Přijetím zákonů č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství, se mění i některá ustanovení občanského zákoníku, která se týkají přechodu nájmu bytu a skončení nájmu bytu.
Důležitá změna spočívá v okruhu osob, na které ze zákona přechází nájem bytu po smrti (nebo opuštění společné domácnosti) nájemce. Mezi osobami, na které přechází nájem poté, co žily s nájemcem v bytě alespoň v den smrti, zůstávají děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, nově přibyl registrovaný partner, pokud prokáže, že žil s nájemcem ve společné domácnosti v den jeho smrti (v den opuštění společné domácnosti) a nemá vlastní byt.
Vnuci a vnučky byli přesunuti mezi další osoby, na které přechází nájem po tříletém soužití ve společné domácnosti s nájemcem a péčí o společnou domácnost. Soud však v případě vnoučat může rozhodnout o přechodu nájmu bytu i v případě, pokud soužití tři roky netrvalo. Zcela nově u cizích osob, nikoliv u přímých příbuzných, může nájem přejít jen tehdy, pokud se nájemce na bydlení těchto osob s pronajímatelem písemně dohodl či písemně souhlasil.
Nájemce souhlas nepotřebuje, chce-li s někým bydlet. V tomto případě má pouze ohlašovací povinnost do 15 dnů ode dne změny. Nárok na přechod nájmu však bez povolení pronajímatele nevznikne. Podmínka písemného souhlasu pronajímatele s bydlením dalších osob podmiňujících přechod nájmu bytu se nevztahuje na příbuzné v řadě přímé včetně vnuků a na osoby, které se do bytu nájemce nastěhovaly před 1. 4. 2006.
K významným změnám došlo i v problematice skončení nájmu bytu. Občanský zákoník upravuje v § 710 způsoby zániku nájmu bytu. Jde o úpravu základních způsobů zániku. Vedle nich nájem bytu zaniká zničením bytu dle § 680 odst. 1 občanského zákoníku, odstoupením od smlouvy nájemcem nebo pronajímatelem podle § 679 občanského zákoníku, rozhodnutím soudu o zrušení práva společného nájmu bytu podle § 702 odst. 2 a § 705 občanského zákoníku.
HYPOTÉKAV případě, že se nájemce bytu stane jeho vlastníkem, zaniká rovněž právo nájmu splynutím s vlastnickým právem. Pokud následně vlastnické právo zanikne, nájem se sám o sobě neobnoví. Nájem bytu zaniká rovněž smrtí nájemce, pokud nedojde k přechodu nájmu bytu na osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti po dobu stanovenou zákonem a nemají vlastní byt.
Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní doba nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi.
Nájem bytu sjednaný na dobu určitou končí uplynutím této doby a na nájem bytu se již nevztahuje obecné ustanovení o nájmu dle § 676 odst. 2 občanského zákoníku, které umožňovalo nájem prodlužovat. Nově je zavedena výpověď z nájmu pronajímatelem bez přivolení soudu dle § 711 odst. 2 občanského zákoníku. Podrobně pojednáme o novinkách v odpovědích na otázky, které doporučí praktický postup včetně správného doručování výpovědi a obrany proti nepravdivým důvodům výpovědi.
Majitelé domu mi odmítají uznat přechod nájmu bytu po smrti mé babičky (1999), i když jsem s ní žila od roku 1988; v evidenčním listě jsem vedena od roku 1992. Žádnou žalobu na mě sice nepodali, ale ráda bych byt vyměnila a pronajímatel mi odmítá právě z tohoto důvodu dát k výměně souhlas.
V případě, že se nemůžete dohodnout s pronajímateli o vašem nároku na přechod nájmu bytu a splňujete pro jeho přiznání podmínky, pak nemáte jinou možnost, než se svého nároku domáhat soudní cestou. Za potřebné považuji upozornit, že nestačilo v bytě zesnulé babičky být pouze evidována, ale v bytě skutečně bydlet a vést společnou domácnost. Tuto skutečnost budete muset při soudním jednání prokázat např. i slyšením svědků, dalších nájemců z domu, zprávou ošetřujícího lékaře, pečovatelské služby apod.
Majitel domu odmítá provést převod bytu na moji osobu s tím, že nemám nárok. V bytě jsem žil se svým dědou jako vnuk od poloviny ledna tohoto roku, kdy můj trvalý pobyt vyžadoval jeho zdravotní stav. Po krátké době byl dědeček převezen do nemocnice, kde v dubnu zemřel. Žádný jiný byt nemám. Má majitel pravdu?
Ve vašem případě nárok na přechod nájmu bytu nemáte, ledaže byste se s majitelem na tom předem písemně dohodli. Dle § 706 odst. 2 občanského zákoníku totiž nesplňujete jednu z podmínek pro přechod nájmu bytu, a to vedení společné domácnosti s nájemcem nepřetržitě alespoň po dobu tří let. Pouze ve výjimečných případech, jsou-li dány důvody zvláštního zřetele hodných, může soud rozhodnout, že nárok na přechod nájmu bytu máte, i když soužití ve společné domácnosti tři léta netrvalo.
Vztahuje se na mne přechod nájmu z bytu mojí tety, o kterou jsem se starala předtím, než zůstala v léčebně pro dlouhodobě nemocné, v případě jejího úmrtí? Já sama vlastní byt nemám. Přestože jsem vdaná, můj muž si náš původně společný byt zakoupil do osobního vlastnictví sám.
Pokud jste s tetou skutečně žila v jednom bytě a vedla s ní společnou domácnost, a to po dobu alespoň tří let před její smrtí a nemáte jiný vlastní byt, pak by se na vás vztahoval přechod nájmu pouze v případě, že váš manžel nemá vlastní byt, nebo spolu trvale nežijete. Potom byste se stala spolu s manželem společným nájemcem bytu ze zákona, a to dnem úmrtí původního nájemce bytu, tedy vaší tety.
Právo nájmu tohoto bytu by vám vzniklo tedy ze zákona podle ustanovení § 706 odst. 2 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že pokud zemře nájemce bytu, stávají se ze zákona nájemci bytu také jeho vnuci a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.
VYDĚDĚNÍPokud ovšem váš manžel vlastní svůj byt a žili jste spolu s tetou, nemohl vám vzniknout společný nájem bytu po vaší tetě, neboť by nebyla splněna zákonná podmínka, tedy, že váš manžel nemá vlastní byt. Pokud jste s manželem již trvale nežili, společný nájem manželů by nevznikl ani tehdy, jestliže by váš manžel svůj byt neměl.
Nedojde-li s majitelem domu k dohodě o přechodu nájmu nebo v případě, že majitel jednostranným úkonem přechod nájmu neuzná, můžete se obrátit na soud a podat žalobu na určení, že na vás přešel nájem bytu ze zákona. V tomto soudním řízení pak vy sama musíte prokázat, že jste v předmětném bytě žila trvale ve společné domácnosti s tetou, a to po dobu nejméně tří let před její smrtí, a že nemáte vlastní byt.
Bydlel jsem společně s rodiči a sestrou v nájemním bytě. Rodiče i sestra již zemřeli. V létě 1996 jsem se rozvedl a po dohodě s ex-manželkou vzal k sobě do bytu dceru. Požádal jsem majitele o novou nájemní smlouvu a oznámil mu nastěhování dcery. Majitel mi však smlouvu na mé jméno nevystavil. Jak mám legalizovat bydlení mé dcery v bytě a jak získat nájemní smlouvu?
Pokud jste s rodiči skutečně žil v jednom bytě a nemáte jiný vlastní byt, pak novou nájemní smlouvu nepotřebujete, neboť jste se stal nájemcem bytu ze zákona, a to dnem úmrtí původního nájemce bytu, tedy rodičů a později sestry. Postačí tedy pouhý jednostranný úkon majitele domu, že uznává přechod nájmu bytu ze zákona, což lze platně učinit i ústně.
Právo nájmu tohoto bytu vám vzniklo tedy ze zákona dle ust. § 706 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že pokud zemře nájemce bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se ze zákona nájemci bytu jeho děti, partner, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, pokud prokáží, že s ním žili v den smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.
Společným nájemcem bytu byste se stal již úmrtím druhého z vašich rodičů, a to společně s vaší sestrou. Vaší manželce by mohl vzniknout ovšem společný nájem bytu, neboť jste se stal nájemcem za trvání manželství. Pokud jste spolu již trvale nežili, společný nájem manželů by nevznikl. Pakliže jste tedy v době smrti vaší sestry neměl vlastní byt a vedli jste se sestrou společnou domácnost, stal jste se nájemcem bytu. Výlučným nájemcem bytu byste se po smrti sestry mohl stát tehdy, pokud jste spolu s manželkou v den smrti již trvale nežili a v bytě nežila ani vaše dcera.
Nedojde-li tedy s majitelem domu k dohodě o přechodu nájmu, nebo majitel jednostranným úkonem přechod nájmu neuzná, můžete se obrátit na soud a podat žalobu na určení, že na vás přešel nájem bytu ze zákona. V tomto soudním řízení pak musíte prokázat, že jste v předmětném bytě žil trvale ve společné domácnosti s rodiči a sestrou a že nemáte vlastní byt. Dceru pak můžete přihlásit k trvalému pobytu jako člena domácnosti, pokud prokážete, že byt užíváte na základě nájemního vztahu.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
