Získat hypotéku na vlastní bydlení je díky dnešní vzájemné konkurenci bank poměrně běžnou záležitostí. Je-li člověk zaměstnán a pobírá-li dostatečný příjem, nemá-li dluhy či špatnou pověst co do splácení minulých úvěrů, stačí se obrnit trpělivostí, vybavit potřebnou dokumentací a vykročit do bankovního domu.
Jak je na tom ale osoba, která je samostatně výdělečně činná? Je na tom podstatně hůře než zaměstnanec společnosti? Obecně se dá říci, že na tom hůře je, i když je třeba konstatovat, že banky už se v mnohém polepšily. Cesta živnostníka za hypotékou začíná, stejně jako u zaměstnanců, podáním žádosti.
Potřebné dokumenty
K žádosti o hypoteční úvěr by měly být v případě živnostníků přiloženy tyto dokumenty: prvním je originál daňového přiznání za poslední zdaňovací období (s razítkem finančního úřadu na každé straně). Bohužel většina bank stále požaduje daňové přiznání za dvě období nazpět, což mnoha začínajícím podnikatelům zužuje pole výběru hypotečních domů. Dalším dokumentem je potvrzení o tzv. bezdlužnosti – jde o doklad vydaný finančním úřadem, jenž potvrzuje, že žadatel nemá žádné daňové nedoplatky. Doložení bezdlužnosti je u některých bank nutné již ve fázi žádání o hypotéku, u jiných bank je předložení tohoto dokumentu jednou z podmínek čerpání finančních prostředků. K žádosti o hypoteční úvěr je pak samozřejmě nutné přiložit kopii živnostenského listu.
Z výše uvedeného seznamu je patrné, že samotný sběr potřebných dokumentů je časově náročnější než v případě běžného žadatele - zaměstnance. V případě dobré spolupráce ze strany finančního úřadu lze dokumenty získat v horizontu jednoho týdne, v opačném případě je třeba počítat s tím, že finanční úřad má na takovýto úkon lhůtu 30 dní.
Výpočet bonity
Máme-li všechny dokumenty pohromadě, můžeme se obrátit na zvolený hypoteční dům. Tam budou následně posuzovat naši bonitu, přičemž nejdůležitějším ukazatelem je pro banku daňové přiznaní za poslední období. Dokládáme-li období dvě, je více zohledňováno to úplně poslední. Banky ale k výpočtu měsíčního příjmu přistupují odlišně: některé banky od základu daně odečítají daň a pak to celé vydělí dvanácti, jiné banky základ daně dělí dvanácti a toto číslo je pak pro ně čistým měsíčním příjmem.
Co má ale dělat podnikatel, jehož daňové přiznání je poněkud neuspokojivé, ať už z důvodu „optimalizace“ daňového základu či z důvodu neprosperity? Banky v těchto případech žádají o vysvětlení, přičemž je zajímají důvody těchto ekonomických výsledků a dá se říci, že pro některé žadatele zde existuje určitý prostor, jak se s bankou domluvit. Mnozí však bance uspokojivé důvody nepředloží, a tak musí k žádosti o úvěr zapojit spolužadatele. Řešení dnes existuje pro ty živnostníky a podnikatele, kteří mají vysoká obratová čísla a malý zisk. Existují totiž banky, které dokáží schválit hypoteční úvěr na základě obratu. Banky pak pro výpočet bonity berou v úvahu určité procento z obratu, přičemž některé z bank v tomto aspektu zvýhodňují povolání jako je advokát či notář. V případě posuzování bonity na základě obratu je nutno počítat s možností zvýšení úrokové sazby o pár desetin procenta, k čemuž některé banky v těchto případech přistupují.
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice. Více na CENYBYTU.IDNES. |
Schvalovací proces
Délka procesu schvalování je v případě uspokojivých hospodářských výsledků firmy srovnatelná se schvalovacím procesem zaměstnance. Jak již ale bylo zmíněno výše – není-li zisk dostatečný, případně došlo-li v nějakém bance prezentovaném období ke ztrátě, banky si žádají o vysvětlení, a pak se tento proces protahuje. Hůře se schvalují úvěry těch žadatelů, kteří vykonávají ne zcela standardní povolání jako například tanečníci či kaskadéři. Banky zde zcela oprávněně nemají jistotu, že daný žadatel bude schopen toto povolání vykonávat po celou dobu splatnosti hypotéky. Naopak poměrně hladce se schvalují úvěry hercům a zpěvákům, přestože lze zcela jistě diskutovat o tom, zda-li daná hvězda bude na poli showbusinessu žádaná i za deset let. Dobře jsou schvalovány i úvěry úspěšných vrcholových sportovců, kde banka kalkuluje s tím, že po skončení kariéry se může sportovec uživit například jako trenér či sportovní manažer.
Hypotéka a majitelé obchodních společností
A jaké vyhlídky při žádosti o hypotéku mají majitelé obchodních společností? Majitelé obchodních společností pak vedle standardních podkladů prezentují bance tyto dokumenty: potvrzení o příjmu, vyměřovací základy ze správy sociálního zabezpečení, daňové přiznání společnosti za poslední dva roky a výpis z obchodního rejstříku.
Zde banky často narážejí na nedostatečný příjem, který si tito podnikatelé vyplácí. Bankami akceptovatelný příjem je vyplacený zisk, avšak zde banky trvají na doložení historie společnosti minimálně dva roky zpátky. Proto nakonec podnikatelé často sahají k poměrně nákladnému řešení, a to je navýšení svého příjmu. Banky pak vedle toho stejně většinou zkoumají společnost jako celek, aby měly jistotu, že společnost má z čeho navýšenou mzdu vyplatit. Zcela zvláštními (a náročnými) případy jsou tací podnikatelé, u kterých existuje souběh několika podnikatelských činností. Tyto případy se posuzují zcela individuálně a mají specifický průběh.
Jakou roli hraje výběr banky?
Jak již bylo zmíněno, mnoho „čerstvých“ živnostníků a podnikatelů je nuceno vybírat z těch bank, kterým stačí jen kratší historie podnikatelské činnosti. Výběr banky pak také závisí na tom, jakým způsobem jsou banky schopny vypočítat bonitu. Kdo chce hypoteční úvěr na základě bonity z obratu, má určitě mnohem užší výběr než ten, kdo předkládá daňové přiznání a jeho bonita se počítá klasickým způsobem. Všichni tito žadatelé pak mají bez ohledu na zvolený hypoteční dům jedno společné: v případě potřeby musí být připraveni bance na jejich všetečné dotazy uspokojivě odpovědět. Banky jsou totiž zvyklé se ptát. Všechny bez rozdílu.
Podnikáte a zkoušeli jste žádat o hypoteční úvěr? S jakými problémy jste se při tom setkali? Jaké dokumenty po vás banka vyžadovala?
