Na koupi družstevního podílu totiž není možné použít klasickou hypotéku, jelikož hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ta nemusí být nutně ve vlastnictví žadatele o úvěr, jako zástavu lze použít například nemovitost příbuzných. Každý však takovou možnost nemá. Jak tedy lze financovat pořízení družstevního bytu, když není k dispozici žádná nemovitost, která by mohla bance sloužit jako zástava?
Úvěrové produkty pro financování nákupu družstevního bytu
Využít lze stavební spoření a spotřebitelské úvěry bank, obojí má však svá omezení. Speciální produkt určený na nákup družstevního bytu nabízí také Fio, družstevní záložna – o něm si můžete více přečíst zde.
V tomto článku se budeme věnovat konkrétně stavebnímu spoření. Pokud jde o nízké částky, je to asi nejlepší řešení, u vyšších úvěrů je to však již problém. Největší překážkou je právě způsob jejich zajištění. Spořitelny od určité výše úvěru vyžadují stejně jako ostatní banky zástavu nemovitosti. U řádných úvěrů ze stavebního spoření je limitem nejčastěji půl milionu korun, do této částky postačují většinou dva ručitelé.
Následující tabulka ukazuje, jak vysoký řádný úvěr ze stavebního spoření a jak vysoký překlenovací úvěr poskytují jednotlivé spořitelny bez zajištění zástavou nemovitosti. U překlenovacího úvěru se jedná o výši „nezajištěné částky“, což je rozdíl celkové cílové částky a aktuálního zůstatku na spořicím účtu.
| Maximální výše úvěru bez zajištění zástavním právem k nemovitosti | ||
| Stavební spořitelna | Výše úvěru ze stavebního spoření | Výše nezajištěné částky překlenovacího úvěru * |
| ČMSS | 500 000 | 300 000 - 500 000 ** |
| HYPO | 500 000 | 400 000 |
| Modrá pyramida | 1 mil. | 1 mil. |
| Raiffeisen | 500 000 | 300 000 - 500 000 *** |
| SS ČS | 500 000 | 400 000 - 750 000 *** |
| Wüstenrot | 600 000 | 400 000 |
Zdroj: Stavební spořitelny
Poznámky:
*nezajištěná částka = výše cílové částky minus výše vkladu na spořicím účtu k datu posuzování žádosti o překl. úvěr. **ČMSS - závisí na tom, do které rizikové skupiny klient patří, kritériem je výše hodnotícího čísla. ***Raiffeisen, SS ČS - závisí např. na typu překlenovacího úvěru, na tom, jak dlouho již klient spoří.
Pokud je cena pořizovaného bytu vyšší, je možné na jeho koupi použít dva nebo více úvěrů u nichž postačují ručitelé. Bohužel to však není možné provést v rámci jedné domácnosti, která se posuzuje vcelku jako „ekonomická jednotka“. Pokud si o úvěr požádají osoby žijící ve společné domácnosti, tedy například manželé, výše úvěrových rizik se sčítá a použité zajištění musí odpovídat celkově vypůjčené částce. Takže například dva půlmilionové úvěry nebudou znamenat čtyři ručitele, ale zástavu nemovitosti.
Pro vyšší úvěr je potřeba mnoha příbuzných
Manželé toužící po družstevním bytu však mohou zainteresovat své rodiče. Pokud budou úvěry čerpat dvě domácnosti, celková výše úvěrů se z hlediska požadavků na zajištění nesčítá. Takto lze v rámci rodiny získat už milion korun. Dalšími samostatnými dlužníky by se mohli stát třeba zletilí sourozenci. Problém však bude získat dostatečný počet ručitelů. Málokdo se bude chtít zaručit za cizí úvěr a smluvně se zavázat k tomu, že uhradí bance její pohledávku pokud tak neučiní sám dlužník. Mimo jiné si tím ručitel stíží cestu k jakémukoli svému vlastnímu úvěru. Při posuzování bonity se totiž bude jeho ručitelský závazek brát v úvahu a bude se mu muset „vejít“ do jeho disponibilních příjmů spolu s ostatními splátkami a závazky.
Vztahy mezi dlužníky, spoludlužníky a ručiteli mohou jednotlivé spořitelny posuzovat a v praxi provozovat odlišně, takže je dobré vzít to v úvahu předem při výběru spořitelny. Pokud si bere úvěr jeden z manželů, ten druhý se automaticky stává spoludlužníkem. To je osoba, která se smluvně zavazuje podílet se na splácení dluhu. Jelikož je manžel vždy spoludlužníkem, nemůže být svému protějšku zároveň ručitelem. Ručitele je tedy nutné hledat jinde. Mohou jimi být rodiče. Ovšem pokud si i oni vezmou úvěr, není jisté, že budou moci být zároveň i ručiteli za úvěry svých dětí. Například u stavební spořitelny Wüstenrot by to prý bylo možné, podmínkou je dostačující bonita všech zúčastněných a splnění všech ostatních podmínek pro poskytnutí úvěrů. Naopak v ČMSS platí pravidlo, že v jednom úvěrovém případu nemůže tatáž osoba vystupovat jako dlužník a zároveň jako ručitel.
Úvěry na financování jednoho záměru si lze samozřejmě sjednat nezávisle na sobě u více spořitelen a tím problémy se zajištěním obejít. Někdy bude vyžadován podpis čestného prohlášení, záleží na každém, pod co se podepíše a pod co ne. V každém případě se však nezamlčí čerpání úvěru u jiné spořitelny či banky. Stavební spořitelny využívají úvěrový registr a výsledky berou v úvahu při posuzování bonity klienta. Zjišťují tak, jaké další závazky žadatel již má a zda mu jeho příjmy na další úvěr budou stačit.
FINCENTRUM HYPOINDEXNabídka stavebních spořitelen
Jak je vidět z výše uvedené tabulky, u stavebních spořitelen nelze bez zajištění zástavním právem k nemovitosti získat více než půl milionu korun, u Wüstenrotu 600 tisíc. Výjimkou je Modrá pyramida. Ta nabízí úvěr se speciálními podmínkami určený právě na financování družstevního bytu. Zajištění zástavou nemovitosti zde není vyžadováno až do částky jednoho milionu korun. Lze jej získat i bez počátečního vkladu (nulová akontace), problém může být sehnat tři ručitele. Stavební spořitelna Wüstenrot úvěr použitelný pro pořízení družstevního bytu připravuje.
Jaké úvěry by jednotlivé stavební spořitelny doporučily svým klientům, kteří nemají možnost použít zajištění zástavním právem k nemovitosti, ukazuje následující tabulka. Je to řešení pro takového žadatele o úvěr, který si právě uzavírá novou smlouvu o stavebním spoření. Nemá tedy ještě nic naspořeno, hodnotící číslo je nulové. Maximální možná výše úvěrů odpovídá částkám z první tabulky.
Z druhé tabulky je patrné, že někde bude nutné nejprve složit nebo naspořit určitou částku (akontaci úvěru). V tabulce jsou pro jednotlivé typy překlenovacích úvěrů uvedeny úrokové sazby ve své maximální výši, jelikož uvažujeme nového klienta, který má úvěrové podmínky nejpřísnější (v rámci uvedených produktů).
| Stavební spořitelna | Název překlenovacího úvěru | Minimální akontace (% z výše CČ) | Úroková sazba |
| ČMSS | Překlenovací úvěr | 10 % CČ | 7,30% |
| HYPO | Překlenovací úvěr | 10 % CČ | 4,80% |
| Modrá pyramida | Překlenovací úvěr na družstevní byt | 0 % CČ | 6,1 % - 6,4 % |
| Raiffeisen | Nízká Hyposplátka | 0 % - 20 % CČ | 4,80% |
| Horizont | 0 % - 20 % CČ | 4,90% | |
| Spektrum | 10 % CČ | 6,70% | |
| SSCS | TREND 10 | 10 % - 30 % CČ | 6,95% |
| TREND 30 | 30 % CČ | 6,45% | |
| Wüstenrot | PARTNER | 30 % CČ | 5,70% |
| SUPERÚVĚR | 0 % CČ | 4,80% |
Zdroj: Stavební spořitelny
Poznámky:
CČ = cílová částka. Modrá pyramida: Výše sazby závisí na výši akontace, nižší sazba se uplatní při akontaci nad 35 % CČ. Raiffeisen: Úroková sazba se snižuje o 0,1 % p.a., pokud bude úvěr zajištěn pojištěním pro případ smrti a trvalých následků. Wüstenrot: SUPERÚVĚR je poskytován za podmínky, že např. manžel/ka nebo nezletilé dítě žadatele o úvěr má sjednánu smlouvu o stavebním spoření u jakékoliv stavební spořitelny alespoň 12 měsíců
Máte nějakou praktickou zkušenost s financováním družstevního bytu? Jaký úvěr jste použili?
