Mýty a realita nakupování nemovitostí

Zatímco někdo kupuje nemovitost mnohokrát, tak druhý třeba jen jednou za život. Pořízení nemovitosti tedy nepatří mezi rutinní záležitosti, ve kterých si je každý stoprocentně jistý svými kroky. Navíc při koupi nemovitosti existuje neporovnatelně více komplikovaných kroků než u koupě jakéhokoli jiného statku. Jaká jsou ona problematická místa, která ne všichni z nás znají?

Při pořizování nemovitosti se klient může spolehnout buď pouze na sebe nebo využít služeb realitní kanceláře. Realitní kancelář nezajišťuje pouze střet nabídky a poptávky (nutný předpoklad realizace koupě), ale je zodpovědná i za další úkony směřující k uzavření celého procesu převodu nemovitosti.

Za tyto služby si samozřejmě účtuje provizi, která se zpravidla pohybuje mezi čtyřmi a sedmi procenty z hodnoty nemovitosti. S ohledem na řádově vysoké hodnoty cen nemovitostí jde o poměrně vysoké částky a připočteme-li k nim i další poplatky nebo daně, tak dochází k podstatnému prodražování nemovitosti (na straně kupujícího) či naopak poklesu výnosu na straně prodávajícího.

Pustí-li se někdo do nákupu nebo prodeje nemovitosti na vlastní pěst a celou administrativou si projde sám, pak by se měl vyvarovat základních chyb. V čem se tedy nákup nemovitostí liší od nákupu jiných statků? Co jsou mýty a co je realita? Zaměřme se na někdy opomíjené, ale zásadní omyly.

Mýtus 1: Není zlato co se třpytí

NENECHTE SI UJÍT

Důvěřujeme více zahraničním fondům?
Světové akciové trhy se minulý týden opět vrátily do červených čísel!

Pracuji, i když marodím
Někteří lidé se takzvaně hodí marod, protože potřebují opravit střechu na domě nebo si udělat pár fušek bokem. Jiní pracují, i když jsou opravdu nemocní.

Překvapení skryté mezi dvěma plátky
Plněné bagety se hodně zlepšily. Přesto se jim dá ještě mnohé vytknout: špatná kombinace náplně, hodně majonézy, málo zeleniny a mizerné pečivo.

Přestože se vám nemovitost v kontextu s dohodnutou cenou bezvýhradně líbí a dokonce vám ji pochválí i někdo z oboru, je třeba ještě ověřit vlastnické a další vazby nemovitosti. Zejména jde tady o to, zda prodávanou nemovitost skutečně vlastní prodávající a zda na ní neváznou břemena jakéhokoli druhu omezující právo vlastníka. Takové informace by si kupující měl ve svém vlastním zájmu ověřit na katastrálním úřadě, v jehož územní působnosti se nemovitost nachází.

Kupující by si měl zejména ověřit, zda je prodávající jediným vlastníkem nemovitosti. Pokud by tomu tak nebylo, pak by byl nutný souhlas i dalších spoluvlastníků. Dalším na první pohled neviditelným problémem mohou být věcná břemena. Informace o nich také najdeme ve výpisu z katastru nemovitostí a jejich existence fakticky znamená omezení uživatelských práv vlastníka.

Může jít o velmi široký výčet situací (kupříkladu existence jediné přístupové cesty k sousedovi na tomto pozemku) a nemá smysl je tady všechny uvádět. Kupující by si měl ve svém vlastním zájmu ověřit, že nemovitost je takzvaně „čistá“ a neváznou na ní žádná omezení vlastníka. O výpis z katastru nemovitostí může požádat jakýkoli zájemce a jedinou podmínkou je zaplacení administrativního poplatku, na jehož základě vyhotoví pracovník úřadu zmiňovaný výpis.

Mýtus 2: Ve smlouvě se dohodnu s kupujícím na čemkoli; jde přeci o dohodu

U kupních smluv sice existuje velká míra volnosti (co se týče obsahu), avšak u nemovitostí je třeba počítat přinejmenším se zajištěním účasti notáře stvrzujícího podpisy obou smluvních stran. Obsah kupní smlouvy si sice smluvní strany mohou samy dohodnout, avšak alespoň jedno vyhotovení musí být opatřeno notářským ověřením.

Nezapomeňte nárokovat plnou státní podporu. Více ZDE.

Tato administrativa je nutná zejména pro ověření identifikace osob a notářsky ověřená kupní smlouva je nezbytnou přílohou adresovanou společně s návrhem na vklad vlastnického práva na katastrální úřad. Zastavme se nejprve u základních bodů kupní smlouvy, jejímž předmětem je nemovitost. Kupní smlouva nezbytně musí obsahovat vymezení smluvních stran (prodávající a kupující), kupní cenu a termín jejího uhrazení a správnou identifikaci nemovitosti. Zatímco první dva body zpravidla neznamenají žádné problémy, tak ten poslední ano. Dost často lidé označují nemovitost vágně. Každá nemovitost (budova, byt či pozemek) by měla být označena číslem z listu vlastnictví, na kterém je zapsána. Samozřejmostí je vyznačení katastrálního území a jména obce, v němž se nachází.

Další součástí dokumentů přikládaných k návrhu na vklad nemovitosti patří znalecký posudek oceňující prodávanou nemovitost. Znalecký posudek by neměl být příliš starý (nejlépe ne starší než šest měsíců před vlastním aktem převodu). Jeho znění hraje klíčovou roli zejména při základu daně z převodu nemovitosti.

Máme-li minimálně jednu notářsky ověřenou smlouvu, další podepsané (nemusí ale mohou být také ověřené), znalecký posudek a nabývací titul vlastníka, pak můžeme směle vyrazit na katastr a podat návrh na vklad. Ten by měl obsahovat následující informace:

• Označení katastrálního úřadu, v jehož působnosti se nachází předmětná nemovitost
• Označení navrhovatelů
• Oznámení, že strany žádají o převod vlastnického práva k nemovitosti a odkaz na přílohy
• Podpisy navrhovatelů

Mýtus 3: Nemovitost se stává majetkem kupujícího okamžikem zaplacení kupní ceny

Zatímco u jakýchkoli jiných hmotných statků se stáváme vlastníky zaplacením kupní ceny, tak u nemovitostí tomu tak není. Platí zde dvě základní zásady:
     1. Nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost právního úkonu a katastr převod na kupujícího bez ohledu na tento fakt provede
     2. Naopak zaplacení kupní ceny neznamená automaticky převod vlastnického práva

Jak z této šlamastiky ven? Zaplatí-li kupující před nebo v okamžiku podání návrhu na vklad, tak riskuje, že k převodu nemusí dojít (příčin může být několik). Naopak v opačném případě, kdy kupující trvá na zaplacení kupní ceny ke dni vkladu jeho vlastnického práva, tak riskuje prodávající  realizaci převodu doprovázeného absencí finančního toku v jeho prospěch.

Doporučit lze řešení takzvané notářské úschovy nebo vinkulovaného bankovního vkladu, kdy kupující skládá kupní cenu jednomu z těchto subjektů při podpisu smlouvy za podmínky, že prostředky budou prodávajícímu uvolněny až proti dokumentu potvrzujícím akt převodu (zápis kupujícího jako vlastníka katastrálním úřadem).

Mýtus 4: Daň z převodu nemovitostí lze snížit nízkou cenou v kupní smlouvě

Daň z převodu nemovitosti sice byla poslední novelou snížena z pěti na tři procenta, avšak stále jde v případě nemovitostí o hodně peněz. Základem daně z převodu nemovitostí je buď cena tržní (uvedená v kupní smlouvě) anebo cena odhadní, přičemž vždy se bere za základ ta, která je vyšší. Není tedy možné za účelem krácení daňové povinnosti napsat do smlouvy cenu nízkou s úmyslem krátit daň a zbytek si nechat vyplatit mimo smlouvu. Nejenže takové jednání může znamenat trestní odpovědnost, ale navíc by se v takovém případě brala jako rozhodující hodnota znaleckého posudku a ten by sloužil jako základ daně z převodu nemovitosti.

Jenom pro připomenutí se s poslední novelou daně z převodu nemovitosti i změnil a zpřísnil režim výběru této daně. Finanční úřad již neposílá prodávajícímu výměr, avšak ten je dnes povinen do třiceti dnů od doručení rozhodnutí o vkladu daň zaplatit sám.  

Mýtus 5: Daň z příjmu se nemovitostí netýká

Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte! Více ZDE

Prodej nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob pouze za předpokladu, že prodávající splnil časový test (po určitou dobu předmětnou nemovitost vlastnil). U nemovitosti využívané vlastníkem k bydlení nebo alespoň k bydlení osob v linii přímé stačí k osvobození od daně z příjmů doba vlastnictví delší než dva roky. U ostatních nemovitostí je třeba počítat s naplněním pětileté doby mezi okamžikem nákupu a prodeje nemovitosti.

Prodávající by si tyto lhůty osvobozující prodej nemovitosti od daně z příjmů ve svém vlastním zájmu pečlivě hlídat. Za základ daně slouží rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou nemovitosti a při existenci progresivní sazby daně z příjmu fyzických osob může poplatník velkou část výnosu ztratit v podobě zaplacené daně.

Šlápli jste vedle při prodeji nemovitosti? Narazili jste na nějaké neférové jednání? Chtěl vás někdo podvést? Těšíme se na vaše názory.