Úrokové sazby jsou tedy jednoduše vidět na první pohled. Při zkoumání ostatních parametrů musí zájemce o úvěr vynaložit o něco více úsilí. A pokud jde o poplatky, banky se jimi příliš nechlubí. I když jak je patrné z níže uvedených tabulek, padesátikorunový rozdíl ve výši poplatku za vedení účtu může celkové náklady úvěru ovlivnit mnohem více než nějaká ta setina procentního bodu úrokové sazby.
Hypoteční úvěry se nečastěji splácejí anuitně, to znamená konstantními platbami, které se po celou dobu splácení nemění. Samozřejmě za předpokladu, že nedojde ke změně úrokové sazby, což v praxi neplatí, neboť úroková sazba se aktualizuje vždy po skončení doby fixace. Výše anuitní splátky se odvíjí od výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti. Čím je úvěr splácen déle, tím nižší je pravidelná splátka. Zároveň jsou však vyšší celkové náklady úvěru, jelikož se bance zaplatí více na úrocích i na poplatcích.
Boj o nejnižší úrokovou sazbu
Z pohledu úrokových sazeb byly historicky nejlevnější hypoteční úvěry poskytovány loni v létě. V té době se hypotéky s roční fixací sjednávaly ještě s úrokovými sazbami pod 3 %. Nutno však podotknout, že sazby fixované na jeden rok nižší než 3 % nabízely banky i dříve, poprvé se k tomu odvážily již v březnu roku 2004. Když byla tehdy prolomena psychologická hranice tří procent, začal boj o to, kdy nabídne sazbu ještě výhodnější. Takže z hodnoty 2,99 % sazby se postupně klesalo níže a každá desetina procentního bodu byla náležitě propagována. Jak výrazně se pak takový rozdíl v úrokové sazbě promítne do výše splátky úvěru ukazuje následující tabulka.
Všechny níže uvedené příklady jsou pro větší přehlednost vypočítány shodně, a to pro úvěr ve výši 1 mil. korun se splatností 20 let.
| Nejnižší úrokové sazby, které banky nabízely u hypoték s roční fixací, a odpovídající měsíční splátka (1 mil. Kč, splatnost 20 let) | ||
| ROZDÍL V DESETINÁCH PROCENTNÍHO BODU | ||
| úroková sazba (%) | výše splátky (Kč) | rozdíl ve výši splátky(Kč) |
| 2,69 % | 5 392 | - |
| 2,79 % | 5 441 | + 49 |
| 2,89 % | 5 491 | + 50 |
| 2,99 % | 5 541 | + 50 |
Zdroj: Fincentrum
Ve zde uvedeném intervalu 2,69 % až 2,99 % se zvýšení úrokové sazby o jednu desetinu procentního bodu rovná zvýšení měsíční splátky o padesát korun. Ten, kdo má hypotéku se sazbou 2,89% zaplatí každý měsíc o padesát korun méně než ten, komu se stejný úvěr úročí sazbou 2,99 %. Ročně tak ušetří 600 korun. Což sice není špatné, ale ostatní parametry úvěru budou při jeho výběru mnohem důležitější než takováto úspora.
Poplatky jsou také důležité
Tyto dva úvěry lze srovnat také z pohledu poplatků. Banky si za vedení hypotečního úvěru účtují měsíčně nejčastěji 100 až 150 korun. Pokud bude úvěr z našeho příkladu poskytnut s nižší sazbou 2,89 %, avšak měsíčně si banka strhne 150 korun, bude výsledek stejný jako v případě vyšší sazby 2,99 % při poplatku 100 korun. Pokud by chtěla banka nabízet své úvěry s přitažlivě nízkou úrokovou sazbou, může si nižší úrokový výnos vykompenzovat vyššími poplatky.
Banky se však někdy předhánějí ve snižování úrokových sazeb nejen v řádu desetin, ale i setin procentního bodu. Sazba 2,98% může na první pohled vypadat lépe než sazba 2,99%. Že se tak malé rozdíly do výše splátky téměř nepromítnou je vidět z následující tabulky.
| Nejnižší úrokové sazby, které banky nabízely u hypoték s roční fixací, a odpovídající měsíční splátka (1 mil. Kč, splatnost 20 let) | ||
| ROZDÍL V SETINÁCH PROCENTNÍHO BODU | ||
| úroková sazba (%) | výše splátky (Kč) | rozdíl ve výši splátky(Kč) |
| 2,96 % | 5 526 | - |
| 2,97 % | 5 531 | + 5 |
| 2,98 % | 5 536 | + 5 |
| 2,99 % | 5 541 | + 5 |
Zdroj: Fincentrum
Vývoj úrokových sazeb v čase
 |
Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ |
Následující údaje jsou převzaty z FINCENTRUM HYPOINDEXU. Jsou zde uvedeny průměrné úrokové sazby hypoték poskytnutých fyzickým osobám a jim odpovídající měsíční splátky v posledních třech letech. Jsou zde hodnoty vždy z počátku roku 2003, 2004 a 2005. Dále jde zde výsledek z července loňského roku, kdy úrokové sazby dosáhly svého historického minima a nakonec je zde uvedena zatím poslední známá hodnota z konce loňského roku.
| Průměrná úroková sazba hypoték poskytnutých fyzickým osobám v minulých třech letech a odpovídající měsíční splátka (1 mil. Kč, splatnost 20 let) | |||
| období | úroková sazba (%) | výše splátky (Kč) | rozdíl ve výši splátky (Kč) |
| leden 2003 | 5,73 % | 7 011 | - |
| leden 2004 | 5,00 % | 6 600 | - 411 |
| leden 2005 | 4,66 % | 6 415 | - 185 |
| červenec 2005 MINIMUM | 3,62 % | 5 862 | - 553 |
| prosinec 2005 | 3,98 % | 6 051 | + 189 |
Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX
Z pohledu průměrných úrokových sazeb tedy klient, který si vzal hypotéku koncem loňského roku, splácí o tisíc korun měsíčně méně než ten, kdo má hypotéku z ledna 2003. Což je v rozpočtu mnohých splácejících celkem významný rozdíl. Porovnáme-li maximální hodnotu z ledna 2003 a minimum z loňského července, splátky se liší o 1 150 korun. A konečně podíváme-li se na úvěr sjednaný v prosinci, jeho splátka je kvůli nedávnému nárůstu úrokových sazeb o téměř 200 korun vyšší než u úvěru sjednaného v létě v době nejnižších úrokových sazeb.
Vývoj výše měsíčních splátek hypotečního úvěru v posledních třech letech ukazuje graf ZDE. Hodnoty opět odpovídají úvěru ve výši 1 mil. korun se splatností 20 let. Konkrétně jsou zde uvedeny maximální hodnota 7 011 Kč, minimální 5 862 Kč a zatím poslední známá hodnota z prosince 6 051 Kč.
Co je podle vás nejdůležitějším parametrem úvěru, podle kterého byste si jej vybírali? Jaký máte názor na hypoteční úvěry obecně?
