Překlenovací úvěr jako prostředek pro zvýšení vlastních zdrojů
Zejména u mladých lidí, kteří stojí na začátku pracovní kariéry, bývá problémem nashromáždit potřebné vlastní zdroje. U hypotéky je povinností mít alespoň 30 procent vlastních zdrojů a právě v tomto případě lze vhodně kombinovat hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření. Ideální samozřejmě je, když účastník stavebního spoření již splňuje nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, avšak i opačná situace skýtá možnosti kombinace.
Chce-li si někdo vzít hypotéku a nemá dostatek vlastních zdrojů, pak mu hypoteční banka nabídne možnost čerpat doplňkový úvěr. Poskytování těchto úvěrů znamená pro klienta mnohem větší riziko (především s ohledem na jinou formu zajištění), což se logicky projevuje vyšší úrokovou sazbou. Co je však ještě méně příjemné z pohledu klienta je fakt, že doplňkové úvěry nejsou ze strany státu nijak podporovány. Právě z toho důvodu je výhodnější kombinovat hypotéku a stavební spoření, neboť lze využít souběžného působení státních podpor u obou produktů.
Demonstrujme si kombinaci těchto dvou produktů na následujícím příkladu.
Mladý muž si chce koupit nový byt za 800 tisíc Kč. Vzhledem k tomu, že nemůže umístit do zástavy jinou než pořizovanou nemovitost mu banka nabídne hypotéku ve výši 560 tisíc korun, přičemž zbývajících 240 tisíc musí mladík uhradit z vlastních úspor. Ty však nemá a je schopen shromáždit pouze 100 tisíc korun.
Hypoteční banka mu nabízí doplnkový úvěr, jehož sazba činí 11,9 procenta. Mnohem výhodnější však pro mladíka bude založení stavebního spoření na cílovou částku 240 tisíc korun. Přestože ještě nebude splňovat nároky na získání řádného úvěru ze stavebního spoření, tak požádá o překlenovací úvěr. Jeho maximální hodnota se rovná cílové částce (240 tisíc korun), které použije společně s hypotékou (560 tisíc) na nákup vyhlédnutého bytu.
Kromě splácení hypotéky a překlenovacího úvěru bude klient ještě dospořovat na účet stavebního spoření, aby po dvou letech od uzavření smlouvy o stavebním spoření splnil nárok na přidělení řádného úvěru, který je mnohem výhodnější z pohledu klienta než hypotéka či překlenovací úvěr.
Klady a zápory takové kombinace
Jedinou nevýhodou této kombinace je vysoké úrokové zatížení klienta v prvních dvou letech splácení. Mladík musí splácet hypotéku, překlenovací úvěr a ještě dospořovat na účet stavební spořitelny. Je logické, že takové řešení si může dovolit člověk s vysokými příjmy. Na druhé straně mu toto zatížení na začátku období splácení přinese mnohem více výhod.
Zřetelnou výhodou je využití státních podpor z obou produktů (hypotéky i stavebního spoření). Další výhodou je využití úvěru ze stavebního spoření, který má bezkonkurenčně nejvýhodnější úročení. Celkem zaplatí při využití této kombinace produktů klient méně na úrocích než v případě, že by využil nejprve doplňkový a následně hypoteční úvěr. V prvních dvou letech sice bude klient platit více, avšak po přechodu na čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření již podstatně méně, což v celkovém součtu bude znamenat úsporu.
Použití stavebního spoření ke splácení hypotéky
Velmi zajímavou variantu využití dvou produktů nabízí možnost splácení hypotéky z úvěru ze stavebního spoření.
Drtivá většina hypotečních úvěrů se splácí ve formě měsíčních anuit, které obsahují úrok i úmor. Některé hypoteční banky však nabízejí jinou formu splácení. Klient samozřejmě musí platit vždy úroky, avšak nemusí společně s nimi splácet jistinu. Toho lze využít a nakombinovat hypotéku se stavebním spořením. Ptáte se jak?
Místo placení anuit bude klient platit hypoteční bance pouze úroky a částku přibližně připadající na úmor bude spořit na účet stavebního spoření. Ten je vinkulován ve prospěch hypoteční banky, takže bance z této kombinace nehrozí žádné riziko. Na účtu stavebního spoření klient využívá štědré státní podpory a vytváří si zdroje na jednorázové splacení části hypotéky.
Taková kombinace nepřináší klientovi v průběhu celé doby splácení výraznější zvýšení splátky a umožní mu výrazné snížení úroků. V prvních letech klient platí hypoteční bance pouze úroky a spoří si na účet stavebního spoření. Jakmile splní podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, vezme si úvěr a ten použije k jednorázovému splacení části hypotéky. Tím si výrazně sníží jistinu hypotéky, kterou začne splácet obvyklým anuitním způsobem. V ten moment začíná kromě hypotéky splácet také úvěr ze stavebního spoření, což je v průběhu celého splácení hypotéky nejméně příznivé období a celkové zatížení dlužníka je až do konce splatnosti úvěru ze stavebního spoření nejvyšší.
Zároveň je ale třeba si uvědomit, že použitím úvěru ze stavebního spoření na hypotéku dojde ke snížení její jistiny, což znamená, že celkové zatížení klienta splácejícího oba úvěry vzroste pouze nepatrně. Po splacení úvěru ze stavebního spoření však dojde k výraznému snížení měsíčního zatížení klienta.
Výhoda této kombinace
Tato kombinace přináší hned několik výhod. Co se týče vlastního finančního zatížení, tak to je v počáteční fázi shodné jako v případě výhradního využití hypotéky. Pak sice mírně nárůstá, neboť klient splácí úvěr ze stavebního spoření a zároveň hypotéku (sníženou o zmiňovaný úvěr), avšak po splacení úvěru hypotéky dojde k dramatickému snížení měsíčního zatížení klienta. To je mnohem výraznější než součet zvýšených splátek v prostřední fázi celé kombinace, což znamená, že klient realizuje finanční úsporu. To je možné samozřejmě díky štědré ruce státu, která zvýhodňuje prostřednictvím podpory fázi spoření, tak následně také úvěr. Stavební spoření nám zaručuje výnosnost kolem 13 procent a úvěr ze stavebního spoření je úročen v rozmezí pěti i šesti procent. Z těchto čísel jednoznačně vyplývá, že kombinace obou produktů znamená úsporu, kterou nám v podstatě uhradit stát.
