Nemovitosti: hrozí krach?

  12:00
Objem úvěrů roste pořádně rychle - od února 2002 do října 2006 ročním tempem 33,6 %. Není na čase vyhlásit poplach na trhu nemovitostí? Jasnou odpověď na tuto často diskutovanou otázku nabízí ekonom PAVEL KOHOUT.
Bydlení a nemovitosti

| foto: Profimedia.cz

Růst cen nemovitostí od roku 1989 – a zvláště během posledních několika let – vyvolává otázku, zdali náhodou neprobíhá nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne. 
 
Jedním z nejoblíbenějších forem investování mezi českou populací jsou nemovitosti. Má to své dobré důvody. Prvním z nich je bezprostřední užitek. V domě lze bydlet, zatímco akciemi nelze dnes – v době nematerializovaných cenných papírů – ani vytapetovat.

Do nemovitostí bylo možno investovat i během tzv. reálného socialismu, a to zpravidla s velmi dobrou mírou výnosu (určitě vyšší, než jakou nabízela tehdejší Česká státní spořitelna).

Rodinný domek postavený začátkem 80. let nákladem zhruba 300 tisíc korun československých má dnes o řád větší hodnotu v Kč.

Růst cen nemovitostí od roku 1989 – a zvláště během posledních několika let – vyvolává otázku, zdali náhodou neprobíhá nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne. V této souvislosti stojí za to podívat se na podobnosti a rozdíly trhu akcií a trhu nemovitostí.

Akciový trh je obecně velmi volatilní. Burzovní bubliny proto mohou snadno vzniknout jen díky pouhé spekulativní poptávce tažené „vybičovanou“ psychologií.

Praskne-li akciová bublina, zpravidla nenásledují žádné závažné makroekonomické dopady. Krize v roce 1929 byla spíše výjimkou, podobně jako japonská krize, která začala koncem prosince 1989.

Trh nemovitostí je mnohem méně volatilní, protože spekulovat s nemovitostmi chce hodně času a peněz. Zatímco s akciemi si může hrát každý čistič bot, nemovitosti jsou jen pro vyvolené.

Člověk s běžnými příjmy (což se, bohužel, týká i většiny českých ekonomů) se neobejde bez hypotéky.

Trh nemovitostí se proto nemůže „nafouknout“ tak rychle jako akciový trh, neboť tvorba úvěrů a schvalování hypoték má svá pravidla a procesy.

popisekKDY ODEJÍT DO DŮCHODU
Která kritéria jsou kličová?

Ne snad, že by psychologie a davové chování na trhu nemovitostí zcela absentovaly, ale projevují se přece jen decentněji než na akciových trzích. Ceny nemovitostí jsou tedy v mnohem větší míře než akcie tažené růstem objemu peněz v ekonomice a tvorbou úvěrů. Proto platí, že splasknutí bubliny nemovitostí mívá pro hospodářství mnohem dramatičtější dopady než propad akciového trhu.

Zatímco u akcií jde jen o „papírové peníze“, nemovitosti jsou s reálnou ekonomikou svázány mnohem úžeji a pokles jejich cen bývá doprovázen bankovní krizí a hospodářskou recesí.

Mimochodem, obě výše uvedené bubliny (USA 1929 a Japonsko 1989) byly též doprovázeny propadem cen nemovitostí a prudkým poklesem měnové zásoby. Zásadním hybatelem cen nemovitostí na straně poptávky je tedy růst objemu peněz a růst objemu úvěrů. Na straně nabídky hýbá cenami samozřejmě objem nově postavených nebo rekonstruovaných bytů a domů.

Proč jsou ceny vysoké v prestižních lokalitách? Protože Ořechovka, Bubeneč, Staré Město nebo Vinohrady jsou pojmy proslulé nejen v rámci Prahy, ale i České republiky a dokonce i zahraničí. Objem peněz, který teče do těchto lokalit, je proto teoreticky neomezený. V rámci celostátního průměru však agregátní finanční a ekonomické veličiny popisují vývoj cen velice dobře.

Lze sestavit rovnovážný index cen nemovitostí, který udává hladinu, na jaké by ceny měly být, aby odpovídaly „normálním“ podmínkám. Vybočení z rovnováhy signalizuje nadhodnocení či podcenění trhu.

Rovnovážný index lze pěkně demonstrovat na příkladě ekonomiky, pro kterou jsou k dispozici dostatečně dlouhé a kvalitní časové řady. Jde o Norsko: 

Index možná naznačuje, že Norsko právě prochází fází nadhodnoceného trhu – bez podrobnější analýzy trhu by však mohlo jít o předčasný závěr.

Norský index je zde ostatně prezentován jen pro demonstrační účely. Ukazuje totiž, že podíl poptávky ku nabídce v dlouhodobém horizontu skutečně dobře odpovídá růstu cen.

V plném znění najdete článek na serveru www.investujeme.cz.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Auto nabourané na parkovišti. Kdo uhradí škodu?

29. března 2024

Poškozená vozidla na parkovištích v sídlištích, u obchodních domů, sportovních center či v...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Velikonoce 2024: Na Velký pátek bude otevřeno, v pondělí obchody zavřou

Otevírací doba v obchodech se řídí zákonem, který nařizuje, že obchody s plochou nad 200 čtverečních metrů musí mít...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...