Abychom si mohli udělat alespoň určitou představu, předložili jsme bankám teoretický modelový příklad.
Zadání modelového příkladu
Zájemce o hypoteční úvěr si chce koupit nově postavený menší byt v Praze za 2 mil. korun. Jako zástavu použije pouze tento byt, teoreticky předpokládáme, že jeho zástavní hodnota bude shodná s cenou kupní (jde o novostavbu). Chce požádat o hypotéku ve výši 1,4 mil. korun (70 % z hodnoty zastavené nemovitosti), 600 tisíc korun má již našetřeno. Uvedené zadání bylo zvoleno s ohledem na to, že průměrná výše v současné době poskytovaných hypoték se pohybuje právě mezi 1,4 – 1,5 mil. korun. Náš zájemce o hypotéku je spíše rizikově averzní, proto si vybral pětiletou fixaci a splácení si chce rozložit na dobu dvaceti let.
Profil žadatele o hypoteční úvěr
Pro výše uvedené zadání jsme na ukázku zvolili dva různé žadatele:
A/ jednotlivec, 30 let, žije sám a o úvěr žádá sám
B/ mladí manželé s jedním dítětem do šesti let
V obou případech jde o zaměstnance (ne OSVČ), kteří nemají žádné jiné závazky, neplatí jiné splátky či úvěry. Neuvažujeme zde ani platbu pojistného na pojištění nemovitosti, které bude muset klient platit. Pokud jde o životní pojištění, žádná z uvedených bank jej povinně nevyžaduje.
Jaké údaje měly banky určit
1/ Vybrat klientovi pro něj vhodný produkt (Vyloučili jsme produkty kombinované, tedy například kombinaci hypotéky s životním pojištěním.)
2/ Určit výši úrokové sazby, kterou by tento klient pravděpodobně získal. Bylo stanoveno, že klient není příliš bonitní a jeho příjem se blíží spíše spodní hranici potřebného minimálního příjmu. Požadavkem bylo, aby banka neuváděla nejnižší úrokovou sazbu („od“), pokud není její výše garantována pro všechny klienty.
3/ Uvést pro danou sazbu výši měsíční splátky. (V tabulkách jsou uvedeny splátky při standardním anuitním splácení, kdy je jejich výše po celou dobu konstantní.)
4/ Určit výši minimálního čistého měsíčního příjmu, který musí žadatel o hypotéku prokázat, aby mu ji banka poskytla.V případě manželů se jedná o součet jejich příjmů.
Výsledky poskytnuté jednotlivými bankami
Všechny uvedené údaje, tj. stanovení úrokové sazby, výpočet splátky a určení výše příjmů, nám poskytly banky, které tak odpovídají za jejich správnost. V první tabulce je uveden konkrétní produkt, který banka našim žadatelům vybrala, spolu s odpovídající úrokovou sazbou. Zadání (určit pokud možno skutečnou úrokovou sazbu) nedodržely ČSOB, Hypoteční banka a Živnobanka, které potřebují k určení konkrétní sazby podrobnější údaje. Jejich výsledky jsou tedy platné pouze pro minimální úrokovou sazbu, a proto v praxi mnozí klienti obdrží sazbu vyšší. V případě GE Money Bank a ČS jde naopak o sazby garantované, tj. získají je všichni klienti bez rozdílu.
Výsledky jsou seřazeny podle výše splátky, tedy podle posledního sloupce.
Bankami vybrané produkty pro konkrétní zadání příkladu - seřazeno podle výše měsíční splátky | |||
---|---|---|---|
banka | bankou zvolený produkt | úroková sazba - fixace 5 let | výše splátky (Kč) |
Česká spořitelna - manželé | Novomanželská hypotéka | 4,39% | 5 599* |
Živnobanka* | Hypoteční úvěr účelový residenční | 4,29% | 8 699 |
GE Money Bank | Hypotéka GE Money Bank | 4,34% | 8 737 |
ČSOB* | ČSOB Hypotéka do 70 % | 4,35% | 8 744 |
Hypoteční banka* | Standardní hypotéka do 70 % | 4,35% | 8 744 |
HVB Bank | Majordomus HIT | 4,31% | 8 761 |
Wüstenrot hypoteční banka | Hypotéka Wüstenrot | 4,39% | 8 774 |
Komerční banka | Hypoteční úvěr Klasik do 70 % | 4,44% | 8 812 |
Volksbank | Hypoteční úvěr od Volksbank CZ | 4,44% | 8 858 |
eBanka | Hypotéka Standard | 4,65% | 8 971 |
Česká spořitelna - jednotlivec | Hypotéka České spořitelny | 4,59% | 8 976 |
Raiffeisenbank | Hypotéka Klasik do 70 % | 4,86% | 9 131 |
Zdroj: banky
*Poznámka: ČSOB, Hypoteční banka a Živnobanka uvedly narozdíl od ostatních bank pouze sazbu minimální, tj. „od“; ČS - Novomanželská hypotéka: po dobu prvních 5 let se platí snížené splátky. Např. pro fixaci na 5 let činí splátka 3 999 Kč na 1 mil. korun hypotéky, tj. pro 1,4 mil. vychází splátka 5 599 Kč. Je určena pro manžele či svobodné pečující o dítě. Podmínkou je věk do 36 let.
Pro oba typy žadatelů jsou vybrané produkty vždy stejné, s výjimkou České spořitelny, která manželům nabídla místo standardního produktu zvýhodněnou Novomanželskou hypotéku. U ní jsou v prvních letech splácení splátky sníženy. Pokud odhlédneme od tohoto speciálního případu, pak vidíme, že měsíční platby klientů různých bank se příliš lišit nebudou. Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší splátkou je pouze 432 koruny, přestože rozdíly v úrokových sazbách se zdají být celkem podstatné. K výši splátky je v praxi třeba dále připočítat poplatek za vedení účtu, v současné době se nejčastěji pohybuje mezi 100 – 150 korunami.
Výše potřebného příjmu
Jak vysoký musí mít zájemce o hypotéku s danými parametry čistý měsíční příjem, aby mu ji banka poskytla, ukazují dvě následující tabulky. První uvádí výsledky pro žadatele jednotlivce, druhá pro manžele. Řádky jsou seřazeny podle výše příjmu.
Výše minimálního čistého příjmu: hypotéka 1,4 mil. Kč, splatnost 20 let, 30 % akontace | |
---|---|
jednotlivec | |
min. čistý příjem (Kč) | banka |
13 807 | GE Money Bank |
15 458 | Volksbank |
15 500 | ČSOB* |
15 500 | Hypoteční banka* |
15 660 | Wüstenrot hypoteční banka |
16 000 | Živnobanka* |
17 000 | Komerční banka |
17 214 | eBanka |
18 000 | Česká spořitelna - jednotlivec |
18 263 | Raiffeisenbank |
22 000 | HVB Bank |
Zdroj: banky
*Poznámka: ČSOB, Hypoteční banka a Živnobanka uvedly narozdíl od ostatních bank údaj pouze pro minimální úrokovou sazbu, tj. „od“
U GE Money Bank by samožadateli stačil čistý příjem pod 14 000 korun. Nejvyšší požadavky na bonitu žadatelů o hypotéku má HVB Bank. Rozdíl mezi HVB a GE činí více než 8 000 korun. Pokud tyto dva „extrémní“ výsledky oddělíme od ostatních, zjistíme, že výsledky zbylých bank se od sebe navzájem zas tak příliš neliší, maximální rozdíl činí 2 800 korun.
Výše minimálního čistého příjmu: hypotéka 1,4 mil. Kč, splatnost 20 let, 30 % akontace | |
---|---|
manželé s dítětem do šesti let | |
min. čistý příjem (Kč) | banka |
18 263 | Raiffeisenbank |
18 500 | Česká spořitelna - manželé |
19 587 | GE Money Bank |
20 890 | ČSOB* |
20 890 | Hypoteční banka* |
21 758 | Volksbank |
22 000 | Komerční banka |
22 000 | Živnobanka* |
22 935 | Wüstenrot hypoteční banka |
23 214 | eBanka |
27 000 | HVB Bank |
Zdroj: banky
*Poznámka: ČSOB, Hypoteční banka a Živnobanka uvedly narozdíl od ostatních bank údaj pouze pro minimální úrokovou sazbu, tj. „od“
Z druhé tabulky je patrné, že manželé s malým dítětem jsou na tom při posuzování bonity lépe než jednotlivci. Součet jejich dvou příjmů rozhodně nemusí být dvojnásobný. Již tam, kde výše příjmů stanovená pro jednotlivce končí, začíná výše příjmů požadovaných od manželů (opět pokud odhlédneme od nadstandardních požadavků HVB Bank). A to přesto, že kromě sebe musí živit i malé dítě. Banky obecně při posuzování bonity berou v úvahu i výši životního minima. Ale rozhodně to nemusí být pravidlem. Například Raiffeisenbank bude vyžadovat stejný minimální příjem 18 260 korun po jednotlivci i rodině. Nevychází totiž ze životního minima, ale z tzv. dluhové služby. Zkoumá poměr dalších případných dluhů a závazků vůči doloženým příjmům. Pokud žadatel nemá žádné další dluhy, je minimální potřebný příjem stejný pro jednotlivce i manžele.
Opět vám pomáháme s daněmi
Shrnutí
Pokud bychom chtěli banky porovnat mezi sebou, pak například v obou případech patří mezi ty méně náročné GE Money Bank, na opačném konci je se svými nadstandardními požadavky HVB Bank. ČSOB i Hypoteční banka se v obou případech také umístily v první polovině tabulky, ovšem výsledky jsou uvedené pouze pro minimální úrokové sazby. Pokud porovnáme výši vyžadovaných příjmů u manželské dvojice, pak se pohybují v rozmezí téměř 5 000 korun (pokud opět vynecháme HVB).
A samozřejmě je jasné, že přestože zájemce o hypotéku projde scoringem banky a hypotéku může získat, neznamená to, že si ji skutečně může dovolit. Každý musí předem zvážit, zda jeho příjem je a bude dostatečný na to, aby mu při splácení hypotéky zbylo ještě také na něco jiného.