Je lepší platit družstvu nebo bance?

Proč platit družstvu, když lze za dveřmi vlastního bytu nechat placení nájmu, případně dalších výdajů spojených s bydlením? Ani majitelé bytů v osobním vlastnictví se nevyhnou vytváření fondu oprav.

Proč platit družstvu, když lze za dveřmi vlastního bytu nechat placení nájmu, případně dalších výdajů spojených s bydlením? Odborníci se shodují, že taková úvaha by byla velmi krátkozraká. I majitelé bytů v osobním vlastnictví se totiž nevyhnou vytváření takzvaného fondu oprav, tedy společnému spoření pro případ, že bude jejich nemovitost třeba opravit nebo případně vylepšit. Jestliže se ani poté, co člověk koupí vlastní byt, nevyhne pravidelnému placení, v čem potom tkví rozdíl mezi vlastním a družstevním bydlením? A která forma je výhodnější? Na první otázku lze odpovědět poměrně snadno. Odlišnost je zásadní - vlastní byt je soukromým majetkem se všemi důsledky, to znamená, že ho lze například jednoduše prodat, pronajímat ho a zároveň se o něj starat. Člověk, který bydlí v družstevním bytě, nevlastní nemovitost, nýbrž podíl na družstvu. A nemůže si tak lehce dělat "co chce". Převod musí oznámit družstvu, k pronájmu má dokonce povinnost získat jeho souhlas. Naopak na případné opravy si pravidelně spoří a s jejich zajištěním si příliš hlavu lámat nemusí. I s možností financování je to u obou forem různé. A co je tedy lepší? Záleží mimo jiné na tom, kolik peněz na koupi bytu člověk má, jaká nabídka nemovitostí je k dispozici - například jací budou sousedé, zda byt hodlá v budoucnu znovu prodat a tak dále. Otázku formy vlastnictví je proto dobré konzultovat s odborníkem - finančním poradcem a dobrou realitní kanceláří. Teprve poté, co si člověk ujasní své možnosti a nároky, se může zodpovědně rozhodnout.

Finance: hypotéka, stavební spoření nebo půjčka?

Kdo si na byt našetřil, může rovnou postoupit při rozhodování o krok dále, k úvahám o sousedech, kvalitě domu, případně družstva, možném budoucím prodeji a podobně. Pro lidi, kteří dostatek peněz nemají, bude právě tato otázka zásadní.

Na koupi družstevního bytu, lépe řečeno podílu, totiž nelze použít hypotéku. Financovat ho lze s pomocí například stavebního spoření a úvěru z něj, případně překlenovacího úvěru nebo spotřebitelské půjčky od banky. Jejich nevýhodou je v porovnání s hypotékou relativně krátká doba splatnosti, a tím i vyšší splátky, pohybuje se zpravidla od dvou do sedmi let. Také nelze přijít do stavební spořitelny a ihned si odnést peníze. Aby klient získal úvěr ze stavebního spoření, měl by dva roky spořit a našetřit nejméně čtyřicet, případně padesát procent z takzvané cílové částky (suma skládající se z úspor, úvěru a státní podpory). Navíc musí nastřádat určitý počet bodů, který mu spořitelna přiděluje mimo jiné za to, jak pravidelně spoří. Pokud potřebuje peníze dříve, než splní tyto podmínky, může požádat o takzvaný překlenovací úvěr. Ten je však mnohem dražší než klasický úvěr ze stavebního spoření úročený pěti až šesti procenty ročně.

Dražší v porovnání s hypotékou je i spotřebitelská půjčka. Zatímco hypoteční úvěr je ročně úročen obvykle zhruba čtyřmi až osmi procenty (částka se liší podle banky a přiznané státní podpory), za spotřebitelskou půjčku zaplatí klient zpravidla dvanáct až čtrnáct procent ročně.

Jako zástava slouží stavební spořitelně či bance ručitelé, případně nemovitost, ovšem jiná než kupovaný družstevní byt - ten jako jištění použít nelze. Jedná se totiž ve skutečnosti o podíl na družstvu. Pro toho, kdo nemá dost peněz, je z tohoto pohledu proto jednodušší koupit byt v osobním vlastnictví. Může totiž požádat o hypotéku a ručit pořizovanou nemovitostí. Hypoteční úvěr lze splácet až třicet let. Obvyklá doba splatnosti se však pohybuje mezi patnácti až pětadvaceti lety. Při kratší zatěžují klientův rozpočet vysoké pravidelné splátky, delší zase úvěr neúměrně prodražuje. Ale ani v případě hypotéky se člověk neobejde bez vlastních peněz, potřebuje totiž nejméně třicet procent z ceny nemovitosti. Banky nepůjčí více než sedmdesát procent. Výjimkou je pouze GE Capital Bank, kde stačí složit jen patnáct procent z ceny nemovitosti a na zbytek je možné vzít hypotéku. Úspory je možné nahradit například úvěrem ze stavebního spoření.

I družstevní byt je možné za jistých okolností pořídit pomocí hypotéky. To když si ji na sebe vezme družstvo a poté její splátky účtuje členům družstva v formě nájmu. Tento postup lze však použít jen v případě nově stavěných domů, nikoli pořízení starších družstevních bytů. Člen družstva musí mít, stejně jako jednotlivec žádající o hypotéku, nejméně třicet, ale obvykle čtyřicet procent vlastních. Určitou výhodu je rychlost a jednoduchost vyřízení. Banka totiž nezkoumá finanční situaci jednotlivých členů, nýbrž celého družstva. Pokud je solidní a bonitní, nemusí být s přidělením úvěru problém.

Fond oprav se týká každého Ve chvíli, kdy se člověk stává majitelem bytu, je povinen podle zákona s ostatními vlastníky v domě vytvořit takzvané společenství vlastníků registrované u ministerstva financí. Pokud vlastní byty tvoří více než 75 procent jednoho domu, získává toto společenství právní subjektivitu. Členové družstva tuto starost nemají, ti totiž vstupují do již vytvořeného "společenství".

Vlastníci i členové družstva jsou povinni dům spravovat a vytvářet fond na jeho případné opravy. Vlastníkům zákon nestanoví, jak vysoký by měl pravidelný příspěvek být. Pro družstva je podle předsedy Svazu bytových družstev určena minimální částka na dvě procenta z ceny nemovitosti ročně. Optimální je však podle něj zhruba čtyři až pět procent ročně. Tato částka se pak rozpočítává mezi jednotlivé členy. Ivan Přikryl upozorňuje, že by pravidelné spoření neměli lidé podcenit. Odhaduje například, že během příštích pěti let si vyžádají opravy starších panelových domů až tři sta tisíc korun na jeden byt. Pokud jsou v jednom domě "namíchaní" družstevníci a vlastníci, rozhodují o opravách a úpravách společně.

Určitou výhodou družstev je podle Jaroslava Novotného z realitní kanceláře Rak jejich zkušenost se správou domů a fondu oprav. Ivan Přikryl doplňuje, že správa může být v jejich případě o něco levnější než v případě společenství vlastníků. Družstva totiž mohou na rozdíl od vlastníků spravovat více nemovitostí, čímž se náklady například na účetnictví či údržbu nemovitostí rozkládají mezi větší počet obyvatel. Vlastníci, kteří se nechtějí o dům starat sami, si mohou najmout správce, mnohdy využívají služeb realitní kanceláře.

Kolik se platí za správu? Podle údajů Svazu bytových družstev je to v průměru 150 korun v případě členů družstva a zhruba 200 korun měsíčně na jeden byt u majitelů bytů, kteří si najmou realitní kancelář. Kdyby si dům vytvořil svůj "aparát", tedy například najal účetní a údržbáře, musí počítat s poplatkem asi 250 až 500 korun za jeden byt měsíčně.

Myslíte si,že je pro vás výhodnější vlastnit byt v osobním vlastnictví? Z jakých důvodu je třeba vytvářet fond oprav? Je možné použít jako jištění pro stavební spoření koupený družstevní byt? Těšíme se na vaše názory.