Ukažme si, jak by se při rozhodování o způsobu bydlení mohly ubírat myšlenkové pochody každého z nás. Budeme uvažovat tři varianty bydlení – nájemní bydlení, vlastní bydlení financované z úspor a vlastní bydlení financované úvěrem. Na konci nás bude zajímat především to, která z těchto variant nás vyjde z pohledu celkových nákladů nejlevněji. K tomu nám poslouží vzorový příklad, jehož zadání se budeme snažit nastavit tak, aby co nejvíce odpovídal nynější ekonomické realitě.
Řekněme, že o koupi bytu uvažuje mladá rodina s jedním pětiletým dítětem. Oba rodiče pracují a při průměrné mzdě činí čistý měsíční příjem rodiny činí 25 000 Kč. Úspory rodiny činí 300 tisíc Kč. V současné době bydlí rodina v bytě, jehož tržní hodnota činí 1 milion Kč a má se rozhodnout, zda si byt koupí nyní, zda si ho koupí po našetření jednoho milionu korun či zda zůstane bydlet v bytě s placením nájmu.
Varianta 1 – bydlení v nájmu
Než přistoupíme k vlastnímu výpočtu nákladů, zamysleme se na chvíli nad samotným principem nájemního bydlení. Hlavní nevýhodou této varianty je fakt, že formou nájmu platíte de facto za služby pravému vlastníku nemovitosti. Všeobecně se říká, že ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu mírně rostou a kopírují alespoň vývoj cenové hladiny (předpokládaná deregulace nájemného může tento trend ovšem zpomalit). Spolu s růstem cenové hladiny pak logicky poroste i nájemné. To bude samozřejmě ovlivněno i jinými faktory a v některých lokalitách může nastat i případ, kdy růst nájemného převýší růst cenové hladiny.
Velkou nevýhodou této varianty je fakt, že měsíční zatížení rozpočtu rodiny může růst i v době, kdy dosáhnou nájemníci důchodového věku a budou se muset spolehnout na své finanční rezervy a případnou penzi vyplácenou z penzijního systému.
|
Chcete se dozvědět více o hypotékách? Další informace a články na toto téma naleznete ZDE. |
Varianta 2 – bydlení ve vlastním po naspoření potřebné částky
V úvodu jsme řekli, že rodina má naspořeno 300 tisíc Kč a do milionového bytu jí tak v současnosti chybí rovných 700 tisíc Kč. Problém ovšem je, že čím déle bude rodina spořit, tím se bude cena nemovitosti zvyšovat a horizont jejího pořízení tak bude před rodinou „utíkat“. Předpokládejme tedy, že je rodina z čistého příjmu měsíčně schopna vyžít s 15 000 Kč a po odečtení nájemného jí na spoření zůstane 5 000 korun. Opět budeme uvažovat, že ceny nemovitostí rostou stejně jako cenová hladina, tedy o 3,5% ročně, a uvedených 5 000 Kč dokáže rodina s využitím dostupných finančních produktů zhodnotit v průměru pěti procenty ročně (rodina spoří vždy na začátku měsíce, úroky jsou připisovány na konci roku). Z následujícího grafu je patrné, že rodina bude mít dostatečné prostředky pro koupi bytu přibližně v průběhu dvanáctého roku spoření.
Při celkové kalkulaci na konci článku ovšem nesmíme zapomenout na to, že během prvních dvanácti let platí rodina kromě spoření také nájemné a měsíční zatížení rozpočtu rodiny se tak výrazně zvýší.
Varianta 3 – bydlení ve vlastním s pomocí hypotéky
Posledním modelovým příkladem je financování vlastního bydlení s pomocí úvěru (v našem případě zvolíme hypoteční úvěr). Při naspořených 300 tisících si rodina vezme úvěr ve výši 700 tisíc Kč. Jelikož se jedná o byt starší, nemá rodina nárok na státní podporu. Budeme ovšem uvažovat nárok na daňové úlevy, které dosáhnou v průměru 400 Kč měsíčně. Hypoteční úvěr by tedy mohl mít následující podmínky:
· výše úvěru: 700 000 Kč
· vlastní úspory: 300 000 Kč
· splatnost úvěru: 20 let
· úroková sazba: 7% p.a.
· měsíční splátka: 5 417 Kč
· daňová úspora: 400 Kč
· životní pojištění: 350 Kč
· výsledná měsíční anuita: 5 417 Kč
Pokud se tedy mladá rodina rozhodne pro přijetí hypotečního úvěru, zvýší se měsíční zatížení jejího rodinného rozpočtu o zanedbatelných 17 korun. A navíc, s postupujícím časem se bude míra výhodnosti hypotéky zvyšovat s případným růstem tržního nájemného (splátky hypotéky jsou totiž stanoveny fixně). Důležité je také to, že zatímco v tomto případě bude disponovat rodina po dvaceti letech bytem v hodnotě přibližně 1,9 milionu Kč, ve variantě první bude stále odkázána na bydlení v bytě cizím.
Ačkoli je již nyní zřejmé, že pro daný modelový příklad vyhrává jasně třetí varianta, spočítáme pro zajímavost celkové náklady na bydlení pro tuto rodinu za dobu dvaceti let. U tržního nájemného budeme předpokládat ve druhém řádku průměrný roční růst ve výši 3,5%, který pokrývá růst cenové hladiny (reálné nájemné tak stagnuje).
|
Nákladová položka |
Varianta 1 |
Varianta 2 |
Varianta 3 |
|
Zaplacené tržní nájemné |
1 696 781 Kč za 20 let |
832 319 Kč za 11 let a 6 měsíců |
0 Kč |
|
Měsíční splátka úvěru |
-- |
-- |
5 417 Kč |
|
Cena bytu v době koupě |
-- |
1 435 285 Kč v polovině 12. roku |
1 000 000 Kč v současnosti |
|
Celkové náklady na bydlení za 20 let, diskontované k současnosti mírou inflace |
1 200 000 Kč |
1 656 327 Kč |
938 683 Kč |
|
Spočítejte si na naší speciální kalkulačce, kolik vás bude hypotéka stát včetně poplatků. |
Přestože bylo v uvedených příkladech použito mnoha zjednodušení, je jeho vypovídací schopnost dostatečná. Rozdíly mezi nejlepší a nejhorší variantou činí po uplynutí dvaceti let více než 700 tisíc korun. Při námi zvolených parametrech navíc není patrný ani markantní nárůst měsíčních nákladů v prvních letech, který by nastal při čerpání vyšší hypotéky.
Celá úvaha se tedy točí kolem očekávaných cen nemovitostí a na nich závislé výše nájemného. Pokud ovšem odhlédneme od vyšších nákladů, které jsou spojeny s udržováním vlastní nemovitostí, a od krátkodobých výkyvů na realitním trhu spojených s vývojem celé ekonomiky, mají ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu tendenci růst alespoň tak rychle, jak roste inflace. Proto se zcela jistě investice do vlastního bydlení vyplatí už proto, že jsou tak peněžní prostředky chráněny před vlivem inflace.
