Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Kde se vyplatí investovat do nemovitostí? Odborník odpovídal na dotazy

aktualizováno 
Rozdíly v cenách nemovitostí v různých lokalitách jsou velmi výrazné. V žádaných a oblíbených oblastech jsou samozřejmě výrazně vyšší, v současné době však rostou mnohem pomaleji. Kde a jakou nemovitost se proto vyplatí vybrat? Na tyto a další dotazy odpovídal ředitel jedné z největších realitních společností u nás.

Milan Zavadil | foto: iDNES.cz

Ceny nemovitostí rostou nejen v Praze, ale i v dalších regionech. Dle statistik M&M reality holding se například v Ostravě cena bytu 2+1 v porovnáni s jeho cenou na začátku loňského roku zdvojnásobila na současných 1,4 milionu korun. A odborníci předpokládají další navýšení.

Nejnižší ceny nemovitostí jsou prozatím především na severu Čech, například na Ústecku nebo Teplicku. S dostavbou průmyslových zón se však i zde zřejmě situace bude výrazně měnit.

Zajímá vás, zda stále platí, že nejlepší je investovat do nemovitosti? Kde a jaké nemovitosti doporučují odborníci vybrat? Na co je dobré si dát pozor při koupi nebo prodeji nemovitosti? Na tyto i řadu dalších otázek jste se ptali Milana Zavadila, ředitele M&M reality holding.

popisek
ČÍST VŠECHNY ODPOVĚDI MŮŽETE ZDE

Přinášíme vám vybrané otázky a odpovědi

OTÁZKA: Proč si myslíte, že bych měla prodávat nebo nakupovat s realitkou? Není výhodnější se o to postarat sám? Vždyť poptávka je tak vysoká, že určitě na zájemce dlouho čekat nebudu.....
ODPOVĚĎ: Proces prodej je poměrně komplikovaný proces, který zabere hodně času a vyžaduje řadu odborných znalostí. Myslím si tedy, že se určitě vyplatí využít služeb renomované RK.

OTÁZKA: Kolik procent je podle vás zasloužená provize z prodeje nemovitosti? např. byt za 1,5 mil kč. Někdy se mi zdá i ta nejmenší provize nezasloužená vzhledem ke kvalitám služeb rk. Znám situaci kdy rk zadržují peníze z prodeje i několik měsíců a odmítají s kýmkoliv komunikovat a lžou. Měly by existovat určitá pravidla a hlavně licence a za problém jim koncesi sebrat! Mám s Rk hodně špatné zkušenosti, nevěřím ani těm největším.
ODPOVĚĎ: Realitní makléř je zaměstnání jako každé jiné. Je tedy logické, že za ni musí dostávat mzdu. Je ovšem chybou, že v ČR tuto práci může vykonávat každý. U velkých RK máte jistou záruku kvalitních služeb.

OTÁZKA: Má cenu teď kupovat byt na Černém Mostě, nebo raději počkat ? Když počkat tak do kdy se asi ceny pohnou?
ODPOVĚĎ: Neočekávám pokles.

OTÁZKA: Co soudíte o cenách panelových domů(Brno) z konce 70. a začátku 80let., nebude jejich cena postupně klesat vzhledem k rozsáhlé stavbě nových bytů?děkuji
ODPOVĚĎ: Pravděpodobně ano, ale záleží to na poptávce. Pokud bude bytů málo, ceny klesat nezačnou.

OTÁZKA: V jakém horizontu vidíte zhodnocení bytu koupeného v oblasti Děčína,Vansdorfu,Teplic.
ODPOVĚĎ: Můj odhad je min 20% ročně, alespoň v nejblžších dvou letech.

. Milan Zavadil

vystudoval MBA na Czech Management Institute v Praze. Od roku 2005 je předsedou představenstva a společně s Miroslavem Jonášem zároveň majoritním vlastníkem realitní společnosti – M&M reality holding. Ta v oblasti realit podniká od roku 2005 a díky svým obchodům má k dispozici aktuální přehled o cenách nemovitostí v jednotlivých regionech a jejich srovnání v ČR. Je ženatý a má tři děti. Rád sportuje, nejraději hraje badminton a uklidnění i inspiraci mu dávají knihy.

OTÁZKA:  Jak se díváte na fungování realitních kanceláří, které své fungování založily na navyšování prodejní ceny pro kupujícího oproti minimalizaci požadované ceny prodavajícímu tak, aby profitovaly na rozdílu máte za to, že toto má taktéž dopad do růstu cen, který je tak spíše uměle vyvolaný? co byste radil klientům takových realitních kanceláří?
ODPOVĚĎ: Seriózní RK nabízí především kvalitní poradenství a umí optimálně stanovit cenovou hladinu na základě aktualizovaných cenových map. Tak to alespoň děláme u nás. Při stanovování ceny hraje roli několik faktorů a to zejména jak rychle chce danou nemovitost vlastník prodat.

OTÁZKA: Jak by jste mi poradil s koupí nemovitosti v zahraničí? Co si o investici v zahraničí myslíte? děkuji.
ODPOVĚĎ: Záleží kde. Myslím, že investovat se dá stále dobře i u nás.

OTÁZKA: Do tří let se uvolní regulované nájemné...přibude cca 500tis-1milion bytů k pronájmu + se ještě postaví miliony bytů ....budou se zvedat urokové sazby, což je kvuli inflaci nevyhnutelné...zdraží již stávající hypotéky....sníží se spotřeba národa....a jsme poprvé v historii na vrcholu cyklu po kterém následuje klesání, tak jak je tomu ve vyspělích ekonomikách zvykem již mnoho a mnohho cyklů.....akorát česko to čeká na ostro teprve poprvé :)
ODPOVĚĎ: Citujete ekonomické poučky, které obecně platí. Je otázkou, jestli to bude do tří let.

OTÁZKA: Znáte prognózu ČNB, která nastiňuje i možný scénář poklesu cen bytů v ČR o 30 procent? Sledujete statistiky České národní banky a vývoj na zahraničních trzích? Nebojíte se možné nemovitostní bubliny v ČR?
ODPOVĚĎ: Znám, ale moc se s ní neztotožňuji. My jsme hlavně realitní kancelář a proto se věnujeme hlavně aktuální situaci na trhu. Vývoj na trhu mě zatím nechává klidným. Protože máme realitní síť i na Slovensku, sleduji i ceny v zahraničí a to nejen v SR.

OTÁZKA:  Myslíte si, ze ceny nemovitosti na Kolínsku budou nadále stoupat, stagnovat nebo spise klesat?
ODPOVĚĎ: Letos již ne, příští rok očekáváme mírný růst

OTÁZKA: Nemyslíte si, že v době, kdy cena nemovitostí v UK klesla o 6% a v USA jdou nemovitosti dolů (nehledě na celkové příznaky recese), je trochu zavádějící tvářit se, že investice do nemovitostí u nás je stále výhodná a hnát tak další lidi do hypotéčních pastí? Nebylo by serióznější vyzvat k opatrnosti?
ODPOVĚĎ: Opatrnost je na místě zejména v rozhodnutí vzít si hypotéční úvěr. V USA se jako zástava dávaly i movité věci vč. automobilů, počítačů apod. Půjčovalo se klidně i 150% ceny nemovitostí. To se muselo někde projevit. Hypotéky si brali lidé, kteří je ani neměli dostat. Dále se tam projevil růst sazeb. Přístup českých bankovních domů je dost odlišný a proto tu podobnou situaci neočekávám.

OTÁZKA: Jak Vy osobně předpokládáte vývoj cen rezidenčních nemovitostí na území Prahy v horizontu 5ti let. Je vůbec pravděpodobné, že se trh nasytí, resp. že nastane rapidní pokles poptávky a tím i pokles cen nemovitostí. (ČNB publikovala pesimistickou prognózu vývoje cen, uváděl se pokles v krajním případě až 40%).
ODPOVĚĎ: Rozhodně nečekám rapidní pokles. Jediný prostor pro pokles vidím u panelových bytů, či v nevhodně umístěných developerských projektů.

OTÁZKA: Chtěl jsem se Vás zeptat, chtěl bych koupit větší byt či domek v Praze nebo jeho okolí, tvrdí se ze ceny už neporostou tak rychle dokonce, že po uvolnění regulace nájemného by měli ceny mírně klesat, jaká je realita..? Četl jsem již několik studii a vesměs všechny tvrdí, že vysoké ceny nemovitosti nelze v blízké budoucnosti držet tak našponované, jaký je váš názor..,?
ODPOVĚĎ: Opravdu závisí na typu a lokalitě nemovitosti. Co se stane po deregulaci je obtížné předpovídat a pravděpodobně si na to budeme muset počkat. Pokud chcete investovat zkuste jinou lokalitu, třeba sever Čech.

OTÁZKA: Jak se jakožto majitel společnosti stavíte k tomu, že někteří makléři pracující pod vaší hlavičkou napomáhají trestným činům a nelegálním machinacím s byty? Mám na mysli např. prodeje obecních bytů - smyšlené "výměny" - v Ostravě. Máte vůbec přehled, jací a jak spolehliví lidé pro vás pracují?
ODPOVĚĎ: Takovéto transakce se pod naší hlavičkou neprovádějí. Každý makléř, kterého přijímáme, prochází dvojkolovým výběrem a poté absolvuje opakovaná několikadenní školení na různá témata, která zvyšují jejich odbornost. Dále máme propracovaný systém kontroly, který hlídá práci každého makléře.

OTÁZKA: Rád bych zakoupil jako investici malý byt v Ostravě cca 800-900tis. (na větší nejsou finance). Zajímalo by mě na jak dlouhou dobu se taková investice vyplatí, jestli například koupit a za půl roku prodat a nebo si byt ponechat třeba 3 a více let... S tím souvisí především otázka v jakém horizontu dojde ke stagnaci cen s byty v této lokalitě? Jaký je Vás názor, předpověď ?
ODPOVĚĎ: Obecně si myslím, že ceny bytů v Ostravě s přílivem investorů do průmyslových zón stále porostou. Za poslední dva roky se ceny zdvihly o více než 100% a stále nejsou ani na průměru ostatních krajských měst.

OTÁZKA: Jak to vypadá s cenami nemovitostí na okrajích Prahy, (Chuchle,Slivenec,Radotín),dá se očekávat další růst cen domů a pozemků v těchto lokalitách? Ceny dnešních novostaveb v těchto lokalitách jsou vzhledem k velikostem pozemků a domů řekl bych přemrštěné...
ODPOVĚĎ: Růst tam pravděpodobně bude, nečekám však veliký.

OTÁZKA: Je rozumné investovat do novostavby v Uhříněvsi?
ODPOVĚĎ: Určitě!

OTÁZKA: Na Mostecku, Sokolovsku a okolí se nabízejí byty 3+1 klidně i za 130.000Kč - jak je to možné?? Jsou tyto byty nějak závadné?
ODPOVĚĎ: Byty jsou naprosto v pořádku, jen tam není práce. S příchodem nových investorů se ceny nemovitostí budou zvyšovat.

OTÁZKA: Jak hodnotíte atraktivitu lokality Praha - Kbely, jak nyní, tak s výhledem na cca 5 let?
ODPOVĚĎ: S prodloužením metra si tato lokalita polepšila. Praha se každopádně bude rozšiřovat, takže zhodnocení tam jistě bude. Nedokážu ale odpovědět jak velké bez znalosti přesné lokality.

OTÁZKA: Uvažujeme s manželem-v příštím roce vzít hypotéku a koupit byt v regionu Severní Moravy-nejlépe v Ostravě-s výhledem do budoucna pro syna, kterému je nyní 12 let. myslím, že to je jediná možnost zajistit mu bydlení.Schvalujete nám to, a jak velký byt,popřípadě v jaké zástavbě?manžel zvažuje, zda je typický panelák perspektivní, zda vydrží než splatíme hypotéku tzn.tak 20 let.bude pak vůbec k obývání?moc děkuji za odpověď.
ODPOVĚĎ: Řekl bych, že je to dobrý způsob uložení peněz. Doporučuji spíše zděné byty v dobré lokalitě, kde je lepší perspektiva pronájmu. U panelákových bytů se obecně předpokládá jejich postupný pokles ceny. Zatím se tak ale neděje.

OTÁZKA: Mám byt v novostavbě v Praze na Spořilově, který chci prodat a peníze využít na stavbu RD, na který mám již pozemek. Chci se zeptat, zda je vhodné byt prodat v roce 2010, což by mi vyhovovalo nejvíce, nebo zda se s ohledem na změny cen jeví jako výhodné jej prodat např. již letos či příští rok.
ODPOVĚĎ: Pokud je to novostavba, cena by neměla nijak ztrácet, spíše naopak. Je také otázka zda byt prodávat, nebo nechat na pronájem jako investici.

OTÁZKA: Chtěl jsem se zeptat, zda se stále ještě vyplatí koupit 1+1, popř. garsonku na stavební spoření jako investici, kterou budu pronajímat a později (cca 5-10) prodat (zhodnocení nemovitostí). Uvažované oblasti pro investici: Brno město, Brno venkov, Ostrava město. Děkuji předem za vaši odpověď.
ODPOVĚĎ: Doporučil bych Ostravu. Výhodnost závisí na úrokové sazbě úvěru.

OTÁZKA: Vyplatí se koupit byt na Teplicku jako investici? Díky
ODPOVĚĎ: Osobně jsem již do bytů v Teplicích investoval...

OTÁZKA: Rád bych se zeptal, jaký očekáváte vývoj v cenách stavebních pozemků pro RD - konkrétně by mě zajímaly pozemky v širším okolí Brna (20-30 km). Děkuji za odpověď!
ODPOVĚĎ: Obecně se dá říci, že investice do pozemku je výhodná. Záleží však, kde ho kupujete a kolik jste ochoten investovat. Od toho se také odvíjí zhodnocení vložených peněz.

OTÁZKA: Chtěl investovat zhruba tři miliony do půdy. nevím, je li lepší koupit rovnou osíťovanou parcelu a nebo obyčejnou půdu. Kolik by mohl být zhruba roční procentuální nárůst stavební parcely někde u Prahy? Nejsou ceny již přešponovány tak, že se taková investice z krátkodobého hlediska(tři čtyři roky) muže stát velmi málo výnosnou?
ODPOVĚĎ: Opět záleží na lokalitě. Obecně lze říci, že pokud máte omezené prostředky, je lepší koupit parcelu zasíťovanou v dobré lokalitě. Prodej doporučuji po 5 letech, kdy bude osvobozen od daně z příjmu a v okolí parcely již budou postavené domy. Tímto cena určitě vzroste. Můj odhad minimálně 8% ročně.

OTÁZKA: Co si myslíte o regulaci najmu? Vlastním barák na okraji prahy a peníze, které z nájmu vyberu sotva vystačí na základní údržbu domu. Mate pro mě nějakou radu jak postupovat? Nájemníci se stehovat nechtějí - ani oproti slušnému odstupnému.
ODPOVĚĎ: K tomuto mám velmi vyhraněný názor. Je to NESPRAVEDLNOST! Nevidím důvod, proč mají majitelé suplovat roli státu v sociální pomoci. Je to stejné, jako kdyby jste od jednoho farmáře vykupoval mléko za dvě koruny a druhému dával deset. Doporučuji se obrátit na sdružení majitelů domů a připojit se k hromadné žalobě do Štrasburku.

OTÁZKA: Obecně jsou ceny nemovitosti na historickém maximu a nevyplatí se do nich investovat. Lepší je počkat, až ceny poklesnou. Možná v současnosti se vyplatí začít opět trochu ale s rozvahou investovat do cenných papírů. Komodity se zdají také byt na historických maximech.
ODPOVĚĎ: Nemyslím si, že všude jsou ceny na maximu. Existují lokality, kde se momentálně růst zastavil, ale nevidím zde prostor pro nějaký větší pokles. Někteří majitelé nemovitostí však potřebují peníze rychle a tak jsou ochotni cenu snížit. Odpověď v cenných papírech přenechám větším odborníkům.

OTÁZKA: V Písku, což je nyní myslím velmi atraktivní lokalita, se byty pohybuji za velmi vysoké ceny již teď (momentálně jsem narazila na nejlevnější byt 1+kk 930tis v novostavbě z r.2004) ale jinak se tam ceny i takto malých bytu pohybuji až do 1300000. Ráda bych do něčeho investovala ale zaráží mě, ze by ceny mohly ještě více rušit!?
ODPOVĚĎ: Nedá se předpokládat, že by v dohledné době ceny bytů měly klesat, proto bych tedy s koupí neotálel. Doporučuji, však nejdříve pár bytů projít, abyste si udělala obrázek a pak nejvýhodnější variantu koupit.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Úrokové sazby hypoték letí vzhůru, hypotéky zdražují

Růst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů se potvrzuje. Průměrná úroková sazba v březnu vystoupala na 1,95 procenta. Navíc si ČNB připravuje půdu pro další...  celý článek

Petr Borkovec
Názor: ČNB zvedá prst oprávněně, Češi si berou hypotéku „na krev“

Půjčit si a pořídit vlastní bydlení je trend dnešní doby. Za vhodnou investici to považuje podle průzkumu 76 procent Čechů. A není divu. Již několik let jsou...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky mírně zlevňují, stále se drží na hladině dvou procent

Hypotéky si daly letní pauzu a mírně zlevnily. Průměrná úroková sazba poklesla, a to na 2,02 procenta. V červenci klesl jak počet, tak i objem nových...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.