Koupě nemovitosti: co byste ve smlouvě neměli opominout

Při prodeji a koupi nemovitosti je nutné dobře si předem promyslet všechny kroky a možné problémy, přestože se třeba zdají být málo pravděpodobné a smluvní protistrana vypadá, že s ní nebudou žádné potíže. Všechno je však nutné písemně sepsat a trvat ve smlouvě na svých požadavcích.
Kupní smlouvu by v případě prodeje a koupě nemovitosti měl zkontrolovat právník

Kupní smlouvu by v případě prodeje a koupě nemovitosti měl zkontrolovat právník

Kupní smlouva musí vždy jednoznačně vymezit obě smluvní strany (prodávajícího a kupujícího), předmět koupě, kupní cenu. Pokud jde o koupi bytu či domu, předmětem kupní smlouvy je úplatný převod vlastnického práva k nemovitosti se všemi souvisejícími právy a povinnostmi. Zvláště pečlivě je potřeba ve smlouvě jednoznačně specifikovat nemovitost, jelikož jinak by mohly vzniknout problémy při zápisu do katastru nemovitostí.

Přesné vymezení předmětné nemovitosti

Například v případě bytu v bytovém domě je třeba kromě samotné bytové jednotky vymezit příslušející společné části domu a pozemku, na kterém stojí. Do smlouvy se proto uvádí číslo bytové jednotky, její velikost, podlaží, číslo popisné domu, parcelní číslo pozemku, název obce a katastrálního území. Dále se specifikuje velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Uvádí se také číslo listu vlastnictví, na kterém je nemovitost zapsána v příslušném katastru nemovitostí.

Na škodu není konkrétně specifikovat nabývací titul, který dokládá, jakým způsobem současný vlastník nemovitost získal a zda je skutečně oprávněn s ní nakládat. Může to být například kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, kolaudační rozhodnutí, protokol o veřejné dražbě, privatizační listiny, rozhodnutí státního orgánu.

V každém případě by si měl zájemce o koupi příslušný list vlastnictví prohlédnout, aby si ověřil, kdo je skutečným majitelem nemovitosti a zda není zatížena věcnými břemeny, dluhy, zástavním právem a podobně.

Podmínky úhrady kupní ceny

Kromě výše ceny by měl být v kupní smlouvě popsán postup, jakým bude uhrazena. Pokud kupující již uhradil část ceny jako zálohu předem, prodávající svým podpisem stvrzuje, že ji převzal. K financování pořízení nemovitosti na bydlení se ve většině případů využívají úvěry. Proto se v kupní smlouvě specifikuje, která banka úvěr poskytne a délka lhůty, do které musí být prostředky převedeny na účet prodávajícího.

Banka samozřejmě nevyplatí prostředky předtím, než bude v její prospěch do katastru nemovitostí zaneseno zástavní právo k převáděné nemovitosti, nebo alespoň návrh na jeho vklad. Bance je třeba jako potvrzení předložit originál nebo ověřenou kopii rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu zástavního práva. V zájmu kupujícího by mělo být také to, aby byl do katastru vložen ještě před převodem prostředků na účet prodávajícího rovněž návrh na vklad vlastnického práva.

Prohlášení prodávajícího, že nemovitost nemá skryté vady

Prohlídka nemovitosti je samozřejmostí, ale aby se kupující vyvaroval budoucích problémů, měla by kupní smlouva přímo obsahovat prohlášení současných majitelů, že kupujícího seznámili se stavem nemovitosti, že není zatížena žádným věcným břemenem, neváznou na ní žádná zástavní práva, dluhy ani jiné právní vady.

Prodávající by měl v kupní smlouvě rovněž učinit prohlášení, že není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu ani jiného státního orgánu ve smluvní volnosti nakládat s předmětnou nemovitostí. Dále by měl prodávající prohlásit, že nemá žádné nesplacené závazky vůči finančnímu úřadu, tedy zejména daňové nedoplatky, které by mohly vést ke zřízení zástavního práva k dané nemovitosti ve prospěch finančního úřadu.

Ve svém zájmu by měl kupující požadovat, aby byla přímo v kupní smlouvě sjednána smluvní pokuta pro případ, že se některé z výše uvedených prohlášení ukáže být nesprávným, nepravdivým nebo neúplným. K tomu dále připojit, že úhradou smluvní pokuty není dotčen nárok kupujícího na náhradu škody.

Ujednání o převodu smluv o dodávkách služeb souvisejících s provozem nemovitosti

Obě smluvní strany se musí dohodnout, jak budou postupovat při převodu existujících smluv s dodavateli tepla, vody, elektrické energie a podobně z prodávajícího na kupujícího. V bytovém domě se jedná také o převod práv a povinností spojených s provozem společných zařízení v domě. V kupní smlouvě by proto mělo být ustanovení, že k dohodnutému termínu prodávající své existující smluvní vztahy s dodavateli platně ukončí, vyrovná je a kupující uzavře smlouvy nové.

Aby se kupující pokud možno vyhnul případným problémům, měl by ve smlouvě požadovat ujednání, že mu současní majitelé poskytnou potřebnou součinnost. Pro případ porušení této povinnosti si kupující opět může vymínit sjednání smluvní pokuty, tak aby byla prodávající strana motivována součinnost skutečně poskytnout.

Možnost odstoupení od kupní smlouvy

Objeví-li se nějaké nepředvídatelné problémy, kupující musí mít možnost od smlouvy odstoupit. Mohlo by se to stát například tehdy, když katastrální úřad zamítne vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí z důvodů, které by nebylo možné odstranit. Kupující si musí ponechat právo odstoupit od smlouvy také pro případ, kdy se některá z prohlášení prodávající strany ukáží být nepravdivá, nesprávná, neúplná či zavádějící. Dalším důvodem může být, že prodávající nepředá nemovitost ve stanovené lhůtě ode dne zaplacení celé kupní ceny.

Daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitosti odvádí strana prodávající. Kupující je však zákonným ručitelem, takže pokud prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad vymáhat na novém majiteli. Proto je vhodné i pro tento případ sjednat v kupní smlouvě smluvní pokutu v dostatečné výši.

  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Střední škola a Mateřská škola Aloyse Klara
Kuchaře/Kuchařku pro střední školu

Střední škola a Mateřská škola Aloyse Klara
Praha
nabízený plat: 20 000 - 29 000 Kč

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...