Pro oceňování nemovitostí se používají nejčastěji dva základní přístupy:
Tržní odhad – stanovení obvyklé ceny neboli hodnoty nemovitosti, za jakou by byla prodejná v daném místě a čase. Takové odhady vyžadují například banky před poskytnutím úvěru a soudy při vypořádání dědictví a řešení majetkových sporů.
Administrativní ocenění – stanovení zjištěné ceny neboli výpočet hodnoty nemovitosti přesně daným postupem dle vyhlášky Ministerstva financí ČR. Tyto posudky vyžadují zejména finanční úřady při daňových řízeních – při prodejích či darování.
Rozdíly jsou i v přístupu odhadce a ve formě požadovaného ocenění. Zatímco většina bank požaduje odhad ceny nemovitosti zpracovaný odhadcem s živnostenským oprávněním, finanční úřady a soudy vyžadují znalecké posudky zpracované jmenovanými znalci z oboru, těmi, kdo disponují takzvaným „kulatým razítkem“. Cena odhadu se u chalupy či domku pohybuje od 3500 do 5000 korun.
V praxi bývají potřeba i oba odhady najednou. Například při standardním prodeji domu, který je financován částečně hypotékou, musí smluvní strany zajistit dvě různá ocenění:
- kupující: odhad obvyklé ceny pro získání hypotéky
- prodávající: znalecký posudek o zjištěné ceně pro účel vyměření daně z převodu nemovitosti.
Řada znalců a odhadců zajistí obě požadovaná ocenění, je proto dobré, když kupující už při prvním „tržním“ odhadu pro banku zadá zakázku odborníkovi, který může udělat i následný odhad administrativní. To by mělo vyjít levněji, protože odhadce už dům zná.
Časová náročnost i podklady nutné k ocenění jsou obdobné. Mezi základní patří výpis z listu vlastnictví, kopie snímku katastrální mapy, stavebně-projektová dokumentace, nabývací titul, nájemní vztahy. Při tržním odhadu musí pak odhadce zvažovat i vlivy lokality, porovnat cenu srovnatelných nemovitostí na trhu a možná rizika.
HYPOTEČNÍ KALKULAČKA
