řešit.
Ještě si ohlídejte, aby prodávající finančnímu úřadu zaplatil daň z převodu nemovitosti, vy totiž fungujete jako ručitel. Po výplatě peněz musíte v dohodnutém termínu začít hypotéku splácet. Nezapomeňte však, že dokud hypotéku čerpáte (a ještě nesplácíte), platíte bance úroky z vyčerpané částky.
