Bez vložení zástavního práva ve prospěch banky to nejde
V čem je tedy situace, kdy prodávající dostává finanční obnos nikoli přímo od kupujícího, nýbrž od hypoteční banky odlišná? Hypoteční úvěr je ze zákona zajištěn nemovitostí a jeho výše by neměla přesáhnout 70 procent tržní hodnoty zastavené nemovitosti. To platí bez výjimky v případě hypotečních bank, které získávají zdroje na hypoteční úvěry prostřednictvím emise hypotečních zástavních listů. Z hlediska zajištění hypotéky nemovitostí mohou v praxi nastat dvě situace. Buď kupující zajistí hypotéku přímo pořizovanou nemovitostí nebo nemovitostí jinou. V obou případech by však měla odhadní cena nemovitosti v zástavě činit 143 procent hodnoty úvěru (143 procent je převrácená hodnota 70 procent v případě výše úvěru vůči zástavě).
Přestože může mít klient podepsané veškeré smluvní dokumenty, tak k čerpání finančních prostředků dojde až v případě vložení zástavního práva ve prospěch hypoteční banky. Prvním předpokladem pro zajištění úvěru nemovitostí je zpracování odhadu nemovitosti. Ten bývá zpravidla proveden smluvním znalcem banky, který nejprve prověří, zda zajišťující nemovitost vůbec splňuje požadavek na vklad zástavního práva.
|
Chcete-li se dozvědět další informace o hypotékách, určitě navštivte naši sekci o hypotékách ZDE. |
Samozřejmostí je znalecký posudek obsahující její tržní cenu. Ta musí splňovat již zmíněná kritéria. Následně hypoteční banka podepíše s klientem zástavní smlouvu, kterou společně s návrhem na vklad zástavního práva pošle na příslušný katastrální úřad. Teprve poté, kdy je zástavní právo ve prospěch banky potvrzeno ve výpisu z katastru nemovitostí, pak banka uvolňuje finanční prostředky a může dojít k úhradě kupní ceny ve prospěch prodávajícího.
Jak vyřešit střet zájmů smluvních stran?
Z výše uvedeného vyplývá, že nejsložitější situací je ta, kdy kupujícímu nezbývá nic jiného než zajistit hypotéku právě pořizovanou nemovitostí. Nejedná se o v praxi nijak výjimečný případ, neboť většina lidí pořizujících si vlastní bydlení na hypotéku, jinou nemovitost nevlastní. Logicky tedy dochází ke střetu zájmu jednotlivých smluvních stran. Prodávající má zcela jistě eminentní zájem na tom, aby došlo k úhradě kupní ceny v jeho prospěch. Hlavním zájmem kupujícího je získání vlastnického práva k vyhlédnuté nemovitosti. Mez nimi stojí hypoteční banka, která uvolní prostředky k úhradě kupní ceny v okamžiku vkladu zástavního práva v její prospěch a zároveň v okamžiku, kdy se stane dlužník vlastníkem nemovitosti. Jenom pro upřesnění kupující se stává majitelem nemovitosti nikoli podpisem kupní smlouvy či uhrazením kupní ceny, nýbrž výlučně vkladem vlastnického práva v katastru nemovitostí.
Další možností, jak dosáhnout vlastního bydlení, je pro vás stavební spoření. Pokud vás tento produkt zajímá, více se o něm dozvíte ZDE.
Prvním předpokladem pro vlastní převod nemovitostí je uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím. Jejich podpisy musí být notářsky ověřeny. Následovat by měl návrh na vklad vlastnického práva adresovaný na příslušný katastrální úřad. Pro místní vymezení příslušného katastrálního řadu je rozhodující lokalita, v níž se pořizovaná nemovitost nachází. Není tedy rozhodující místo bydliště prodávajícího či kupujícího. Katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva prověří a buď ho schválí nebo ho zamítne. V případě schválení návrhu katastrální úřad zapíše nového vlastníka do části A listu vlastnictví a zároveň přiřadí do listu A odkaz na uzavřenou kupní smlouvu. Zároveň katastrální úřad přidá ke kupní smlouvě doložku potvrzující změnu vlastníka. Vraťme se k hypoteční bance. Ta je ochotna uvolnit prostředky k úhradě kupní ceny v momentě, kdy dojde k nabytí vlastnictví nemovitosti na klienta (kupujícího) a zároveň dojde ke vkladu zástavního práva v její prospěch. Pokud jsou tedy tyto dvě podmínky splněny, pak okamžitě hypoteční banky uspokojí prodávajícího. Nejprve musí ovšem dojít ke vkladu vlastnického práva následovaném vkladem zástavního práva ve prospěch banky.
V jeho případě však dochází k časovému okamžiku, kdy nemá ani peníze ani nemovitost. Z pohledu prodávajícího tedy není tato varianta ideální a měl by hledat prostředky, jak riziku nezaplacení kupní ceny čelit. Zcela určitě by měl prodávající kontaktovat hypoteční banku, která by mu měla potvrdit, že kupující splňuje požadavky na získání úvěru a vůbec, zda jedná s příslušnou bankou. Velkou pozornost by měl prodávající věnovat kupní smlouvě.
|
Nevíte, jak na hypotéku a co vše obnáší? Nechte se vést nezávislým průvodcem Fincentra. |
Nemělo by tam chybět ustanovení, že kupní smlouva se ruší, pokud nedojde k uhrazení kupní ceny do určitého termínu. Ten by měl být stanoven s ohledem na časovou dobu nutnou ke splnění výše uvedených podmínek vedoucích k vlastnímu čerpání hypotéky a uspokojení prodávajícího. Ještě lepší ochranou prodávajícího je provázání kupní smlouvy se smlouvou o úvěru u hypoteční banky.
To se řeší tak, že kupní smlouva nabývá účinnosti až okamžikem, kdy kupující doloží podepsanou úvěrovou smlouvu. Tento nástroj snižuje riziko prodávajícího na minimum. Katastrální úřad totiž obdrží kupní smlouvu a zároveň žádost o vklad vlastnického práva až v okamžiku, kdy je podepsána smlouva o úvěru mezi hypoteční bankou a klientem. Úvěrová smlouva by měla obsahovat také den, kdy dojde k převedení hodnoty úvěru na účet kupujícího. Tomu samozřejmě musí předcházet dvě podmínky čerpání hypotéky požadované hypoteční bankou. Prodej nemovitosti za situace, kdy kupující její pořízení financuje hypotékou, je tedy poměrně obtížný a obě smluvní strany by měly dbát zvýšené opatrnosti a co možná nejvíce minimalizovat riziko.
Prodávali jste nemovitost financovanou hypotékou? Jak jste se zajistili proti výše uvedeným rizikům? Těšíme se na vaše názory.
