Kupte si nemovitost v dražbě za výhodnější cenu

Dražba je jednou z možností, jak získat nemovitost za výhodnou cenu. Její odhadní cena bývá především v nedobrovolných dražbách někdy mnohem vyšší, než je cena, která bývá stanovena dražebníkem jako vyvolávací. Jak taková veřejná dražba probíhá?

Pokud nikdo z účastníků dražby nechce učinit další podání ani po třetí výzvě, licitátor udělí příklep vydražiteli

Dražbou lze nemovitost výhodně koupit i prodat

Zda je konečná cena, za kterou nemovitost nový majitel získá, vyšší nebo nižší než cena, za kterou by byla prodána v přímém prodeji, to není jisté. Pokud jde o nemovitost, u které se předpokládá větší zájem potenciálních kupců, a pokud je vhodně nastavena vyvolávací cena a zajištěna dostatečná propagace, může její majitel získat vyšší částku, než kdyby ji prodal obvyklým způsobem. Účastníci dražby se totiž mohou nechat strhnout k částkám, které by v přímém prodeji za nemovitost nedali. Což připomíná tzv. obálkovou metodu, která je však mnohem více neprůhledná a zpochybnitelná.

Dražba je naopak veřejná, nabídky jednotlivých zájemců jsou všem ostatním známé a výsledek dražby (pokud je úspěšná) je okamžitý a transparentní. V dražbách se neprodávají jen nemovitosti, o které přijdou dlužníci kvůli nesplácení úvěru nebo jiným závazkům. Do dražby nabízejí své volné byty například bytová družstva, s vydražitelem pak sjednají nájemní smlouvu.

Jak probíhá dražba

Dražba je obecně řečeno veřejné jednání, jehož cílem je přechod vlastnického (případně jiného) práva k předmětu dražby. Koná se na základě návrhu navrhovatele, kterým je při dobrovolné dražbě nejčastěji samotný vlastník předmětu dražby, v případě nedobrovolné dražby pak dražební věřitel. Předmět dražby získá po splnění všech stanovených podmínek ten z účastníků dražby, který učiní nejvyšší nabídku − vydražitel. V dražbě se prodávají věci movité, nemovité i majetková práva, jako jsou například pohledávky.

Příprava dražby

Dražbu vyhlašuje na základě návrhu navrhovatele dražebník. Zabezpečuje celou přípravu dražby a její průběh organizačně a nese odpovědnost za její zákonný průběh. Dražebník podle zákona o veřejných dražbách musí mít koncesi k provádění dražeb a musí mít sjednáno pojištění odpovědnosti za škody způsobené při výkonu své činnosti. Pokud se jedná o majetek státu nebo samosprávných územních celků, může být dražebníkem i orgán státní správy či samosprávný územní celek.

Navrhovatelem provedení nedobrovolné dražby je dražební věřitel. Mohou jím být věřitelé, jejichž pohledávky jsou zajištěné zástavním právem, omezením převodu nemovitostí nebo právem zadržovacím (u movitých věcí), finanční úřady, správy sociálního zabezpečení, zdravotní pojišťovny. Dobrovolnou dražbu navrhuje většinou vlastník daného majetku, může to být rovněž likvidátor či správce konkurzní podstaty.

Dražební vyhláška

Dražební vyhláškou oznamuje dražebník konání konkrétní dražby. Je to dokument, ve kterém musí být všechny zákonem stanovené skutečnosti a který musí být zveřejněn "způsobem, který je vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklý“.

V dražební vyhlášce je obvykle uvedeno:

* místo a čas konání dražby
* datum konání prohlídek dražené nemovitosti (musí být umožněny alespoň ve dvou různých termínech)
* označení dražebníka, navrhovatele, vlastníka, dlužníka, zástavce (jsou-li účastni daného případu)
* zda jde o dražbu dobrovolnou, či nedobrovolnou
* identifikace a popis předmětu dražby a jeho stavu
* popis případných práv a závazků váznoucích na předmětu dražby (např. zástavní právo k nemovitosti)
* cena předmětu dražby – v případě nemovitosti to bývá odhadní cena stanovená znalcem
* výše nejnižšího podání (vyvolávací ceny), minimálního příhozu a dražební jistoty
* možné způsoby úhrady dražební jistoty a lhůta pro její provedení
* způsob a lhůta pro vrácení dražební jistoty účastníkům dražby, kteří se nestali vydražiteli
* podmínky účasti na dražbě, vymezení osob, které nesmějí být účastníky dražby, povinnosti účastníků dražby
* způsob a lhůta pro uhrazení ceny dosažené vydražením
* podmínky pro předání předmětu dražby vydražiteli

Centrální adresa

Na některých specializovaných internetových stránkách lze nalézt informace o vyhlášených dražbách, případně si tu lze i vyhledávat nemovitosti podle zadávaných kritérií (například si vybrat lokalitu, velikost nemovitosti, počet místností bytu, zda se jedná o dražbu dobrovolnou, či nedobrovolnou, výši nejnižšího podání). Někdy zde lze nalézt i celé znění dražební vyhlášky, jindy je tu odkaz na tzv. centrální adresu.

Centrální adresa je oficiální "informační systém o dražbách a ostatních nabídkách“ veřejně přístupný na internetových stránkách vedených Českou poštou. Jsou zde zveřejněné dražební vyhlášky, informace o připravovaných i proběhlých dražbách a lze si tu vyhledávat dražby podle podrobně zadávaných vymezujících kritérií. Jsou zde rovněž informace o dražebních společnostech.

Účastníci dražby

Účastníkem dražby se může stát osoba způsobilá k právním úkonům, vyloučeni jsou:

* v případě nedobrovolné dražby dlužník a druhý z manželů
* v případě nedobrovolné dražby členové statutárního nebo kontrolního orgánu právnické osoby, která je dlužníkem
* osoba, na jejíž majetek byl prohlášen konkurs
* dražebník, licitátor a jim osoby blízké a zaměstnanci
* cizí státní příslušník, který nemá v ČR trvalý pobyt (u dražby nemovitého majetku)
* právnická osoba neregistrovaná v obchodním rejstříku v ČR (u dražby nemovitého majetku)
* zaměstnanci úřadu, který je pověřen kontrolou dražby, a kontrolou pověření zaměstnanci Ministerstva pro místní rozvoj
* jedná-li se o opakovanou dražbu, pak se jí nesmí znovu účastnit ani vydražitel, který způsobil zmaření předchozí dražby téhož předmětu tím, že už jej jednou vydražil, ale nezaplatil

Dražební jistota

Podmínkou pro účast na dražbě je složení tzv. dražební jistoty. Její výše a termín, do kdy musí být uhrazena, jsou uvedeny v dražební vyhlášce. Její výše nesmí ze zákona přesáhnout 30 % z nejnižšího podání. Dražební jistotou nemusí být vždy pouze finanční prostředky, ale třeba také bankovní záruka. Neúspěšným účastníkům dražby je dražebník povinen bez zbytečného odkladu složenou dražební jistotu vrátit. Dražební jistota složená vydražitelem se mu započítává na cenu dosaženou vydražením.

Průběh dražby

Průběh dražby řídí licitátor a zahajuje ji tzv. vyvoláním. Přednese prohlášení o předmětu dražby, výši nejnižšího podání a stanoveného minimálního příhozu a vyzývá účastníky dražby, aby činili svá podání. Pokud již nikdo z účastníků nechce učinit další podání ani po třetí výzvě, licitátor udělí příklep tomu účastníkovi dražby, jehož podání bylo nejvyšší − vydražiteli. Tím je dražba skončena.

Vydražitel je pak povinen zaplatit cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě. Například u dražby dobrovolné, není-li tato cena vyšší než dvě stě tisíc korun, musí provést úhradu ihned po skončení dražby. Jde-li o částku vyšší než půl milionu korun, má na to tři měsíce od skončení dražby. U dražby nedobrovolné je lhůta deset dnů od skončení dražby, pokud cena nepřesahuje pět milionů korun.

Zákon o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb.
citace § 23, odst. 9:

Draží se, pokud účastníci dražby činí vyšší podání. Nebylo-li přes dvojí výzvu a prohlášení licitátora: "neučiní-li někdo z přítomných účastníků dražby podání vyšší, než bylo podání naposled učiněné účastníkem dražby (označení účastníka dražby, který učinil nejvyšší podání), udělím mu příklep" učiněno vyšší podání, oznámí licitátor ještě jednou poslední podání a po třetí výzvě udělí příklep účastníkovi dražby, který učinil nejvyšší podání. Učiněným podáním je účastník dražby vázán.

Koupit v dražbě na hypotéku může být problematické

Předpokladem poskytnutí hypotečního úvěru je sjednání zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky. Ten, kdo si kupuje nemovitost v dražbě, se sice jejím vlastníkem stává ihned ke dni jejího vydražení (okamžikem příklepu licitátora), ovšem až po jejím zaplacení. Takže kupec by musel dát bance nejprve do zástavy jinou nemovitost, jelikož až do zaplacení vydražené nemovitosti není nikdo, kdo by k ní mohl sjednat zástavní právo. Poté, co bude sjednáno zástavní právo k vydražené nemovitosti, první nemovitost z něj lze vyvázat.

To platí u dražeb prováděných podle zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách či podle občanského soudního řádu. Dražby se ale v praxi provádějí i podle jiných pravidel, proto je třeba zkusit možnost hypotéky s bankou projednat. Navíc každá banka může v těchto případech postupovat po svém.

Jinou možností je použít k zaplacení vydražené nemovitosti vlastních prostředků, jsou-li k dispozici, a ty poté hypotékou refinancovat. K problémům, které vznikají při hypotečním financování nemovitostí získaných v dražbě, říká Jan Urban, člen představenstva Asociace hypotečních makléřů: "Financování nemovitosti v dražbě je značně komplikované. Držitel v naprosté většině případů nechce zapsat zástavu − ani podat návrh na vklad − dříve, než obdrží peníze. Banka ale zase nemůže uvolnit peníze bez zástavy. Možné řešení je zpětné refinancování vložených prostředků.“

Hana Lukavcová z hypoteční makléřské firmy Hyposervis popisuje situaci, s kterou se setkává v praxi: "Klienti k nám s draženými nemovitostmi přichází zcela výjimečně. Jejich financování hypotékou je však v podstatě nereálné. Chce-li někdo pro uhrazení ceny dražené nemovitosti použít hypotéku, musí draženou nemovitost zaplatit z vlastních zdrojů a pak tyto prostředky zpětně refinancovat.“

Kromě zde popsaných dražeb, organizovaných dražebníky podle zákona o veřejných dražbách, provádějí dražby rovněž soudy, exekutoři a uskutečňují se i on-line dražby.

Některé výhody dražby ve srovnání s přímým prodejem

* Cena nemovitosti získané v dražbě může být mnohem nižší než při přímém prodeji (ovšem také vyšší). Účastník dražby má naprostý přehled o výši nabídek ostatních zájemců o koupi.
* Dražba je transparentní způsob prodeje nemovitosti, narozdíl například od obálkové metody. Cena je stanovena objektivně zájmem kupujících, takže je málo zpochybnitelná.
* V dražební vyhlášce jsou nemovitosti popsány velmi podrobně, včetně znaleckého odhadu ceny nemovitosti. V případě přímého prodeje zájemce o koupi takové množství informací o nemovitosti často nemá.
*Vlastnictví nemovitosti přechází na vydražitele okamžitě při skončení dražby (uhradí-li cenu).
*Provedení celé transakce může být velmi rychlé.

Nevýhodou je problém financovat vydraženou nemovitost hypotečním úvěrem, jelikož v okamžiku, kdy vydražitel potřebuje prostředky na její zaplacení, není, kdo by ji mohl dát bance do zástavy, což je nezbytná podmínka pro poskytnutí hypotéky.