Páteř zdaňování příjmů z prodeje nemovitostí tvoří dva první odstavce paragrafu 4 zákona o daních z příjmů. Od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitosti, pokud v ní měl poplatník trvalé bydliště déle než dva roky. Nutnou podmínkou je samozřejmě fakt, že zmiňovaná nemovitost byla jeho osobním vlastnictvím a nebyla součástí obchodního majetku. Časový test pro účely osvobození vymezený nákupem a následným prodejem nemovitosti je tedy stanoven na dva roky.
Pokud poplatník nemůže prokázat, že v nemovitosti skutečně bydlel, pak činí osvobozující lhůta mezi okamžikem nákupu a prodejem pět let. Do pětiletého testu spadá poměrně široké spektrum nemovitostí jako jsou kupříkladu nebytové prostory, pozemky či objekty určené k bydlení, avšak postrádající charakter trvalého bydliště poplatníka. Tato lhůta je z pohledu optimalizace osobního majetkového portfolia důležitá zejména v případě pozemků, které jsou velmi často oblíbeným prostředkem spekulativních investic některých občanů.
Kupní smlouva není okamžikem začátku časového testu
Nemovitosti v porovnání s movitým majetkem mají odlišnost v tom, že osoba vlastníka je evidována v katastru nemovitostí. Záznamy v katastru nemovitostí mají pro účely stanovení začátku a konce doby časového testu jednoznačně přednost. Nejlépe si to demonstrujme na následujícím příkladu.
Fyzická osoba – občan nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené 10.8.1996 nemovitost. Návrh na vklad vlastnického práva byl doručen na katastr 15.10.1996 a katastr následně vklad vlastnického práva skutečně na nabyvatele potvrdil. Zmiňovaný poplatník se po pěti letech rozhodl zmiňovanou nemovitost prodat a učinil tak prostřednictvím kupní smlouvy 15.9.2001 a ve stejný byl podán návrh na vklad vlastnického práva. Časový test vymezený dvěma kupními smlouvami činil více než pět let a jeden měsíc, a tudíž poplatník považoval za příjem z prodeje jako osvobozený.
 |
|
Hledáte informace o investování do podílových fondů, které se zvláště nyní zdají být zajímavým investičním cílem? Pak určitě navštivte tuto SPECIÁLNÍ SEKCI. |
Realita je ovšem poněkud jiná. Vlastnické právo k nemovitostem nabytým koupí je totiž vázáno na okamžik doručení návrhu na vklad vlastnického práva na příslušný katastrální úřad. To znamená, že lhůta pro zahájení časového testu nezačala v srpnu 1996, ale až patnáctého října. Datum sepsání kupní smlouvy či okamžik platby mezi prodávajícím a kupujícím nemá v případě prodeje nemovitostí žádný vliv na dobu trvání časového testu.
Co se zděděnou nemovitostí?
Zdědit nemovitost nebývá rozhodně nepříjemnou událostí. Zdaleka ne všechny zděděné nemovitosti má dědic v úmyslu vlastnit. Asi těžko bude mít nějaký pražský dědic zájem o vlastnění zděděného pozemku po rodičích na Vsetínsku. Jak tedy postupovat v případě zdědění nechtěné nemovitosti?
V tomto ohledu je zákon o daních z příjmů k poplatníkům poněkud shovívavý, neboť se do časového testu počítá také doba, po kterou měl předmětnou nemovitost ve vlastnictví zůstavitel. Existuje zde ovšem podmínka dědění nemovitosti v přímé linii. Pokud tedy vlastnil zůstavitel zmiňovaný pozemek na Vsetínsku déle než pět let, pak dědic při prodeji nemusí příjem z jeho prodeje zdaňovat.
Prodej rozestavěné nemovitosti – těžký oříšek
Příjmy z prodeje rozestavěné nemovitosti nabízí skutečně velmi zajímavé pohledy a výklad správců daně se může výrazně lišit. V tomto případě nevzniká vlastnictví a zahájení běhu časového testu okamžikem zápisu do katastru nemovitostí, ale okamžikem, kdy se nemovitost stává stavbou. Rámcovou představu, jak definovat stavbu sice máme, avšak přesnou pravděpodobně ne. Stavba vzniká v okamžiku, kdy je nezaměnitelným způsobem zřejmé první nadzemní podlaží. Okamžikem vzniku stavby pevně spojené se zemí pevným základem vzniká nemovitost a zároveň jde o den nabytí rozhodný pro počítání časového testu.
Velmi problematické je pro poplatníka prokazování rozhodného dne, kdy stavba skutečně vznikla. Z pohledu daní je samozřejmě nejvýhodnější pro poplatníka posunout okamžik vzniku stavby co možná nejdále do minulosti. K prokazování dne vzniku stavby lze nejspíše využít dodavatelské faktury, ostatní doklady o úhradě provedených prací či projektovou dokumentaci.
 |
Víte, jak nejsnáze vyplnit daňové přiznání? Využijte naší interaktivní pomoci, kterou naleznete PŘÍMO ZDE. |
Máte jasno v oblasti osvobození příjmů z prodeje nemovitostí od daňových povinností? Máte ve zvyku časové testy dodržovat nebo vesele spekulujete s nemovitostmi a platíte daně? Těšíme se na vaše názory.
