Diskusi, zda při prodeji a koupi nemovitosti využít služeb realitní kanceláře, nebo ne, jsme se věnovali v tomto článku. Zde budeme pro zjednodušení předpokládat, že se majitel nemovitosti již rozhodl svěřit její prodej realitní kanceláři, kterou si vybral. Jaké další kroky ho čekají?
Při návštěvě realitní kanceláře by si měl vyžádat podrobné informace o rozsahu služeb, které mu realitka poskytne, o obsahu zprostředkovatelské smlouvy, výši provize a pokud mu budou navržené podmínky vyhovovat, sjednat si s makléřem termín prohlídky nemovitosti. Pokud poté dojde k vzájemné dohodě, uzavře se zprostředkovatelská smlouva, jejímž předmětem je závazek realitní kanceláře zprostředkovat za úplatu prodej nemovitosti ve vlastnictví klienta.
Náležitosti zprostředkovatelské smlouvy
Ve smlouvě musí být uvedeno, podle jakého právního předpisu je uzavírána, musí zde být přesně specifikovány smluvní strany, cena, za kterou bude nemovitost nabízena a termín plnění smlouvy. Dále se zde vymezuje výše provize za zprostředkování prodeje a realitky většinou požadují i ujednání o smluvní pokutě za nedodržení smlouvy. Klient by měl trvat na tom, aby ve smlouvě byly přesně vymezeny všechny služby a činnosti, které mu má realitní kancelář zajistit. Doporučuje se sjednat smlouvu na alespoň šest měsíců, určitě ne na méně než čtyři měsíce.
K sepsání zprostředkovatelské smlouvy je třeba doložit několik dokladů týkající se nemovitosti, především jsou to výpis z katastru nemovitostí, snímek pozemkové mapy a nabývací listiny, které dokládají, kdo a jakým způsobem se stal současným majitelem nemovitosti. Zájemce o koupi by však měl ve vlastním zájmu požadovat velmi podrobné informace, a proto by měl prodávající, respektive realitní kancelář, která jej zastupuje, zajistit ještě různé další dokumenty a informace.
Doklady potřebné při prodeji a koupi nemovitosti
Mezi tyto doklady budou patřit podle konkrétních podmínek daného obchodu například následující:
* nabývací listina – to je například kupní či darovací smlouva, dědické rozhodnutí, kolaudační rozhodnutí, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, dohoda o vydání věci, rozhodnutí soudu o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů a jiné
* aktuální výpis z katastru nemovitostí (doporučuje se ne starší než dva měsíce) – zde by si měl kupující ověřit kromě vlastnických práv také další práva třetích osob k předmětné nemovitosti, jako jsou zástavní a předkupní práva, věcná břemena, nájemní vztahy a podobně
* platný znalecký posudek nemovitosti
* snímek z pozemkové mapy
* kopie stavební dokumentace
* vyjádření finančního úřadu o bezdlužnosti současného majitele nemovitosti
* informace o inženýrských sítích v daném místě a o možnosti připojení se na ně (například dodávky energií)
* stanovisko stavebního odboru k budoucí využitelnosti pozemku v souladu s územním plánem
Pokud realitní kancelář nebo prodávající nebudou ochotni tyto informace zajistit, je v zájmu kupujícího, aby si je zaopatřil sám.
Další kroky při prodeji nemovitosti
Z uvedených dokladů realitní kancelář zpracovává tzv. exposé, tedy soubor dokumentů, které charakterizují nabízenou nemovitost. Dále pořídí pro budoucí zájemce o koupi fotodokumentaci či videozáznam. Poté, kdy je vše připraveno, se začne nemovitost nabízet. Využívá se inzerce, realitní kanceláře však většinou mají vlastní databáze, kde porovnávají nabídky s poptávkou. Zavedené firmy obvykle také spolupracují s dalšími kancelářemi a nabídky si vzájemně vyměňují.
Je-li nalezen zájemce o nemovitost, realitní kancelář informuje svého klienta a pokud s podmínkami prodeje souhlasí, připravuje se kupní smlouva. Většinou jí bude předcházet smlouva o smlouvě budoucí kupní, která by měla omezit riziko toho, že si kupec svůj zájem předčasně rozmyslí. Většinou je po něm rovněž požadováno složení nevratné kauce. Smlouvou o smlouvě budoucí kupní se smluvní strany zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu a zároveň si zde stanovují její podstatné náležitosti.
Kupní smlouva a přechod vlastnictví
K sepsání kupní smlouvy se musí přistupovat velmi odpovědně, v každém případě by měl být tento úkon svěřen notáři či advokátovi. Rozhodně není vhodné spokojit se s návrhy kupních smluv, které některé realitní kanceláře klientům nabízejí, protože prodej a koupě nemovitosti je vždy obchod značně individuální.
Následně musí být proveden vklad do katastru nemovitosti, kterým teprve přechází vlastnictví nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Nerozhoduje zde tedy okamžik zaplacení kupní ceny. Z pohledu prodávajícího je třeba zajistit, aby k přechodu vlastnictví došlo až po zaplacení kupní ceny, aby o nemovitost nepřišel bez toho, že za ni dostal zaplaceno. To znamená, že by měl vyžadovat, aby k vkladu vlastnického práva do katastru došlo až po zaplacení. Stejně tak z druhé strany kupující musí požadovat, aby poté, co složí kupní cenu, na něj byla vlastnická práva v katastru skutečně převedena. K tomuto účelu se využívají například vázané vklady v bance či notářská úschova, které zajistí, že k zaplacení kupní ceny dojde až po změně vlastníka v katastru nemovitostí.
V článku byly využity materiály Asociace realitních kanceláří ČR.
