Kupní smlouva a rizika s ní spojená

Koupě nemovitosti je nejobvyklejší formou nabytí nemovitosti. Jestliže jste si již vybrali nemovitost a zároveň důkladně ověřili na katastrálním úřadě základní informace o ní a vlastníkovi, pak bude další postup následovný. Základním dokumentem upravujícím akt koupě mezi kupujícím a prodávajícím je kupní smlouva. Při jejím sestavování by si kupující měl dát pozor na následující skutečnosti, neboť i zde existují poměrně významná rizika:

• riziko nedokonalé či právně vadné kupní smlouvy
• vlastní zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti
• zaplacení a prodej nemovitosti

Co musí kupní smlouva bezpodmínečně obsahovat?
V kupní smlouvě musí být bezpodmínečně uvedeny smluvní strany (kupující a prodávající), kupní cena a termín jejího uhrazení a označení prodávané nemovitosti. Právě označení nemovitosti bývá dost často neúplné. Vlastní vymezení nemovitosti v kupní smlouvě je charakterizováno následujícími znaky:

• pozemky musí být označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, v němž leží
• pozemky evidované zjednodušeným způsobem musí být vymezeny parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, v němž se nachází
• budovy musí být vymezeny označením pozemku, na kterém jsou postaveny a zároveň příslušností stavby k části obce číslem popisným nebo evidenčním
• rozestavěné budovy musí být vymezeny označením pozemku, na kterém jsou rozestavěny dále musí být stanovena příslušnost stavby k části obce a zároveň obsahovat označení, že jde o rozestavěnou nemovitost
• byty a nebytové prostory musí být vymezeny označením budovy, v níž se nacházejí, dále číslem bytu nebo nebytového prostoru
• rozestavěný byt a nebytový prostor musí být vymezen označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, dále musí obsahovat vymezení příslušnosti k části obce, číslo bytu a nebytového prostoru

Převod vlastnického práva
Kupní smlouva je tedy v podstatě nutnou podmínkou k aktu převodu vlastnického práva. Lidově řečeno k tomu, aby námi vyhlédnutá nemovitost nám mohla začít říkat "pane".

Zásadní body postupu při převodu vlastnictví

• Prodávající a kupující musí podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího na katastr nemovitostí. Jeho přílohou je kupní smlouva.
• Shledá-li katastr návrh v pořádku, pak povolí vklad vlastnického práva.
• K převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího dochází na základě vkladu vlastnického práva do katastru, přičemž jeho právní účinky nastávají zpětně k datu doručení tohoto návrhu na zmiňovaný katastr (nikoli tedy vlastním datem vkladu).

Pozor na následující pravidla
Zaplacení kupní ceny nevede k faktickému převodu vlastnictví. Převod vlastnictví je zrealizován pouze vkladem vlastnického práva v katastru nemovitostí.
Nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.

Co musí obsahovat návrh na vklad?
Jak již bylo uvedeno, po podpisu kupní smlouvy je nutné ji doručit společně s návrhem na katastr nemovitostí. Tento návrh musí obsahovat:

• označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen (jde o katastrální úřad, u kterého je uložen list vlastnictví, na němž je zapsána nemovitost)
• jméno a příjmení osob, trvalý pobyt a rodné číslo těchto osob
• oznámení, že strany žádají o zápis vkladu vlastnického práva na základě předkládaných kupních smluv

To ovšem není všechno, neboť návrh musí obsahovat ještě následující přílohu s uvedenými dokumenty:

• originál kupní smlouvy nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším než je počet účastníků smlouvy
• plná moc, pokud bude někdo ze smluvních stran zastoupen
• výpis z obchodního rejstříku (pouze pokud prodávající nebo kupující je právnickou osobou)
• nabyvatelský titul (listiny prokazující oprávnění prodávajícího nakládat s nemovitostí)
• úředně ověřený překlad kupní smlouvy v případě, že je vypracována v jiném jazyce než českém