Doba fixace úrokové sazby v praxi
Jedním z parametrů hypotečního úvěru, který si žadatel musí zvolit hned na počátku při podpisu smlouvy, je délka doby fixace úrokové sazby. Určuje počet let, po která zůstane sjednaná úroková sazba v nezměněné výši. Po skončení doby fixace banka stanoví klientovi sazbu novou. Ta by měla odrážet aktuální stav na trhu hypoték, takže může být vyšší i nižší než sazba původní.
Klienti se často obávají, že nová sazba, kterou jim banka přidělí po skončení doby fixace, pro ně bude v porovnání se sazbami určenými novým klientům nevýhodná. Banky naopak tvrdí, že si svých klientů váží, a proto nemají snahu přidělovat stávajícím hypotečním úvěrům vyšší úrokové sazby než těm nově sjednaným. Několik týdnů před skončením fixačního období banka klientovi zasílá oznámení o nové výši úrokové sazby. Pokud se mu zdá být příliš vysoká, měl by se obrátit na svou pobočku a pokusit se s bankou vyjednávat. Další variantou řešení je banku opustit a hypotéku refinancovat jiným úvěrem. V současnosti již některé banky nabízejí hypoteční úvěry určené speciálně pro tyto případy a kdy slibují jak nižší administrativní náročnost při převodu úvěru, tak snížené či zcela nulové poplatky.
Co rozhoduje při výběru doby fixace
Při výběru vhodné doby fixace jsou rozhodující budoucí očekávání žadatele o úvěr. Nejedná se přitom pouze o úrokové sazby, ale především o to, jaké záměry má se svou hypotékou v následujících letech.
1/ Úrokové sazby
V případě, kdy se předpokládá, že v blízkém období dojde k poklesu výše úrokových sazeb, jsou vhodné krátkodobé fixace. Pokud je naopak pravděpodobný jejich budoucí růst, je výhodnější zafixovat si současnou nižší sazbu na více let dopředu.
Hypotéky jsou však většinou úvěry velmi dlouhodobé a určit správně výši jejich úrokových sazeb za deset či dvacet let je víceméně nemožné. Vždy jde pouze o odhady, které se buď vyplní, nebo ne. Proto lze výběr vhodné doby fixace založený na očekávaném vývoji úrokových sazeb uplatnit s úspěchem pouze u nejkratších fixací na jeden či dva roky. Delší fixace se volí spíše s ohledem na určité „pohodlí“ a jistotu při plánování budoucích výdajů dlužníka.
2/ Možnost pružného zacházení s hypotékou
Většinou platí, že v rámci nabídky jedné banky jsou sazby s kratší fixací nižší než sazby dlouhodobé (nemusí tomu tak být vždy). Výhodou krátkých fixací je rovněž jejich flexibilita. Předčasné splacení hypotečního úvěru či mimořádná splátka provedená během fixačního období jsou v naprosté většině případů zatíženy nemalými poplatky. Pouze po skončení sjednaného fixačního období, při refixaci úrokové sazby, lze umořit část či celý úvěr bez sankcí. Proto si žadatelé o hypotéku, kteří počítají s tím, že ji celou nebo její větší část v brzké době splatí, sjednávají fixace na krátkou dobu. (Některé banky ovšem umožňují předplatit si za určitý příplatek či za cenu navýšení úrokové sazby možnost částečného splacení úvěru i během fixačního období bez dalších sankčních poplatků.)
Jaké fixace jsou nejoblíbenější
Na dotaz, kterou fixaci si klienti nejčastěji sjednávají, většina bank nyní v květnu odpověděla, že je to fixace pětiletá. Následují ji tříletá a roční fixace. Jejich poměr se co do počtu nově sjednaných hypoték v čase různě mění podle toho, zda na trhu zrovna převládá optimismus z velmi nízkých ročních úrokových sazeb, nebo obavy z jejich předpokládaného růstu. Loni v létě například zájem o úvěry s roční fixací převýšil počet hypoték sjednaných s pětiletou úrokovou sazbou. Také se ukazuje, že klienti dávají přednost určité konkrétní fixaci v případě, kdy ji banka nějakým způsobem zvýhodní, například dočasným snížením úrokové sazby nebo poplatku. To je případ tříleté fixace v následujícím grafu. Zachycuje preference jednotlivých fixací v březnu letošního roku, jedná se o údaje od jedenácti bank, které celkově představují naprostou většinu českého hypotečního trhu.
Naopak se prokázalo, že klienti zatím nemají téměř žádný zájem o dlouhé fixace. Například hypotečních úvěrů sjednaných s úrokovou sazbou zafixovanou na deset let není ani jedno procento z jejich celkového počtu. Někteří bankéři však věří, že spolu s hrozbou vyšších úrokových sazeb v budoucnosti se obliba delších fixací zvýší.
Jak velký je vliv úrokové sazby na výši splátky
V následující tabulce je uvedeno několik příkladů, ze kterých je vidět, jak se projeví určitý rozdíl ve výši úrokové sazby na výši anuitní splátky úvěru. Na ukázku jsou zde vybrány úrokové sazby tří největších poskytovatelů hypoték, konkrétně se jedná o fixace na jeden rok, pět let a deset let. (Úvěry v tabulce však nelze mezi sebou srovnávat, každý má jinou minimální akontaci, u ČS jsou sazby garantované pro všechny klienty ve stejné výši, u Hypoteční banky a KB jde o sazby minimální.) Splátky jsou zde počítány pro hypotéku ve výši 1,5 mil. korun s dvacetiletou splatností.
| Úrokové sazby a výše splátek (v Kč) u hypotéky o objemu 1,5 mil. Kč se splatností 20 let | |||
| délka fixace: | 1 rok | 5 let | 10 let |
| banka - název produktu: | |||
| Česká spořitelna - Hypotéka ČS (do 90 %) | 3,79% | 4,59% | 5,19% |
| 8 925 | 9 563 | 10 057 | |
| Hypoteční banka - Hypoteční úvěr do 85 % | 3,89% | 4,59% | 4,88% |
| 9 003 | 9 563 | 9 800 | |
| Komerční banka - Hypoteční úvěr Klasik (do 70 %) | 3,37% | 4,01% | 4,30% |
| 8 600 | 9 098 | 9 329 | |
Poznámka: procenta uvedená u produktů uvádějí, jakou max. část hodnoty nemovitosti banka profinancuje.
.
