Předností může být například nižší cena takové nemovitosti. Vzhledem k tomu, že je oproti srovnatelným nemovitostem poněkud znevýhodněna, bude ji majitel možná muset prodat trochu „pod cenou“. Na českém trhu totiž zatím není příliš obvyklé, aby se prodávaly a kupovaly byty a rodinné domy zatížené hypotékou a případní zájemci tak na ně pohlížejí trochu s nedůvěrou. Hypoteční úvěry se ve velkém začaly poskytovat teprve před několika málo lety, a tak bytů a domů, které jsou financovány hypotečním úvěrem, zase tak mnoho není. Můžeme ale předpokládat, že v budoucnu ani u nás nebude nic neobvyklého pořídit si „zadlužený“ byt, tak jak je tomu už dávno v USA a západní Evropě.
Prodej a koupě bytu zatíženého hypotékou
V současnosti jsou takové obchody spíše výjimkou, a tak se klienti v bankách ptají, zda byt, u kterého splácejí hypoteční úvěr, mohou vůbec prodat. Samozřejmě, že to provést lze, a to hned dvěma způsoby.
Jednorázové splacení může být drahé
Splácený úvěr lze jednoduše jednorázově umořit z prostředků, které za byt zaplatí kupující. Nevýhodou takového řešení jsou sankční poplatky za předčasné splacení hypotéky, které rozhodně nejsou malé. Mimořádné splátky lze totiž bez omezení a bez poplatků provádět pouze po skončení doby fixace úrokové sazby. Pokud se splacení úvěru netrefí do tohoto okamžiku, hypoteční úvěr se prodraží. To lze samozřejmě promítnout do ceny bytu, ale pak již třeba nemusí být pro kupujícího tolik atraktivní. Zde se ukazuje výhoda krátkých fixací. Jsou flexibilní a jsou tak vhodnou volbou pro toho, kdo předpokládá, že se bude muset brzy stěhovat.
Převzetí dluhu má své výhody
Druhou možností je tzv. převzetí dluhu. Hypoteční úvěr se před prodejem nemovitosti nesplatí, ale dojde k výměně osoby dlužníka. Kupující převezme dluh u banky a sám bude pokračovat v jeho splácení. Cena, kterou za byt zaplatí, bude o výši tohoto dluhu snížena. Navíc jak již bylo zmíněno, kupní cena takového bytu může být celkově nižší vzhledem k jeho předpokládané nižší atraktivitě. A nebo také proto, že jej majitel prodává narychlo, jelikož není schopen ve splácení hypotéky pokračovat.
Výhodou tohoto postupu není pouze to, že se bance nemusí platit žádné poplatky za předčasné splacení. Pokud chce kupující na financování bytu použít hypoteční úvěr, převzetí stávající hypotéky pro něj bude levnější a zřejmě i jednodušší a časově méně náročné než sjednání úvěru nového. Nebude muset nic platit za znalecký odhad ceny nemovitosti ani vkládat zástavní právo do katastru nemovitostí, jelikož zástava u převzatého úvěru zůstává pro banku zcela nezměněna. Navíc poplatky za převzetí dluhu jsou většinou nižší než poplatky za sjednání nového úvěru, u hypoték to často bývá přibližně polovina. Banka bude u nového dlužníka, který hypoteční úvěr přebírá, zkoumat jeho schopnost splácet. Zde je tedy pro úspěch celé transakce rozhodující, zda nový dlužník bude pro banku dostatečně bonitní. Převzetí dluhu se samozřejmě netýká pouze hypoték, v oblasti financování bydlení jej lze využít i u úvěrů ze stavebního spoření.
FINCENTRUM HYPOINDEXNevýhody převzetí dluhu
Převzetí dluhu u hypotečních úvěrů má ale i své nevýhody. Hypotéka po převzetí novým dlužníkem zůstává nezměněna tak jak je, to znamená se stávajícími parametry. Takže se do skončení sjednané fixační doby nezmění ani výše úrokové sazby. Vzhledem k minulému vývoji úrokových sazeb to znamená, že hypotéka sjednaná před několika lety bude zcela jistě úročena o dost vyšší sazbou než jakou lze získat v současnosti. Nic na tom nezmění ani případná vysoká bonita toho, kdo úvěr přebírá. Naopak pokud je úvěr zvýhodněn státní podporou, přenáší se rovněž na nového dlužníka. Takže může zčásti vykompenzovat vysokou úrokovou sazbu z minulosti. V době rostoucích sazeb je situace opačná a převzetí dříve sjednané hypotéky je v takové situaci výhodné.
Koupili byste si byt i s hypotékou? Přistoupili byste na možnost úvěr převzít a pokračovat v jeho splácení namísto původního dlužníka? Máte s tím nějakou praktickou zkušenost?
