Kolik si půjčit ideálně na bydlení

Homolovi se rozhodli pro stavbu rodinného domu podle typového projektu s rozpočtem 2,5 mil. Kč. Pozemek dostali od Petrovy babičky a nyní vyřizují stavební povolení. Jsou bez dluhů, ale nemají k dispozici téměř žádnou hotovost. Kolik by si vlastně měli půjčit?
Kalkulačka

Kalkulačka | foto: Profimedia.cz

Jana (33) a Petr (35) Homolovi bydlí v krajském městě ve vlastním třípokojovém bytě (tržní cena cca 750 000 Kč). Mají dvě děti, 12 a 10 let. Petr vydělává 25 000 Kč a Jana 10 000 Kč čistého měsíčně.

Uvažují o prodeji bytu a zbytek stavby by rádi financovali prostřednictvím úvěru na bydlení. Při hledání vhodného úvěru je zaujala i nabídka 100% hypotečního úvěru, ale zjistili, že je o něco dražší než klasická hypotéka na 70 % hodnoty zástavy.
Zároveň řeší také otázku spoření na soukromou penzi investováním do otevřených podílových fondů, neboť Petr již má nějaké zkušenosti s produkty tohoto typu a rád by využil dostatečně dlouhého časového horizontu pro investice do akcií, které mu poskytnou možnost vyššího výnosu než konzervativní způsoby investování.

Požadavky a cíle

  • Zajistit financování výstavby rodinného domu a zvolit nejvýhodnější poměr vlastních a cizích zdrojů.
  • Zjistit, zda se vyplatí vzít si 100% hypotéku i za cenu vyšší úrokové sazby.
  • Připravit pro Janu a Petra finanční prostředky jako základ pro jejich privátní penzi.
  • Hypotéku i spoření připravit na 30 let, což je doba jejich důchodového věku.

Manželé Homolovi mají celou řadu možností, ale my se budeme v tomto případě zabývat pouze dvěmi. Prodejem bytu získají 750 000 Kč a 1 750 000 Kč (70 % ceny nemovitosti) si půjčí od banky. Vzhledem ke svým příjmům, si ale mohou také půjčit celou potřebnou částku, tj. 2 500 000 Kč a 750 000 Kč z prodeje bytu mohou investovat.

Banka nabízí hypotéku na 100 % ceny nemovitosti za 4,96 % p.a. a na 70 % za 4,46 % p.a.. Rozdíl úroků je celých 0,5 procentního bodu. Tím, že si půjčíme 100 %, si zdražíme všechny peníze, které si půjčujeme. Vyplatí se i přesto půjčovat 100 %?

Propočty a řešení

 Rady a tipy

· Pokud uvažujete o hypotečním úvěru, vždy si nechte od finančního poradce vypracovat přesné a jasné výpočty, nejlépe v několika variantách a nechte si vysvětlit všechna úskalí jednotlivých variant.

· Nezapomeňte na pečlivý výběr vhodné banky pro hypotéku a vhodné investiční strategie pro vaše volné peníze. Rozdíly jsou často velmi výrazné a bez kvalitního podrobného výpočtu je nezjistíte.

· Výhody 100% hypotéky jsou velmi individuální. Co je pro jednoho dobré, pro jiného být nemusí.
o Obecně nevhodné je toto řešení pro velmi konzervativního jedince, kde není možné dosáhnout vyššího zhodnocení investice, a pro ty, u nichž není významný daňový odpočet.

· Uvědomte si, že za vyšší výnosy se vždy a za všech okolností platí vyšším rizikem. Z tohoto pravidla neexistuje výjimka.

1. 100% hypotéka na 30 let - úroková sazba 4,96 % ročně, měsíční splátka by byla 13 359 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 4 809 240 Kč, z toho na úrocích 2 309 240 Kč. Při 25% zdanění Petrovy mzdy a za předpokladů trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 577 310 Kč, což se promítne měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 1 604 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 11 755 Kč. 750 000 Kč z prodeje bytu bude jednorázově investováno. Při 6% p.a. zhodnocení budou mít manželé Homolovi k dispozici 4 307 618 Kč.

2. 70% hypotéka na 30 let - úroková sazba 4,46 % ročně, měsíční splátka by byla 8 825 Kč. Za celou dobu zaplatí manželé 3 177 000 Kč, z toho na úrocích 1 427 000 Kč. Při 25% zdanění Petrovy mzdy a za předpokladů trvání možnosti uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků dojde celkově k úspoře na dani z příjmu ve výši 356 750 Kč, což se promítne měsíční průměrnou úsporou na splátce ve výši 991 Kč. Splátka po daňových odpočtech tedy bude 7 834 Kč. Rozdíl ve splátce proti předchozí variantě je 3 921 Kč. Tyto prostředky budou Homolovi pravidelně investovat. Při 6% p.a. zhodnocení budou mít po 30 letech k dispozici 3 840 740 Kč.

V obou případech budou Jana a Petr měsíčně platit stejně, ale v případě volby 100% hypotéky budou mít na konci o 466 878 Kč více! Otázka úspěchu a neúspěchu je spojena s tím, jak dobře dokážou investovat a jakého dosáhnou výnosu.

Závěr

Pro Homolovy je 100% hypotéka výhodnější než 70% varianta za předpokladu, že dvě neznámé v našem výpočtu - úroková sazba hypotečního úvěru a výnos investice- se budou pohybovat v námi dosazených rovinách. Toto je sice velmi pravděpodobné, ale vyžaduje to od klienta podstoupit určité investiční riziko. Odměnou mu však může být ještě výrazně lepší výsledek!

Výhodnost 100% hypotéky ovlivňuje samozřejmě kromě správného výběru banky a investiční strategie, ještě řada dalších faktorů, z nichž největší roli hrají věk, příjmy a daňové pásmo klienta.

Existuje ještě pochopitelně i riziko budoucích legislativních změn v daňových zákonech, které mohou mít negativní, ale i pozitivní dopady na možnosti a výši odpočtů.

I přes dražší úvěr se nám většinou podaří dosáhnout vyšších výnosů z našeho investovaného kapitálu, než o kolik více zaplatíme na vyšší a dražší hypotéce.

Vyšší hypotéka nám dává více svobody! Máme vlastní prostředky v portfoliu, které můžeme kdykoliv použít. Navíc vždy máme možnost část hypotečního úvěru splatit a dostat se tak na nižší a levnější úvěr.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...