V čem se liší nájem bytu od nájmu jiných věcí? Nestačila by obecná úprava nájmu i pro byty?
V našem právním řádu je zvláštní ustanovení o nájmu bytu uvedeno ve čtvrtém oddílu hlavy sedmé občanského zákoníku. Podobně jako v jiných vyspělých zemích v návaznosti na sociální práva je nájem bytu chráněn zákonem. Tuto filosofii přijal i Ústavní soud ČR, když návrh na zrušení zvláštní části občanského zákoníku o nájmu bytu svým rozhodnutím zamítl. Obecně jsou předmětem občanskoprávních vztahů věci, a pokud to povaha věcí připouští, též práva nebo jiné majetkové hodnoty.
Z toho vyplývá, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. Nájem bytu jako předmět občanskoprávního vztahu dvou stran je upraven nájemní smlouvou uzavřenou mezi pronajímatelem (vlastníkem bytového domu nebo bytu) a nájemcem (dříve se užívalo slovo nájemník). Některá obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu platí i pro nájem bytů, vzhledem k důležitosti zajišťovat bydlení pro občany je potřebné nájem bytu chránit specifickými ustanoveními občanského zákoníku (§ 685 až 716).
DVA BYTY:Jak vzniká nájem bytu? Lze uznat za nájem bytu užívání skupinou osob proměnlivého počtu cizích státních příslušníků a zřejmě bez smlouvy? Takový byt v našem domě slouží dle našeho názoru jako ubytovna, majiteli zřejmě přináší značný přínos, ale my ostatní nájemníci jsme poškozováni jednak jejich chováním a jednak se domníváme, že platíme navíc za služby spojené s bydlením.
Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Byt má sloužit svým účelům, tedy pro trvalé bydlení v souladu s příslušným povolením trvalého užívání vydaným stavebním úřadem. Doporučuji vyzvat pronajímatele prokazatelným způsobem, aby stav v domě uvedl do souladu s právním řádem ČR. Případný další postup a úhradu cen služeb poskytovaných s užíváním bytu lze konzultovat v poradnách Sdružení nájemníků ČR, případně v jiné specializované poradně.
Je třeba po přijetí nového zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování
nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku nějak měnit nájemní vztahy?
Platí původní doklady? My máme k našemu nájemnímu bytu jen dekret z roku 1978 a z téže doby Dohodu o užívání bytu sepsanou mezi námi a bytovým podnikem.
Pokud zákon č. 107/2006 Sb. nestanovil v některých částech jinak, řídí se jeho ustanoveními i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti. Ale vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzují podle právních předpisů dřívějších, dle kterých bylo sjednáno. To znamená, že užívání bytu dle dohody z roku 1978 se změnilo po novele občanského zákoníku na chráněný nájem bytu a není třeba žádné nové smluvní dokumenty vypracovávat. Podobně je tomu i v případech, kdy byl dříve mezi pronajímatelem a nájemcem sjednán způsob úhrady cen služeb spojených s užíváním bytu a stanovení jejich výše.
Slyšel jsem, že podle současné právní úpravy není majitel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Je to vůbec možné?
I podle současné právní úpravy je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání a též zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Zákon pouze připouští možnost předat byt nájemci ve stavu nezpůsobilém (tzv. do úpravy), ale pouze tehdy, pokud se na tom pronajímatel s nájemcem ve smlouvě o nájmu bytu dohodnou. Nájemcům v takových případech doporučuji, aby ve smlouvě byl přesně specifkován rozsah úpravy a vzájemná práva a povinnosti obou smluvních stran související s uvedením bytu do způsobilého stavu. Může se jednat i o povinnost jednat se stavebním úřadem a tam nájemce potřebuje od pronajímatele plnou moc, nájemce není účastníkem stavebního řízení.
PRONAJMUTÝ BYT:Bydlím v nájemním bytě po smrti rodičů sám. Seznámil jsem se se ženou, brát se nechceme. Chceme však spolu bydlet u mne, ona by se odstěhovala od rodičů na venkově. Máme však obavy z majitele domu, který dům nedávno koupil, že nám přistěhování nepovolí. Jak mám postupovat?
Povolení pronajímatele nepotřebujete. Jste však povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s vámi žijí v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V písemném oznámení uvedete jméno a příjmení, datum narození a státní příslušnost každé případné osoby. To se týká i narození či úmrtí osob ve společné domácnosti.
A je třeba upozornit ještě na jednu velmi důležitou okolnost. Pokud nájemce povinnost ohlásit pronajímateli nesplní ani do jednoho měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností nájemce se všemi důsledky, v krajním případě až ztráty nájemního bytu bez bytové náhrady.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
