Vady nemovitostí
Podstatnou roli při koupi nemovitosti hrají její vady, a to vady faktické (závady bránící nebo omezující každodenní užívání nemovitosti k předpokládanému účelu) a vady právní (existence práv třetích osob k nemovitosti, kterou chcete koupit). Zatímco vady faktické lze obvykle odstranit zřízením opravy některé části domu a podobně, vady právní (např. existence zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy) vás mohou delší dobu významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu. Trochu odlišná úskalí přitom čekají při koupi pozemku pro následnou zástavbu a při koupi domu či bytu.
Nabývání pozemku
Při koupi pozemku pro zástavbu je třeba s ohledem na možné faktické vady prověřit především to, zda je pozemek formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. Současně je třeba zjistit, jaká zástavba je v budoucnu plánována v okolí pozemku, zda bude možno k pozemku dovést inženýrské sítě a vybudovat na něm potřebné přípojky, a prověřit, že se pozemek nachází v ekologicky nezávadné lokalitě. Vhodné je opatřit si také předběžné vyjádření správních úřadů, které se budou vyjadřovat k žádosti o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení a k zamýšlené výstavbě.
Vedle naznačených faktických vad je třeba věnovat pozornost i vadám právním, kde je nezbytné seznámit se zejména se zápisem v katastru nemovitostí. Ale pozor: ani z katastru nemusí být všechny právní vady patrné. S jistotou z něj ale můžete zjistit smluvně zřízená zástavní práva, věcná břemena, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou (tzv. plomba). V katastru nemovitostí by také měla být zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydražením, a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.
V katastru nemovitostí ale nejsou evidovány nájemní smlouvy ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být bez právní pomoci problematické. Stejně tak je obtížně zjistitelná problematika nedořešených restitučních vztahů a v určité fázi řízení rovněž případné postižení výkonem soudního či správního rozhodnutí nebo exekuce.
Nabývání domu či bytu
I při koupi domu či bytu nabýváte práva na pozemek pod budovou, jehož se jako nabyvatelé bytu či domu stanete přinejmenším podílovými vlastníky, takže i v tomto případě platí v zásadě vše co pro nabývání pozemku.
Co se týče faktických vad, je třeba rozlišovat mezi novostavbou a nemovitostí postavenou před delší dobou. V případě novostavby půjde nejčastěji o vady způsobené standardními procesy souvisejícími s výstavbou, které by nemělo být příliš problematické odstranit za pomoci záruky, kterou by měl dodavatel nemovitosti poskytnout.
Jinak je tomu u domů či bytů starších. V takových případech je nutné důkladně prověřit celkový stav nemovitosti s ohledem na její pravděpodobné opotřebení a případně také zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat.
V obou naznačených případech je nejvhodnější provést prověření faktického stavu nemovitosti spolu s odborníkem v oboru (např. technický dozor, stavbyvedoucí, stavební inženýr apod).
Pokud jde o právní vady nemovitosti, typově stejná věcná či závazková práva třetích osob mohou existovat i ve vztahu k domu či bytu. Při koupi bytu je spolu s ním převáděn nejen spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou, ale zároveň i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. Nezaměřujte se proto při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou, ale seznamte se i se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností (např. povinnost přispívat do fondu oprav domu a podobně).
Jak s družstevními byty?
Jako speciální kategorii je třeba označit tzv. byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Nejvýznamnějším právem je právo užívání některé z bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva, kterého se stanete členem. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva na nájemce daného bytu. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, které je právnickou osobou jako obchodní společnosti, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.
Ačkoli výše uvedené přezkoumávání faktických a právních vad vybrané nemovitosti poněkud zpomaluje celkový proces koupě nemovitosti, bezpochyby má své opodstatnění. Díky vámi zjištěným údajům se pak nejen vyhnete nepříjemným překvapením a výdajům, které by vás po koupi mohly čekat, ale současně vám tato zjištění pomohou vyjednat si případnou nápravu či odpovídající slevu na celkové ceně nemovitosti.
