Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné nejprve několik let spořit, takže s hypotékou ho příliš dobře srovnávat nelze. Stavební spořitelny ale nabízejí také překlenovací úvěry „hypotečního typu“, které lze čerpat ihned po sjednání smlouvy o stavebním spoření a jejichž počáteční vklad může být i nulový. Měly by tak být alternativou k hypotékám.
Požadavky na poskytnutí překlenovacího úvěru a hypotéky
Překlenovací úvěry, o kterých zde budeme hovořit, jsou určeny na větší investice, jako je výstavba nebo nákup nemovitosti. Stejně jako u hypoték je stavební spořitelny poskytují až od určité výše, nejčastěji to v obou případech bývá 300 tisíc korun. Jako zajištění stavební spořitelny u těchto úvěrů vyžadují zástavu nemovitosti. Účelem použití všech úvěrů ze stavebního spoření může být vždy pouze financování bytových potřeb, které jsou striktně vymezeny zákonem o stavebním spoření. U hypoték je účel teoreticky zcela libovolný, ale u těch, které jsou určené na financování bydlení, banky účelovost také zkoumají. Pokud jde o administrativní náklady a vyžadované doklady, tam záleží na konkrétních pravidlech té které banky či spořitelny
Jedním z argumentů stavebních spořitelen, v čem jsou jejich úvěry v porovnání s hypotékami výhodnější, je jejich větší dostupnost. Stavební spoření bývá celkově vnímáno jako produkt pro širší okruh zájemců, u hypotečních úvěrů je tomu naopak. V praxi se ale ukazuje, že nároky na bonitu žadatelů nejsou u bank jednoznačně vyšší než u stavebních spořitelen. Je to patrné i z následujících tabulek.
Minimální příjem potřebný pro získání překlenovacího úvěru a hypotéky
V tabulce jsou uvedeny minimální částky čistého měsíčního příjmu, který musí žadatelé o hypotéku či překlenovací úvěr prokázat jednotlivým bankám a stavebním spořitelnám. Jedná se o úvěr ve výši 1,4 mil. korun, který je poskytnut do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti na dobu dvaceti let. Jde o výsledky teoretického příkladu, přesné zadání i konkrétní řešení naleznete pro hypotéky zde a pro překlenovací úvěry zde. Výsledky dodaly samy banky a spořitelny, údaje jsou z února letošního roku. V první tabulce je příjem vyžadovaný u rodiny s jedním dítětem do šesti let, ve druhé příjem samožadatele. Stavební spořitelny jsou zvýrazněny barevně.
|
Výše minimálního čistého příjmu: úvěr 1,4 mil. Kč, splatnost 20 let, nulový počáteční vklad |
|
|
manželé s dítětem do šesti let |
|
|
minimální čistý příjem (Kč) |
banka / stavební spořitelna |
| 18 263 | Raiffeisenbank |
| 18 322 | Modrá pyramida |
| 18 500 | Česká spořitelna |
| 18 530 | Stavební spořitelna ČS |
| 18 674 | HYPO - mimo Prahu |
| 19 587 | GE Money Bank |
| 20 636 | HYPO - v Praze |
| 20 890 | ČSOB |
| 20 890 | Hypoteční banka |
| 21 000 | Raiffeisen st. spořitelna |
| 21 758 | Volksbank |
| 22 000 | Komerční banka |
| 22 000 | Živnobanka |
| 22 558 | ČMSS |
| 22 870 | Wüstenrot st. spořitelna |
| 22 935 | Wüstenrot hypoteční banka |
| 23 214 | eBanka |
| 27 000 | HVB Bank |
Potřebný příjem obou manželů dohromady se pohybuje mezi 18 až 23 tisíci korun (s výjimkou HVB, která se soustředí spíše na bonitnější klientelu.) V tabulce je vidět, že výsledky od stavebních spořitelen jsou zcela srovnatelné s výsledky bank poskytujících hypotéky. ČMSS a stavební spořitelna Wüstenrot dokonce vyžadují pro stejný úvěr vyšší příjem než většina bank.
|
Výše minimálního čistého příjmu: úvěr 1,4 mil. Kč, splatnost 20 let, nulový počáteční vklad |
|
|
jednotlivec |
|
| minimální čistý příjem (Kč) | banka / stavební spořitelna |
| 13 284 | HYPO - mimo Prahu |
| 13 807 | GE Money Bank |
| 14 000 | Raiffeisen st. spořitelna |
| 14 168 | HYPO - v Praze |
| 14 199 | Modrá pyramida |
| 15 458 | Volksbank |
| 15 485 | Stavební spořitelna ČS |
| 15 500 | ČSOB |
| 15 500 | Hypoteční banka |
| 15 660 | Wüstenrot hypoteční banka |
| 16 000 | Živnobanka |
| 16 452 | ČMSS |
| 16 939 | Wüstenrot st. spořitelna |
| 17 000 | Komerční banka |
| 17 214 | eBanka |
| 18 000 | Česká spořitelna |
| 18 263 | Raiffeisenbank |
| 22 000 | HVB Bank |
Rozmezí příjmů v případě osoby, která žádá o úvěr sama, je stejně jako v předchozím případě pět tisíc korun (opět s výjimkou HVB). Rozdíly jsou však již více patrné. Stavební spořitelny se většinou nacházejí ve spodní polovině tabulky, u většiny z nich by jednotlivci pro úvěr ve výši 1,4 mil. korun postačoval čistý příjem do 15 500 korun. Nejnáročnější jsou opět stavební spořitelna Wüstenrot a ČMSS. Zatímco některé stavební spořitelny budou u samožadatelů trvat na sjednání životního pojištění, v případě hypoték banky ponechávají zvážení možných rizik na klientovi a žádná z nich pro úvěr této výše pojištění nepožaduje.
Z výsledků jednoho příkladu nelze dělat žádné závěry, ale je patrné, že tvrzení, že by překlenovací úvěry pro nákup či výstavbu nemovitosti byly nějak zásadně dostupnější než hypotéky, obecně platit nebude.
Parametry překlenovacích úvěrů a hypoték
Ze všeho výše uvedeného je zřejmé, že pokud jde o získání úvěru, podmínky se u hypoték a překlenovacích úvěrů nijak zásadně neliší. Jak to je s ostatními vlastnostmi těchto dvou typů úvěrů?
Úroková sazba
U hypoték se sazba mění po skončení každého fixačního období, úrokové sazby stavebního spoření jsou po celou dobu splácení fixní. I když ani to již není zcela pravda, jelikož speciálně u těchto překlenovacích úvěrů „hypotečního typu“ některé spořitelny stanoví sazbu pevně pouze na dobu šesti let a poté se její výše upraví podle aktuálních podmínek. Úročení vkladů a „řádného“ úvěru ze stavebního spoření se nemění. V současné době se úrokové sazby těchto „řádných“ úvěrů pohybují mezi třemi až pěti procenty. Vzhledem k tomu, že celé splácení překlenovacího úvěru s následným úvěrem ze stavebního může trvat i déle než 25 let, jsou sazby úvěrů ze stavebního spoření nižší než u hypoték, které by byly fixovány na takto dlouhou dobu.
Státní podpory
Dalším zdůrazňovaným argumentem ve prospěch stavebního spoření je státní podpora. Majiteli hypotéky ale nic nebrání v tom, aby si sjednal stavební spoření. Ve fázi překlenovacího úvěru dlužník také kromě placení úroků musí spořit na svůj vkladový účet. Daňové odpočty zaplacených úroků jsou možné u obou typů úvěrů. K hypotékám existují ještě další státní podpory ve formě úrokové dotace, ty jsou však v současné době nulové.
SPOČÍTEJTE SI VÝŠI SPLÁTKYSplácení
Nespornou výhodou úvěrů ze stavebního spoření, „řádných“ i překlenovacích, je možnost provádět mimořádné splátky nebo úvěr víceméně kdykoli splatit celý, a to bez sankcí. Dobu splácení překlenovacího úvěru lze zkrátit rychlejším dospořováním. Předčasné splacení hypotéky je také možné, ale pouze při refixaci úrokové sazby, v ostatních případech si banky účtují nemalé poplatky.
Jednou z nevýhod překlenovacích úvěrů je to, že se neumořují. Po celou dobu jejich trvání, která může být klidně delší než deset let, se pouze platí úroky, dluh se nesnižuje. Tím jsou značně drahé. Na druhou stranu to ale také znamená vyšší daňové odpočty než u hypotéky stejné výše. Konečný výsledek tedy bude značně individuální.
Z výše uvedeného je patrné, že kromě možnosti flexibilního splácení u stavebního spoření se překlenovací úvěry a hypotéky příliš neliší. Důležité tedy bude, který z těchto dvou úvěrů bude pro dlužníka celkově nákladnější. K tomu se vrátíme v některém z dalších komentářů.
