Na celkovou úrokovou sazbu hypotečního úvěru má kromě fixace vliv také výše úvěru a hodnota zastavované nemovitosti. Poměr částky poskytnutého úvěru k zástavní ceně nemovitosti se označuje LTV (z anglického loan-to-value ratio).
Banky si za účelem určitého zjednodušení stanovují pásma úročení právě podle úrovně LTV. Zpravidla zlomovým bodem bývá hranice 85 % (částka úvěru/cena nemovitosti). Od této hranice výše banky považují úvěry za více rizikové a tuto rizikovost klient pocítí ve zvýšené úrokové sazbě.
Určení ceny nemovitosti
Vyřizujete-li si hypotéku, vždy vám banka pro odhad ceny nemovitosti stanoví odhadce nemovitostí (někdy banka nabídne seznam odhadců a klient si může vybrat).
Některé banky nabízí také odhad nemovitosti "na dálku", kdy hypoteční specialisté vychází z klientem doložených dokumentů (fotografie nemovitosti, údaje o nemovitosti) a tzv. cenových map (zatím jsou však dostupné jen pro větší města).
Na základě odhadu získá banka odhadní cenu nemovitosti. Nicméně tato cena se ještě nemusí rovnat kupní ceně, která je určující pro výši úvěru. Bezpochyby lepší variantou je ta, kdy klient kupuje nemovitost za cenu nižší, než je její skutečná (oceněná) hodnota.
Horší je ta, kdy kupní cena je vyšší než odhadní. Banky zpravidla půjčují maximálně do 100 % odhadní ceny nemovitosti a na zbylou částku by si klient musel sehnat jiné financování.
Počínání bank je však logické. Kdyby banka klientovi půjčila více, než jaká je hodnota nemovitosti, a on nesplácel, prodejem zastavené nemovitosti nezíská dostatek prostředků (odpovídajících půjčené částce), a obchod by pro ní byl výrazně ztrátový.
Hypotéky na 100 % odhadní ceny nemovitosti jsou nejdražší
Stoprocentní hypotéku nepovažují banky za úplně bezrizikovou. A to z jednoduchého důvodu. Riziko pro ně představuje situace, kdy by došlo ke skokovému poklesu cen nemovitostí a tím pádem by poklesla také hodnota zastavených nemovitostí.
Tato obava je nyní umocněna situací na zámořském realitním trhu a ve Velké Británii, kde ceny nemovitostí již více než rok v důsledku hypoteční krize vytrvale klesají. U nás se například již delší dobu hovoří o tom, že ceny bytů v panelových domech v některých lokalitách jsou nadhodnocené a jejich cena by se mohla co nevidět propadnout.
Médii proto před nedávnem proběhla informace, že hypoteční banky uvažují o omezení poskytování 100% hypoték. Tento krok by však pro banky znamenal ztrátu početné skupiny klientů, a navíc i často velmi bonitních. Klient, který žádá o úvěr v plné výši kupní ceny, nemusí být z principu člověk nutně bez prostředků. Pouze může mít s penězi jiné úmysly.
Vložit všechny peníze do hypotéky nemusí být nejrozumější
Klient, který v době žádosti o úvěr má k dispozici nějaké vlastní prostředky, stojí před volbou. Buď z nich ihned uhradit část hypotéky a po zbývající dobu splácet menší částku, anebo si peníze ponechat pro strýčka příhodu. Většina klientů volí první, lákavější variantu s vidinou dříve splacené hypotéky.
Pořízením nemovitosti však výdaje nekončí. Nový byt je potřeba zařídit, zároveň je potřeba počítat s tím, že se může radikálně změnit životní situace a nebudete mít na splátky hypotéky z důvodu výpadku příjmů.
Je vždycky lepší nechat si nějaké prostředky do rezervy a tuto rezervu, pokud to rodinný rozpočet dovolí, dále zvětšovat.
Více na Hypoindex.cz.
