Mezi nejčastější příčiny, které vedou ke snížení příjmů, patří ztráta nebo změna zaměstnání, dlouhodobé onemocnění, úraz, mateřská dovolená, rozvod, úmrtí člena rodiny s rozhodujícím příjmem, neúspěchy v podnikání a podobně.
Pokud se dlužník dostane do finančních problémů a nemá prostředky na další splácení hypotéky, měl by o tom okamžitě informovat svou banku. Nejlépe ještě předtím, než bude ve zpoždění s nejbližší pravidelnou splátkou, jinak mu začnou nabíhat nemalé sankční úroky (penále). Banky se v takové situaci snaží vyjít svým klientům vstříc, jelikož je to v jejich vlastním zájmu. Každý případ se řeší individuálně v závislosti na tom, co platební neschopnost způsobilo a zda jde o trvalý, nebo pouze dočasný výpadek příjmu.
Pokud klient nespolupracuje, může o nemovitost přijít
Klient, který přestane splácet, se musí připravit na urgence od banky. Nejprve mu zašle výzvy k úhradě (upomínky), většinou zpoplatněné. Poté bývá kontaktován telefonicky, pracovníci banky se ho dotazují na příčiny nesplácení a zkoumají možnosti řešení. Toto vymáhání dluhu může trvat i několik měsíců, každá banka ovšem postupuje jinak. Pokud klient nereaguje nebo bance neposkytne náležitou součinnost, začne banka podnikat nápravné kroky. Bude žádat okamžité splacení úvěru, pokud u dlužníka neuspěje, obrátí se na spoludlužníky a ručitele. Dále může uplatnit svého zástavního práva k nemovitosti. Ta pak může být prodána v rámci soudem nařízené exekuce či v nedobrovolné dražbě.
Z výnosu z prodeje nemovitosti si banka kromě umoření hypotéky uhradí také veškeré vynaložené náklady. Zbytek zůstane dlužníkovi. Problém by měl tehdy, kdyby výnos na splacení úvěru nestačil. Přišel by o nemovitost a část dluhu by mu přesto stále zbývalo doplatit. Teoreticky by se to mohlo stát v případech, kdy byla nemovitost v dražbě prodána výrazně pod cenou, kdy byla její cena při původním oceňování značně nadhodnocena nebo kdyby došlo k poklesu cen na trhu nemovitostí.
Pokud klient spolupracuje, řešení se většinou najde
Nejjednodušší možností je úprava stávajících parametrů hypotečního úvěru. Někdy postačuje snížení výše měsíční splátky, v případě krátkodobých finančních problémů jejich odklad. Ne každá banka umožní všechno a každá má pro tyto úpravy svou vlastní metodiku, ale obecně se nejčastěji používají následující opatření:
* dočasný odklad splátek jistiny, kdy klient platí pouze úroky
* dočasné přerušení splácení, kdy klient nemusí neplatit nic
* prodloužení doby splatnosti úvěru, čímž se trvale sníží výše pravidelné splátky
* vytvoření individuálního splátkového kalendáře
* úprava úrokové sazby
* přistoupení další osoby k dluhu
| Za provedení změny v úvěrové smlouvě je třeba počítat s poplatkem, často bývá stanoven paušální částkou ve výši 1 000 až 3 000 korun. |
Pokud se zájemce o hypotéku z nějakého důvodu obává, že by ho mohl podobný problém potkat, nebo pokud chce mít možnost přizpůsobit si svůj úvěr vždy aktuální situaci, do které se v budoucnu může dostat, má možnost sjednat si speciální úvěr. Některé banky nabízejí "pružné“ hypoteční úvěry, u kterých má klient zaručenu možnost kdykoli (v rámci stanovených pravidel) v průběhu celé doby splatnosti upravovat výši splátek nebo splácení na určitou dobu zcela přerušit. U těchto produktů je třeba si něco připlatit, a to ve formě poplatku či vyšší úrokové sazby.
Refinancování hypotečního úvěru jen výjimečně
V některých případech může být pro klienta vhodnější sjednání nové hypotéky než úprava parametrů té stávající. U nového úvěru může získat nižší úrokovou sazbu nebo si sjednat delší dobu splatnosti, což mu zajistí nižší měsíční splátky. Výhodnost případného refinancování je však třeba předem dobře zvážit. Například předčasné splacení stávající hypotéky může být velmi nákladné. Kromě toho by každý dlužník, který už problémy se splácením hypotéky má, měl být opatrný. Splácet problémový úvěr úvěrem novým je velmi špatná strategie.
Pokud klient na hypotéku nestačí, může nemovitost prodat dobrovolně
Pro majitele nemovitosti bude vždy výhodnější dobrovolný prodej za standardních podmínek než prodej v nucené dražbě, kdy realizovaná cena může být při prodeji "narychlo“ zbytečně nízká. Nemovitost zatíženou hypotékou lze prodat dvěma způsoby:
1/ Hypoteční úvěr se splatí. Pokud k tomu však dojde jindy než při skončení fixačního období, bude muset dlužník zaplatit sankční poplatky za předčasné splacení úvěru.
2/ Nemovitost se prodá spolu s nesplaceným hypotečním úvěrem, kdy se její nový majitel stane dlužníkem – tzv. převzetí dluhu. Banka bude zkoumat většinou pouze jeho bonitu, zda jeho příjmy na splácení stačí. Úvěr zůstane tak, jak je.
Důležitá je prevence
Jednou z možností, jak se vyvarovat některých rizik spojených se splácením hypotéky, je pojištění. Vhodné je rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou, která kopíruje nesplacenou výši úvěru. Úvěrová pojištění k hypotéce nabízejí i banky. Kryjí především rizika úmrtí, invalidity z důvodu úrazu či nemoci a dražší pojištění také riziko ztráty zaměstnání.
Kdo uvažuje o hypotéce, ten hlavně musí správně odhadnout své možnosti. Banky někdy poskytnou úvěr i těm zájemcům, kteří se svým příjmem budou mít se splácením problémy. Vhodné je mít vytvořenou nějakou finanční rezervu, ze které bude možné hradit splátky hypotéky v případě výpadku příjmů. Často se doporučuje, aby taková rezerva dokázala pokrýt náklady na hypotéku a na běžné fungování domácnosti alespoň po dobu šesti měsíců. Kdo takovou rezervu není schopen vytvořit, měl by si hypotéku velmi dobře rozmyslet.
