Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Koupí bytu na úvěr k bohatému důchodu

aktualizováno 
Hodláte pořídit nové bydlení s využitím vlastních úspor? Měli byste se zamyslet, zda nelze nový dům či byt financovat také jiným, daleko výhodnějším způsobem. V konečném důsledku si totiž můžete zajistit například bohatý důchod. Jak na to?

Moderní bytový dům ve tvaru U - Moderní bytový dům ve tvaru U | foto: TT Invest

Manželé Prachařovi (on 29, ona 26 let) pocházejí z Prahy, ale z důvodu zaměstnání pana Prachaře již několik let žijí v Pardubicích. Jelikož je předpoklad, že zaměstnanecký poměr bude trvat minimálně ještě několik let, rozhodli se koupit si byt V Pardubicích v osobním vlastnictví. Momentálně zde žijí v nájmu, kde platí 12 000 korun měsíčně. Po několika prohlídkách mají jeden byt vyhlédnutý v centru města, jeho kupní cena je 2,5 mil. Kč.

Majetkem manželů Prachařových je byt v osobním vlastnictví v Praze, kde dříve bydleli, nyní je zde též nájemce. Hodnota tohoto bytu je přibližně 2 miliony korun a nájemné, které je tedy každoměsíčním příjmem manželů Prachařových, činí 10 000 korun.

Dále mají osobní automobil, běžné vybavení domácnosti a finanční hotovost ve výši 1,2 miliony korun, kterou manželé Prachařovi chtějí použít na uhrazení části kupní ceny.

Požadavky a cíle

Pro Prachařovy bylo jednoznačným požadavkem najít co možná nejlevnější způsob, jak zafinancovat kupní cenu bytu v Pardubicích za využití stávajících peněz v hotovosti. Nad ostatními věcmi, zdánlivě nesouvisejícími, nebylo zamýšleno, respektive manželé Prachařovi je považovali za vyřešené. Mají přece byt v Praze a žádné jiné věci kupovat již nechtějí, tak proč nevyužít oné finanční hotovosti k zaplacení bytu v Pardubicích?

Cílem by ovšem nikdy nemělo být vyřešit pouze jediného finančního problému, ale navíc nastavit veškeré finance tak, aby se ve výsledku našel finančně nejefektivnější způsob, v tomto případě aby manžele Prachařovy vše stálo co nejméně.

Bydlení je sice pro ně aktuální záležitost, ale je třeba nastavit finanční provázanost s ostatními životními cykly. V případě, že bychom vše řešili způsobem, s jakým původně Prachařovi přišli a považovali ho za logický, zbavili by se aktiva ve formě peněz v hotovosti.

Uvědomme si

Spousta lidí si mylně myslí, že peníze uložené do nemovitosti jsou vždy aktivem. Je třeba ale rozlišovat dvě základní věci, a to:

  • Zda koupíme nemovitost, ve které budeme bydlet, a použijeme na její koupi peníze v hotovosti, nebo jakýkoliv úvěr na nákup nemovitosti - poté je tato nemovitost pasivem.
  • Pokud ale máme nemovitost, kterou dále pronajímáme, je tato nemovitost aktivem.

V případě manželů Prachařových je tedy jejich byt, který v Praze pronajímají, aktivem, zatímco byt, který koupí v Pardubicích, bude pasivem. Rozhodně je třeba říci, že i přesto, že onen pardubický byt bude pasivem, je to finančně několikanásobně lepší způsob, než platit nájemné. V případě placení nájemného se totiž nejedná o nic jiného, než o vyhazování peněz tzv. z okna.

Samozřejmě nám v této úvodní myšlence hraje důležitou roli vyvíjející se trh s nemovitostmi, kde jejich kupní cena a hodnota se stále zvyšuje, a tak vzniká situace, že manželé Prachařovi koupí byt za určitou cenu, dle které bude odpovídající i splátka úvěru na zbytek kupní ceny, ale cena bytu bude pravděpodobně narůstat.

Rozdíl mezi kupní cenou včetně přeplatku úvěru a aktuální cenou nemovitosti může být do určité míry aktivem. V rámci této roviny se ovšem nebudeme hlouběji zamýšlet, protože bychom zjistili, že nám v úvaze hrají roli další aspekty, jako např. nutnost konkrétní byt rekonstruovat, jeho stáří na konci úvěru a subjektivní názor na vývoj cen nemovitostí v ČR.

I přesto někteří nemusejí souhlasit s tvrzením, které jsme obecně a i v případě manželů Prachařových napsali na začátku tohoto odstavce. Tedy, že byt, který koupí v Pardubicích, bude jejich pasivem.

Klasický životní cyklus, minimálně do určitého věku je pro většinu totiž shodný. I Prachařovi, tedy ještě každý zvlášť, byli na základní škole, poté na střední a od svých rodičů byli vedeni k myšlence, dostuduj s dobrým prospěchem, úspěšně zakonči školu, najdi si dobré zaměstnání a až potkáš tu pravou, respektive toho pravého, určitě si pořídíte vlastní bydlení. Většina lidí je přesvědčena, že jejich nemovitost, ať dům, či byt, který tímto způsobem koupí, bude jejich aktivem, ale je tomu přesně naopak. Je celoživotním pasivem, protože na tuto koupi padly buď životní úspory rodičů, nebo se nemovitost pořídí pomocí hypotéky, či jiným způsobem financování.

A pak se děje co? Celý život se platí splátka tohoto úvěru a po určitých letech samozřejmě přijde na řadu nutnost rekonstrukcí, které nějaké ty peníze také vstřebají. Máte tedy pocit, že nemovitost, ve které manželé Prachařovi budou bydlet, je donutí v jejich zaměstnání k tomu, aby každý měsíc vydělali tolik peněz, aby její náklady zaplatili, nebo jim každý měsíc přinese nějaké peníze z jiného zdroje? Je tedy tato nemovitost aktivem nebo pasivem? Je tím, co Prachařovým přispěje do položky příjmů, nebo se přidá do položky výdajů?

A jak tedy?

V každém případě nyní víme, kam naše myšlenky míří. Myslíte si ještě, že je finančně efektivní využít v případě manželů Prachařových na zaplacení části kupní ceny jejich finanční hotovost? Pokud ji totiž použijí, koupí za ni pasivum, neboli za dnešní aktiva koupí pasiva. I přesto, že tato teorie a doporučení vůči manželům Prachařovým je zřejmá, zůstává stále otázkou, jak všechno vyřešit.

Existuje rozhodně několik způsobů a víme, že např. i několik na sobě nezávislých finančních poradců by se na jednom řešení neshodlo. Důvod je prostý. I přesto, že snad každý by uvažoval nad myšlenkou, jak naložit s finanční hotovostí, každý ze způsobů, který je doporučen, je samozřejmě sám o sobě subjektivním a přímo se váže na předpoklady ekonomiky a posléze trhu, jak třeba akciového, tak realitního.

Obecně vzato je třeba tedy naložit s finanční hotovostí Prachařových takovým způsobem, aby při použití úvěru na větší část kupní ceny bytu, než bylo původně zamýšleno, peníze investované vydělaly ročně a také v konečném výsledku více, než jaký bude úrok a přeplatek na úvěru na nákup nemovitosti.

Řečí čísel, pokud si Prachařovi vezmou úvěr o 500 tisíc korun větší, který je bude včetně úroků a celkových nákladů stát 700 tisíc, je nutné, aby oněch 500 tisíc, které investují, přeměnili na více než 700 tisíc ve výsledku. Může to vypadat složitě, ale není to nic jiného, než „kupecká“ matematika.

Vraťme se v případě Prachařových k úvahám o životních cyklech a potřebě hotovosti v dalších fázích života.

Vedle řešení koupě bytu navrhujeme ještě řešení soukromého důchodu, protože ve věku Prachařových je zajištění této potřeby neodmyslitelnou nutností, kde pouze na stát spoléhat nelze. Samozřejmě ještě nastanou situace jako studium dětí a také ostatní běžné potřeby a požadavky Prachařových, jako je např. letní a zimní dovolená. Z výše uvedených předpokladů vyplývá, že během života Prachařových nenastane nějaká významnější situace, kdy by byla potřebná vyšší částka v hotovosti, vyjma důchodového věku. Zadáním je tedy najít způsob dlouhodobého investování. Na finančním trhu existuje několik způsobů, jak takový požadavek vyřešit.

V úvahu připadá forma běžného pravidelného spoření na životních pojistkách, penzijním připojištění, stavebním spoření, nebo kombinací těchto produktů a vložení větší jednorázové částky na začátku, což by celkovou efektivitu těchto spoření zvýšilo. Vzhledem k poměrně velké částce v hotovosti, kterou Prachařovi mají k dispozici, bychom rozhodně neměli opomíjet investice jako takové a vzhledem k dlouhému časovému horizontu (do důchodu Prachařových), rozhodně lze doporučit investice akciového charakteru.

Další možností, pokud věříme, že cena nemovitostí bude stále narůstat, koupit za onu hotovost další byt, třeba i malých rozměrů a ten pronajímat. Tento příjem z pronájmu by tedy pokrýval splátku na hypotéce bytu, ve kterém budou Prachařovi bydlet, a po zaplacení různými nájemníky přibude tento pronajímaný byt u Prachařových v kolonce aktiv.

Řešení

Řešení by mohlo v případě Prachařových vypadat třeba takto:

 Rady a tipy

- naučte se rozeznávat vytváření aktiv od kupování pasiv a zaměřte se na kolonku vytváření aktiv

- nesnažte se krátkozrace řešit pouze potřebu, nebo spíše nutnost v danou chvílí, ale zamyslete se dlouhodobě a globálně – je to nejlevnější

- pro konzultaci se obraťte nejlépe na odborníka, který se v oboru financí pohybuje již několik let, pečlivě si vybírejte a naslouchejte

Na koupi bytu, ve kterém budou manželé bydlet, je vhodné použít hypotéku ve výši 2 miliony korun tak, aby byly zachovány co nejlepší úrokové podmínky. Prachařovi tedy doplatí 500 tisíc v hotovosti a za zbylou hotovost, která činí 700 tisíc korun, koupí ještě jednu garsoniéru, ze které bude činit čistý pronájem 4 tisíce v kolonce příjmů. V tomto případě bude splátka na hypotéce zhruba 9 100 Kč, příjem 4 000 Kč. Pokud by Prachařovi použili na koupi bytu celou svou hotovost, měli by splátku na hypotéce 5 900 Kč a v kolonce příjmů nulu. Neboli výsledkem v případě nákupu bytu vlastního a bytu k pronájmu, bude měsíční rozdíl, který musí Prachařovi zaplatit, 5 100 Kč a po 30 letech budou mít v majetku dva byty.

Pokud by použili celou svou hotovost na nákup bytu k bydlení, nutností každý měsíc by bylo doplatit 5 900 Kč a po 30 letech by měli v majetku jen jeden byt.

Důchodovou problematiku mohou Prachařovi tedy řešit převážně příjmem z pronájmu dvou bytů, které budou již v tuto dobu splaceny, a dále produkty běžného spořícího charakteru, které je vhodné nastavit zároveň tak, aby veškeré rodinné finance měly svou logiku a význam.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky dál zdražují. Objemy atakují hranici 21 miliard korun

V květnu úrokové sazby u hypoték pokračovaly v růstu. I když průměrná sazba mírně vzrostla, a to na 2,03 procenta, o hypotéky je stále zájem. Dokonce větší než...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky mírně zlevňují, stále se drží na hladině dvou procent

Hypotéky si daly letní pauzu a mírně zlevnily. Průměrná úroková sazba poklesla, a to na 2,02 procenta. V červenci klesl jak počet, tak i objem nových...  celý článek

Ilustrační snímek
Sazby hypoték se dál zvedají, rostou však i objemy a počty žadatelů

Rok 2017 je zatím ve znamení rostoucích úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Lidé ale předpokládají, že sazby ještě porostou. Navíc dostupnost hypoték bude...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.