Investice do nemovitosti je považována za vůbec největší v lidském životě. Z toho důvodu je třeba při koupi postupovat velmi opatrně, neboť chybný krok způsobený spěchem či lehkovážností může stát statisíce. Základním krokem by mělo být prostudování listu vlastnictví. Každý z nás je sice v dnešní dynamické době velmi zaneprázdněn, avšak na takové záležitosti bychom si měli najít včas vždy. Vydělat sice toho návštěvou katastru příliš mnoho nemůžeme, avšak v případě velkorysého opomenutí toho můžeme hodně ztratit.
Při koupi nemovitosti čekají na kupujícího následující rizika:
- Nemovitost právně neexistuje
- Nemovitost je zatížena věcnými břemeny nebo jinými omezeními vlastnického práva
- Prodávající není vlastníkem nemovitosti
- Prodávající není jediným vlastníkem a nemovitost může prodat jen se souhlasem ostatních vlastníků
Jak se proti těmto rizikům, které se nám bude snažit prodávající zatajit, lze bránit? Možnost výskytu těchto riziko většinou nezjistíme fyzickým prozkoumáním nemovitosti, ale především návštěvou katastru nemovitostí a prostudováním listu vlastnictví.
Katastr nemovitostí je v podstatě evidence nemovitostí, která je ze zákona veřejně přístupná. Každý má tedy ze zákona nárok do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlížet a pořizovat z něho pro svoji vlastní potřebu opisy. Slovo každý v této souvislosti znamená kdokoli (nikoli pouze vlastník nemovitosti). To je velmi důležité a každý kupující nemovitosti by měl zmiňovaný úřad navštívit a zjistit si o ní a jejím vlastníkovi podrobné údaje. Tím předejde mnoha případným rizikům spojený s vlastní nemovitostí a následným převodem. V katastru nemovitostí jsou klíčové informace o každé nemovitosti a jejím vlastníkovi uložené na takzvaných listech vlastnictví. Právě výpis z těchto listů dává klíčové penzum informací.
List vlastnictví je mimojiné považován za jeden z nejvýznamnějších dokumentů používaných při jednání klienta s hypoteční bankou. Zmiňovaný doklad dokazuje existenci nemovitosti, osobu vlastníka a způsob nabytí a zároveň také práva spojená s nemovitostí a závazky (věcná břemena).
Kde lze hledat v listu vlastnictví užitečné informace?
Pro přehlednost je list vlastnictví členěn do tří částí:
Část „A“ listu vlastnictví nám dává informaci o osobě vlastníka a vlastnických práv s nemovitostí spojených spojených.
V této souvislosti je třeba dávat pozor na institut spoluvlastnictví nebo bezpodílové spoluvlastnictví manželů.
Bezpodílové spoluvlastnictví manželů se pozná podle zkratky BSM, která se uvádí před jménem manžela. Bezpodílové spoluvlastnictví manželů je zákonnou formou majetkových vztahů mezi manželi. To znamená, že vše, co oba manželé nabudou za trvání manželství, spadá do zmiňovaného BSM.
Část „B“ listu vlastnictví obsahuje podrobnou identifikaci nemovitosti. Jsou tady údaje o parcelním čísle, čísle popisném, příslušnosti k části obce a o charakteristice nemovitosti.
Bude-li v části „B“ uvedeno „vlastnictví pozemku a stavby“ je vlastník uvedený v části A vlastníkem nejenom budovy, ale i pozemku, na kterém je postavena.
Pokud však tato část listu vlastnictví obsahuje „pozemek a stavba různého vlastníka“, jde o případ stavby na cizím pozemku.
Do katastru nemovitostí potažmo listu vlastnictví se zapisuje také tzv. rozestavěná budova. Obvykle jsou do katastru nemovitostí vkládány budovy schválené kolaudačním řízením, které nabylo právní moci a zároveň tato budova již dostala číslo popisné.
V některých případech souvisejících s financováním výstavby nemovitosti prostřednictvím hypotéky je nutné do katastru vložit i rozestavěnou nemovitost. Té bývá využíváno jako zástavy za hypoteční úvěr.
K zápisu rozestavěné budovy je třeba na katastrální úřad doručit následující dokumenty:
- stavební povolení, které nabylo právní moci
- geometrický plán
- čestné prohlášení vlastníka, že se jedná o rozestavěnou stavbu.
V části „C“ listu vlastnictví lze najít případná omezení vlastnického práva vázající se k nemovitosti. Mezi ně patří:
- předkupní právo s věcnými účinky
- věcná břemena
- omezení převodu nemovitosti
- zástavní právo
Jestliže je v rámci kupní smlouvy dojednáno předkupní právo, to znamená, že při případném prodeji musí prodávající nabídnout nemovitost ke koupi nejdříve tomu, v jehož prospěch zní toto předkupní právo.
Co se týče věcných břemen, tak ty v určitých rysech omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Tato věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. To v praxi znamená, že jakmile se změní vlastníci nemovitosti, zůstanou věcná břemena zachována.
Zástavní právo patří mezi věcná práva. Jinak řečeno to znamená, že koupí-li někdo nemovitost zatíženou zástavním právem, pak ručí touto nemovitostí za uhrazení zajištěného závazku.
Zástavní právo se tedy váže k pohledávce, kterou zajišťuje a s jejím zánikem zaniká. To znamená, že zastaví-li někdo nemovitost za hypotéku, tak jakmile dojde k jejímu splacení, dojde k zániku tohoto zástavního práva. Vzhledem k tomu, že je zástavní právo zapisováno v katastru nemovitostí, musí být dán podnět k výmazu tohoto zástavního práva.
Část „D“ listu vlastnictví je vyhrazena v podstatě pouze pro poznámky a neobsahuje nějaké zásadní informace.
Naopak část „E“ je poměrně důležitá, neboť obsahuje nabyvatelské tituly. Těmi jsou kupní smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví, darovací smlouva, kolaudační rozhodnutí atd.
S bezpečným pořízením nemovitosti je spojena spousta méně či více obtížných úkolů. Pro usnadnění celého procesu jsme pro vás připravili vše co se točí kolem financování, právních a daňových aspektů spojeným s pořízením nemovitosti. Více o této problematice najdete v Centru bydlení.
Jak jste spokojeni s prací katastrálních úřadů? Prostudovali jste důkladně list vlastnictví týkající se nemovitosti, o kterou jste měli zájem? Těšíme se na vaše názory.
