Veronika (24 let) a Michal (25 let) Dlouzí jsou manželé teprve půl roku. Od Veroničiných rodičů dostali jako svatební dar domek po babičce s pěknou zahradou, ale ve špatném stavu. Michal pracuje jako technik na statku ve vsi a vydělává 16 000 Kč a Veronika jako účetní 10 000 Kč čistého měsíčně.
Letos se rozhodli pro celkovou přestavbu domku, protože by byli rádi, kdyby se jejich rodina za 4 až 5 let rozrostla o 2 děti. Stávající bydlení u Michalových rodičů jim nevyhovuje již dnes. Nechali si zpracovat projekt a rozpočet a zjistili, že budou potřebovat 2 mil. Kč, pokud by si nechali provést rekonstrukci dodavatelsky na klíč. Michal ovšem uvažuje, že by část prací provedl svépomocí a za pomocí rodiny a přátel a tím by mohl ušetřit téměř 300 tisíc korun.
Zatím jsou bez dluhů, ale nemají k dispozici téměř žádnou hotovost, protože za peníze, které dostali od rodičů Michala, si pořídili základní vybavení současné domácnosti. K naprosté spokojenosti jim ještě chybí vlastní auto, které se stane nezbytností, jakmile přijdou děti. Bydlí totiž v malé vesnici, kde není lékař ani škola. Při hledání vhodného úvěru je zaujala nabídka hypoték, ale nemohou se rozhodnout kolik si půjčit a jakou zvolit dobu splatnosti úvěru.
Obecné principy
|
Rady a tipy |
|
· Finančně je levnější čerpat hypoteční úvěr na 100 % ceny nemovitosti, i když je tento úvěr s vyšší úrokovou sazbou. I přes dražší úvěr se vám většinou podaří dosáhnout vyšších výnosu z Vašeho investování, než o kolik více zaplatíte na vyšší a dražší hypotéce. |
Proto na pořízení auta zvolíme netradiční zdroje. Využijeme šikovnosti Michala a skutečnosti, že při čerpání hypotečního úvěru není nutné doložit účelové využití až 20 % z celkové výše úvěru. To je v našem případě až 400 tisíc korun. Tyto peníze je pak možné použít prakticky na cokoliv. Proto tedy doporučujeme zvolit výši úvěru 2 mil. Kč. Pak bude záležet pouze na Michalovi a jeho přátelích, kolik se jim svépomocí při rekonstrukci podaří ušetřit.
Dále potřebujeme zvolit dobu splatnosti úvěru. Obecně platí, čím je delší doba splatnosti, tím menší je sice splátka, ale o to vyšší jsou úroky, které zaplatíme. Toto je ovšem velice zjednodušený pohled. Ponechme stranou skutečnost, že pro Dlouhé je vzhledem k plánovanému odchodu Veroniky na mateřskou dovolenou hlavním kriteriem výše splátky. Velice rozšířená je snaha zaplatit na úrocích co nejméně, a proto jsou nejčastěji voleny kratší doby splatnosti hypotečních úvěrů.
Kolik "zaplatíme na úrocích" je ovšem v dlouhodobém porovnání naprosto nevhodný parametr. Nezohledňuje totiž časovou hodnotu peněz. Pro správné porovnání potřebujeme zohlednit možnost spoření. Nižší splátka úvěru při dlouhé době splatnosti, ponechává Dlouhým možnost rozdíl ve splátkách spořit. Spoření povede k tomu, že po skončení doby fixace úrokové sazby se budou moci rozhodnout, jestli část úvěru splatit, či nikoli. Manželé Dlouzí jsou mladí. Porovnáme tedy dvě délky splatnosti hypoték. Hypotéku na 30 let s hypotékou na 40 let, kterou nově některé hypoteční banky zařadily do své nabídky.
INVESTOVÁNÍ PRO CHUDÉPropočty a řešení
1. hypotéka 2 mil. Kč na 30 let
- úroková sazba 3,84 % ročně, měsíční splátka by byla 9 365 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 3 371 400 Kč, z toho na úrocích 1 337 400 Kč. Při 12% zdanění Michalovy mzdy a za předpokladu trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků, dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 160 488 Kč, což se projeví měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 446 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 8 919 Kč.
2. hypotéka 2 mil. Kč na 40 let
- úroková sazba 3,84 % ročně, měsíční splátka by byla 8 161 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 3 917 280 Kč, z toho na úrocích 1 917 280 Kč. Při 12% zdanění Michalovy mzdy a za předpokladu trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků, dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 230 074 Kč, což se projeví měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 480 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 7 681 Kč.
Rozdíl ve splátce proti předchozí variantě je 1 238 Kč. Tyto prostředky mohou Dlouzí pravidelně investovat.
Po 30 letech mají manželé Dlouzí v první variantě hypotéku splacenu. Ve druhé variantě jim ještě zůstává dluh ve výši 812 135 Kč. Jestliže ovšem rozdíl splátky pravidelně investovali, mají k dispozici při průměrném zhodnocení úspor
- 4% - 851 250 Kč (tj. o 39 115 Kč více než činí jejich dluh)
- 5% - 1 013 747 Kč (tj. o 201 612 Kč více než činí jejich dluh)
- 6% - 1 212 659 Kč (tj. o 400 524 Kč více než činí jejich dluh)
- 7% - 1 456 518 Kč (tj. o 644 386 Kč více než činí jejich dluh)
Když budou chtít hypotéku jednorázově splatit, mohou to udělat. Pořád jim zbude ještě něco navíc. Otázka výhodnosti variant je spojena s tím, jestli a jak dobře dokážou investovat a jakého dosáhnou výnosu.
Hodně lidí se intuitivně rozhoduje pro kratší splatnosti úvěrů, nejčastěji na 20 let. Dojdou k tomu na základě toho, kolik se zaplatí na úrocích a na základě rozdílu splátky. Rozdíl ve splátkách je malý, zaplacené úroky jsou velké. Ala paradoxně čím delší hypotéka, tím lepší. Dává nám více svobody. Máme volné prostředky, které lze použít jinak.
Když je budeme spořit, bude se nám vytvářet finanční rezerva, kterou bychom jinak neměli. Že u dlouhé hypotéky zaplatíme více na úrocích, nás nemusí mrzet. Jednak si můžeme více odečíst z daní a naše vlastní prostředky vydělají s velkou pravděpodobností také více. I z hlediska zaplacených úroků a z hlediska výnosů je dlouhá hypotéka levnější.
