Vzhledem k rozšiřujícímu se počtu plátců daně z přidané hodnoty se může stát i běžnému občanovi, že prodávající bude muset prodejní cenu navýšit o daň z přidané hodnoty. Vypočtená daň se samozřejmě projeví v ceně a kupujícímu se celá transakce výrazně zdraží. Prodávající plátce daně z přidané hodnoty sice zinkasuje cenu navýšenou o DPH, avšak v nejbližším daňovém přiznání tuto daň odvede státu.
Výčet subjektů povinných navyšovat cenu o příslušnou sazbu DPH je poměrně široký. V první řadě jde o podnikatelské subjekty, avšak za určitých okolností může být prodej vlastní nemovitosti zatížen DPH i v případě drobných živnostníků (na straně prodávajícího) automaticky nesplňujících podmínku povinné registrace k DPH. Je tedy možné, že právě z důvodu daňového zatížení se výhodná koupě změní na nevýhodnou a z obchodu nakonec sejde. Co se s tím dá dělat?
Začněme u pozemků – DPH nulové s výjimkou nezastavěných pozemků určených k výstavbě
Už se zdálo, že dobré firemní výsledky mohou na světových akciových trzích nastartovat růstové období, uplynulý týden však ukázal opak..
Firmy a instituce typu NELZE se poznají podle toho, že šéfové příliš často používají právě slova „nelze“ jako odpověď na vaše různé nápady.
Pro ty, kteří stále otálejí s koupí digitálního foťáku, protože nedají dopustit na klasické papírové fotografie, je tu dobrá zpráva.
O pozemcích lze zjednodušeně říct, že jsou od daně z přidané hodnoty osvobozeny. Aby to ovšem nebylo příliš jednoduché, tak i zde existuje výjimka vztahující se k převodům stavebních pozemků. Musí ovšem jít výhradně o nezastavěné pozemky, na kterých však může být na základě stavebního povolení postavena stavba spojená se zemí pevným základem. Tato základní informace je velmi důležitá pro pochopení daňové taktiky u prodejů pozemků, na nichž stojí nemovitost (nejčastěji rodinný dům či nebytový prostor, který má smysl kupovat samozřejmě i s pozemkem).
Dojde-li tedy k situaci, že převod nemovitosti na straně prodávajícího je zdanitelným plněním (zjednodušeně řečeno musí prodejní cenu navýšit o daň z přidané hodnoty), pak vhodně sepsaná kupní smlouva může výrazně ovlivnit celkovou kupní cenu včetně daně. V kupní smlouvě samozřejmě musí být zvlášť vyčíslena cena pozemku a cena na něm stojící nemovitosti. Při aplikaci výše uvedeného pravidla se dostáváme k poučení, že nadhodnocení pozemku a zrcadlové podhodnocení budovy povede k daňové optimalizaci. Proč? Ze zastavěných pozemků se přeci neplatí daň z přidané hodnoty, zatímco z budov ano.
Dům za korunu a pozemek za pět miliónů – tak tohle v žádném případě nezkoušejte
 |
Jak probíhá vymáhání dluhu? Co čeká dlužníky, kteří nemohou splácet? Čtěte ZDE. |
Před takto sepsanou kupní smlouvou se zřejmým dopadem na snížení daňových povinností ovšem všechny důrazně varuji. Je logické, že takto stanovená cena je extrémní a finanční úřad napadne účelově sepsanou smlouvu a s největší pravděpodobností daň doměří. Má na to samozřejmě všechny instrumenty a důkazní břemeno na straně poplatníka bude mít velice chabou objektivní oporu.
Objektivní cena pozemku se poměrně obtížně stanoví - to nahrává poplatníkům
Výše uvedený případ je samozřejmě extrémní a evidentně mimo realitu. Na druhé straně ovšem určit momentální tržní cenu pozemku je velmi obtížné a to dává oběma smluvním stranám určitou míru manévrovacího prostoru, který může být využit k mírné daňové optimalizaci. Představme si situaci, že prodejní cena nemovitosti včetně pozemku činí šest miliónů. Budova je ohodnocena pěti milióny a pozemek jedním. Při uplatnění základní sazby daně z přidané hodnoty (19 procent) zaplatí kupující celkem 6,95 miliónu. Daň z přidané hodnoty činí v tomto případě bez pěti tisíc jeden milión. Pokud by ovšem smluvní strany ohodnotily pozemek i budovu svorně na tři milióny, pak by celková prodejní cena včetně DPH činila 6,57 miliónu. Jde tedy o rozdíl ve finanční náročnosti transakce neuvěřitelných 380 tisíc korun. Taková částka již určitě stojí za důkladnou analýzu a poradu s daňovým odborníkem, popřípadě odborníkem na oceňování nemovitostí.
Mírně nadhodnotit pozemek skutečně lze, výrazně ale nikoli
 |
Jak vyděláte na daňovém zvýhodnění na dítě? |
Všichni dobře vědí, že atraktivní pozemky v okolí větších měst mohou zaznamenat obrovské cenové nárůsty během jednoho či dvou let. Zájemci o některé lokality v okolí Prahy by o tomto v podstatě nekontrolovaném nárůstu cen mohli vyprávět. V kontextu této reálné situace na trhu s pozemky může být za určitých okolností obhajitelný i podstatně vyšší nárůst ceny pozemku než zmiňovaných 25 procent.
Vzhledem ke změnám zákona o dani z přidané hodnoty lze očekávat, že převodů nemovitostí zatížených daní z přidané hodnoty bude přibývat a dotkne se to i situací, kdy na straně kupujícího bude stát občan. Pro něj má relativně vyšší váha pozemku v celkové ceně podstatně vyšší daňovou úsporu než v případě, že kupujícím je plátce DPH. Je ovšem velmi důležité si uvědomit, že kontroly berních úřadů na tyto transakce budou časté a poplatník by se mohl velice snadno dostat do neřešitelných problémů.
 |
Hledáte formuláře daňového přiznání či materiály pro správu sociálního zabezpečení? To vše spolu s našimi radami a tipy naleznete ZDE. |
Kupovali jste nemovitost zatíženou daní z přidané hodnoty? Analyzovali jste důkladně rozložení ceny s ohledem na zatížení DPH? Těšíme se na vaše názory.
