Kolik se zaplatí navíc
Doba splatnosti hypotečního úvěru se doporučuje co možná nejkratší, protože čím je delší, tím více se zaplatí zbytečně na úrocích. Vypadá to, že se tomuto tvrzení nedá nic vytknout. Půl milionu je půl milionu. Jenže toto tvrzení je příliš povrchní a ukazuje jenom jednu stranu mince.
Čím déle, tím lépe
Existují dobré důvody pro to, aby se hypoteční úvěr splácel co možná nejdéle. Netvrdíme, že ve všech případech (a konkrétně ve vašem) je třeba volit dlouhou dobu splatnosti. Třeba se na váš případ nehodí ani jeden z níže uvedených důvodů.
Vezměme si např. hypoteční úvěr ve výši 500 000 Kč s úrokovou sazbou 6 %, která se po započítání státních podpor sníží na efektivní úrok cca 4 % ročně. My máme na to, abychom úvěr splatili za 10 let. (Splátka na 10 let vychází na 5 062 Kč.) Je vhodné volit tuto dobu splatnosti?
Zkusme se podívat na situaci, kdy bychom spláceli hypoteční úvěr ne 10, ale 15 let. Potom by splátka úvěru byla 3 698 Kč. Máme 5 062 Kč měsíčně a jsme připraveni tyto peníze měsíčně platit. Proto vydávejme měsíčně celých 5 062 Kč, ale jenom 3 698 Kč plaťme hypoteční bance a zbytek spořme.
Graf2 : Možnost splácet hypoteční úvěr 10 let nebo splácet 15 let a zbytek
peněz spořit
Jak by situace vypadala ukazuje uvedený graf. Bance platíme peníze, které odpovídají delší době splatnosti, a zbytek peněz spoříme. Tento postup má následující výhody:
• Nižší splátka s sebou nese nižší povinnosti vůči bance. Musíme prokazovat příjem v nižší výši, což je pro mnoho klientů (zvláště podnikatelů) příznivé.
• Delší doba splatnosti pro nás není tolik svazující a riziková jako kratší doba splatnosti s vyšší splátkou. Během doby splácení se může stát cokoli. Mohou nám zakolísat příjmy a my máme díky nižší splátce více manévrovacího prostoru.
• Máme větší volnost, jak s prostředky nakládat. Měli bychom spořit, ale není to bezpodmínečně nutné. Přestat spořit bude mít daleko menší důsledky než chtít bance splácet nižší splátky a prodloužit si dobu splatnosti.
Postupným spořením si vytváříme finanční rezervu. V prvních letech není nijak výrazná, ale postupem času narůstá.
Po 5 letech je možné naspořené prostředky použít na jednorázové splacení úvěru. Tím se dostaneme přibližně do stavu, jako bychom spláceli hned od počátku ne 15, ale 10 let. Jestli na tom budeme o něco lépe nebo hůře záleží na tom, jak se nám podaří zhodnotit naše spořené prostředky:
1/ Jestliže budeme spořit s nižším výnosem, než kolik platíme za hypoteční úvěr, proděláme. Při zhodnocení vkladů o 2 % p.a. budeme mít ztrátu 4 400 Kč. Zhodnocení 2 % ročně odpovídá pouze přibližně inflaci a je možné ho dosáhnout velice konzervativní investicí např. do fondů peněžního trhu. Při investici např. do dluhopisových fondů je možné očekávat o něco málo vyšší zhodnocení. (Při zhodnocení 3 % p.a. bude ztráta činit 2 200 Kč.)
2/ Jestliže dokážeme spořit s vyšším výnosem, než kolik činí efektivní úrok z hypotečního úvěru, dosáhneme zisku. Při zhodnocení 6 % p.a.34 bude náš zisk za 5 let činit 4 734 Kč. Ideální pro zhodnocování peněz je stavební spoření. Splňuje potřebný časový horizont 5 let a spořená částka je nižší než 1 666 Kč měsíčně. Dosáhneme tak zajímavého výnosu kolem 6 %.
Když použijeme naspořené peníze na splacení úvěru po 5 letech, budeme ve stejné situaci jako při splatnosti 10 let. Možná něco málo proděláme nebo vyděláme. Rozdíly nejsou nijak výrazné.
Máme ještě jednu možnost – naspořené peníze po 5 letech použít na cokoli jiného. Můžeme se rozhodnout, co s nimi uděláme. Když bude výhodné použít je jinak, uděláme to. Když bude výhodné splatit úvěr, splatíme ho. Při volbě krátké doby splatnosti tuto volbu nemáme.
Volba delší doby splatnosti s sebou nese daleko více volnosti a možností rozhodování. Vždy existuje „cesta zpět“ a máme možnost dostat se do stejné situace jako při krátké době splatnosti. Jedině v případě, kdy nedokážeme spořené prostředky dostatečně dobře zhodnotit, zaplatíme pár korun navíc.Delší doba splatnosti neznamená, že opravdu budeme hypoteční úvěr splácet déle. Máme pouze právo splácet ho déle a na konci doby fixace rozhodneme, co s ním uděláme.
Jiné názory na délku doby splatnosti hypotečního úvěru naleznete zde.
