Předpokládejme, že mladá rodina má zájem si koupit nový byt v centru stotisícového českého města. Jeho pořizovací cena je jeden milión. Tato rodina je schopna zmiňovanou částku uhradit prostřednictvím vlastních úspor za přispění rodičů. Je pro ni tato alternativa výhodná nebo je lepší tento byt zaplatit hypotékou a vlastní prostředky investovat do cenných papírů za účelem vyšších výnosů než činí náklady spojené se splácením hypotéky? Zkusme se tedy na srovnání těchto dvou variant podívat.
Mladá rodina si tedy na miliónový byt bere hypotéku ve výši sedm set tisíc korun. Zbývajících tři sta tisíc korun rodina financuje z vlastních prostředků. Doba splatnosti hypotéky činí 15 let a hypoteční banka nabídla tomuto klientovi úrokovou sazbu 7%. Klient splňuje nárok na přidělení státní podpory ve výší dvou procentních bodů na celou hypotéku. Na kolik ho tedy hypotéka vyjde přináší následující tabulka.
| Výše úvěru | 700 000 Kč |
| Státní příspěvek | 2% |
| Výše měsíční splátky | 5 537 Kč |
| Počet splátek | 180 |
| Suma splátek | 996 600 Kč |
| Náklady spojené s hypotékou | 50 000 Kč |
| Daňová úspora | -74 150 Kč |
| Celkové náklady hypotéky | 272 450 Kč |
Vysvětlivky k tabulce:
Celý modelový propočet počítá s předpokladem, že se úroková sazba a zároveň výše státní podpory nezmění. Zároveň se ale shodneme na tom, že předpovídat vývoj sazeb a zároveň státní podporu za řekněme deset let je velmi obtížné, a tudíž jsem přijal tento předpoklad. Měsíční splátky hypotéky našeho klienta činí v tabulce uvedených 5 537 korun a výrazně ji snižuje právě dvouprocentní státní podpora. Jenom pro zajímavost, bez státní podpory by při sedmiprocentní úrokové sazbě klient platil měsíčně 6 291 korun.
Během patnáctileté lhůty splatnosti klient zaplatí dohromady 180 měsíčních splátek. Ty mají formu anuit, které obsahují úrok i úmor. Za celou dobu splatnosti tedy klient zaplatí 996 600 Kč, což je součet zaplacených úroků a zároveň jistiny. Do nákladů spojených s hypotékou jsem zahrnul veškeré poplatky předcházející podpisu smlouvy a zároveň poplatky nutné pro vedení účtu, vydání potvrzení apod.
Současná státní podpora umožňuje hypotečním dlužníkům snižovat daňový základ o zaplacené úroky z úvěru maximálně do 300 tisíc za rok. Tolik v našem případě nedosahuje celé úrokové navýšení z hypotéky, a tudíž si klient může odečíst veškeré zaplacené úroky během celé doby splatnosti. Čistá daňová úspora samozřejmě závisí na daňovém pásmu klienta. V našem příkladu jsem uvažoval, že se příjem klienta pohybuje v pásmu zdanění ve výši 25 procent, což mu za celou splatnost umožňuje dosáhnout čisté daňové úspory 74 tisíc. Celkové náklady hypotéky během celé doby splatnosti se tedy rovnají součtu všech úroků, nákladů spojených s hypotékou mínus realizovaná daňová úspora. Nyní tedy lze přistoupit k druhé straně naší kalkulace.
Jak by měl tedy investovat díky hypotéce získaných 700 tisíc
Patnáctiletý časový horizont je dostatečně dlouhý na investice do akcií. Ty jsou sice samy o sobě považovány za poměrně rizikovou investici, avšak především v krátkém časovém horizontu. Patnáctiletý časový horizont je však obecně považován pro akcie jako dostatečně dlouhý, a proto se našemu klientovi nabízí investice právě do nich. Akcie dosahují historicky průměrné roční výnosnosti přibližně deset procent. V případě, že by tedy náš klient dosáhl těchto hodnot, pak by mu investice do akcií ve výši 700 tisíc za 15 let vynesla neuvěřitelných 2,9 miliónu.
Toto srovnání může znít samo o sobě velmi lákavě, avšak nerespektuje fakt, že klient musí splácet hypotéku každý měsíc, zatímco zmiňovanou třímiliónovou částku by obdržel až za dlouhých 15 let. Nezbývalo by mu tedy než splácet hypotéku z běžných příjmů, což by se určitě negativně promítlo ve snížení jeho životní úrovně. Někomu by se tato myšlenka možná nelíbila a hledal by způsob investice 700 tisíc do produktu, které by pravidelně vydělávaly na měsíční splátky hypotéky. Světe div se! Teoreticky by akcie byly schopny vydělat klientovi každý měsíc na splátku hypotéky, avšak tento předpoklad má velká ale.
V případě, že by akcie skutečně zhodnocovaly ročně o 10 procent a jejich růst by byl lineární (to je samozřejmě spíše v rovině utopie), tak by náš investor každý měsíc vydělal 5 833 korun. Tato hodnota by klientovi postačila na úhradu měsíční splátky a řekněme na úhradu nákladů spojených s prodejem zlomku akcií ze svého akciového portfolia. V takovém případě by vlastně zmiňovaných sedm set tisíc dokázalo klientovi vydělávat na splátky úvěru a na konci doby splatnosti by disponoval vlastní nemovitostí a ještě těmi sedmi sty tisíci. Tento model je samozřejmě postaven na předpokladu, že akcie nejsou vůbec volatilní a přinášely by rovnoměrné zhodnocení.
To je spíše utopie, avšak uvedený příklad měl názorně podtrhnout fakt, že dnešní doba nahrává hypotečním dlužníkům, které podporuje stát bez ohledu na to, zda si berou hypotéku pouze na pořízení vlastního bydlení nebo jako levný zdroj peněz, které na druhé straně investují do výnosných finančních instrumentů. S ohledem na mnohočetná "ale" by byla pro našeho klienta mnohem výhodnější první varianta, která nechává sedm set tisíc pracovat bez jakéhokoli zásahu 15 let. V takovém případě by náš klient musel splátky hypotéky financovat z jeho běžných příjmů, avšak po 15 letech se dočká velmi sladké odměny za velmi disciplinované investování.
Vzali jste si hypotéku v případě, že jste měli prostředky na pořízení nemovitosti, které jste díky ní mohli efektivně investovat? Těšíme se na vaše názory.
 |
