Nový občanský zákoník zkomplikuje hypotéky na rozestavěné stavby

Od ledna 2014, kdy s největší pravděpodobností začne platit nový občanský zákoník, budou mít hlavu zamotanou všichni, kdo si budou brát úvěr na bydlení. Abyste to zvládli bez komplikací, připravte se na změny už teď.
Pokud chcete pro první čerpání úvěru zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru. Ilustrační snímek

Pokud chcete pro první čerpání úvěru zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

V současnosti platí, že pozemek a budova na něm umístěná jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento pohled zde vznikl v roce 1951 a je typický pro právní řády socialistických států. Naopak ve světě je obvyklé vycházet z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku. A k tomuto pohledu se právě kloní i nový český občanský zákoník.

Pozemek i stavba jedno budou

Co se tedy změní? Nejzásadnější je nové chápání staveb. Ty se totiž od roku 2014 stanou součástí pozemků, na kterých stojí, a nebudou se nadále zapisovat samostatně do katastru nemovitostí (sloučí se do jedné nemovitosti).

Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se bát, že by vás vlastník pozemku připravil o střechu. Naopak vy na tento pozemek získáte předkupní právo. Zároveň ale i majitel pozemku získá předkupní právo na vaši stavbu. To znamená, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému. Jestliže tyto záměry nemáte, zůstane vaše stavba zvláštní věcí v právním smyslu. Pokud čerpáte na tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro vás nic změnit.

"Dosud není zcela jasné, zda stavba zůstane i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku samostatnou nemovitou věcí a nestane se tak součástí pozemku v případě, že bude ke stavbě či pozemku do konce roku 2013 zřízeno zástavní právo. Odborné názory se na tuto otázku různí, a proto bude třeba nadále sledovat vývoj odborných názorů v této oblasti," doplňuje Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Komplikace způsobí rozestavěné stavby

Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protože od roku 2014 už je nebude možné zapsat do katastru nemovitostí.

Jednoduché to bude v případě, když budete stavět na vlastním pozemku. Stavba bude k tomuto pozemku automaticky přirůstat.

Stavbu nacházející se na cizím pozemku nebude možné zastavit, změna se dotkne lidí, kteří budou žádat o hypotéku. Řešením je uzavření smlouvy o právu stavby nebo sjednocení vlastnictví.

Stavbu na cizím pozemku budete ovšem moci postavit pouze na základě takzvaného práva stavby, které vám majitel pozemku musí udělit. Toto právo má dobu platnosti 99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů. "Nevýhodou tohoto řešení však je jeho časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle užívá dlouhodobě," dodává Josef Hlavička.

Na katastr běžte co nejdříve

Pokud máte v současnosti rozestavěný dům, na který čerpáte, nebo chcete čerpat hypoteční úvěr, je třeba začít podnikat potřebné kroky co nejdříve, abyste neměli od nového roku problém s financováním.

Důležitý je stav rozestavěnosti vašeho domu. Pokud stavba do konce roku 2013 nesplní podmínky pro zápis do katastru (tj. obvodové stěny alespoň do výše 1. nadzemního podlaží), nedojde ke vzniku samostatné stavby a po 1. lednu 2014 se stavba stane součástí pozemku.

Nepřehlédněte

I pokud bude stavba splňovat podmínku pro zápis do katastru, ale přesto k němu nedojde, třeba proto, že se něco zdrží na katastrálním úřadu, nebo vaší vlastní vinou, mohou vám vzniknout mnohé komplikace. Příští rok už budete muset dokazovat, že stavba vznikla ještě podle starých předpisů, a že se tedy nemá stát součástí pozemku. Katastr po vás bude pravděpodobně požadovat smlouvu s majitelem pozemku, stavební povolení a prohlášení o stavu rozestavěnosti stavby k 1. lednu 2014.

"Se změnami provedenými novým občanským zákoníkem je nutné provést i změny v katastrálním řízení. Z tohoto důvodu byl přijat nový zákon o katastru nemovitostí (15. 8. 2013 ho podepsal prezident). Dále se v legislativním procesu stále nachází katastrální vyhláška. Tyto právní předpisy upraví konkrétní detailnější požadavky na zápis nových skutečností po 1. lednu 2014 do katastru nemovitostí," doplňuje Josef Hlavička.

Pokud tedy nebude stavba z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebude ji stavebník moci zastavit bance. A tím pádem problém s čerpáním hypotečního úvěru.

Není-li zápis v katastru, na hypotéku zapomeňte

"Tato situace samozřejmě není neřešitelná. Je možné například zřídit právo stavby a úvěr získat jeho zástavou, nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek," vysvětluje Jan Bureš, odborník na hypoteční úvěry z Raiffeisenbank.

Bohužel ani v případě, že vlastníte jak pozemek, tak stavbu, se vám komplikace nemusejí vyhnout. Záleží na tom, čím zastavujete úvěr. "V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru problém. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek, a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo," uvádí Jan Bureš.

Jak konkrétně budou situaci banky posuzovat ještě není jasné. Dosud nebyly schválené prováděcí předpisy a banky zatím nemají vytvořenou přesnou metodiku. Na to, jak začlení nový občanský zákoník do svých metodik banky, čekají v těchto týdnech podle mluvčí Petry Horákové Krištofové i členové Asociace hypotečních makléřů. "Vedle toho členové sami problematiku konzultují s externími právními společnostmi," dodává předseda AHM Jan Kruntorád. Podle dalších odborníků je však většina postupů vlastního čerpání úvěrů dána až praxí a teprve v praxi se konkrétní postupy vytříbí.

Změna se vztahuje i na developerské projekty

Jak moc ovlivní čerpání hypotéky u rozestavěného developerského projektu závisí především na tom, kde developer staví. Jestli na vlastním pozemku, nebo na pozemku pronajatém (například od obce), nebo na pozemku klienta.

  • Na pozemku developera - v případě, že se bude jednat o bytové jednotky, bude to prakticky stejné jako dosud, protože rozestavěné bytové jednotky bude i nadále možné zapsat do katastru nemovitostí. U stavby rodinných domků bude stavba přirůstat k pozemku, developer bude prodávat pozemek se stavbou.
  • Na pronajatém pozemku - od 1. ledna 2014 by měl mít developer s majitelem pozemku uzavřenu smlouvu o právu stavby, jinak by se totiž budovaná stavba stala součástí pozemku a majetkem jeho vlastníka, developer by ji pak nemohl prodat. Po dokončení klient od developera koupí stavbu a od majitele pozemku pozemek.
  • Na pozemku klienta - stavba bude přirůstat k pozemku a přecházet tak postupně do klientova vlastnictví.

Pozor na staré hypotéky na výstavbu

Smlouvy o hypotečním úvěru uzavřené do 31. prosince 2013 se budou řídit dosavadním občanským zákoníkem, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.

"Nicméně i těchto smluv, zejména smluv na financování výstavby, se dotknou nová ustanovení. Především ta, která hovoří o tom, že stavba je součástí pozemku. Pokud například klient nestihne rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí ještě letos, bude moci stavbu zastavit až po jejím úplném dokončení a kolaudaci, což znamená, že banka mu ji bude moci profinancovat až ex post. Podmínka zastavit rozestavěnou stavbu totiž nebude splnitelná," vysvětluje Jan Bureš z Raiffeisenbank.

Obdobná situace nastane, když majitel pozemku bude odlišný od majitele stavby. Pokud stavebník neuzavře s majitelem pozemku smlouvu o právu stavby, stane se stavba součástí pozemku a stavebník nebude mít čím zajistit úvěr.

Co dělat, abyste předešli případným komplikacím

  • Sjednoťte vlastnictví pozemku a stavby – toto řešení se nabízí pro manžele a případně i pro osoby v rodinném vztahu.
  • Uzavřete řádnou nájemní smlouvu a případně ji doplňte smlouvou o smlouvě budoucí, kde se vlastník pozemku zaváže, že s vámi v roce 2014 uzavře smlouvu o právu stavby. Tuto smlouvu totiž není vhodné uzavírat ještě v roce 2013, jelikož zde hrozí riziko neplatnosti.
  • Snažte se dostavět stavbu do konce roku alespoň do fáze rozestavěnosti (tedy do výše 1. nadzemního podlaží) a stavbu nechte jako rozestavěnou v tomto roce zapsat do katastru. Ihned poté k ní zřiďte zástavní právo.
  • Pokud stavbu do katastru nestihnete zapsat, zajistěte si alespoň dostatečnou dokumentaci o stavu rozestavěnosti stavby k 31. 12. 2013.

Zdroj: Raiffeisenbank

Říkáte si, že se vás tyto případy netýkají, protože pozemek a dům vlastníte spolu s manželem nebo manželkou? I takovéto vlastnictví může být ze zákona problematické. Teoreticky by se mohlo i stát, že pokud budou manželé z prostředků ve společném vlastnictví manželů stavět na pozemku, který je výlučným vlastnictvím jen jednoho z nich, dostane se postavená stavba do jeho výlučného vlastnictví.

Případy, kdy je vlastník odlišný
Majitel pozemkuMajitel stavby
jeden z manželůmanželé v režimu společného jmění
manželé v podílovém spoluvlastnictvímanželé v režimu společného jmění
obec (stát)fyzická osoba
libovolnýdeveloper s nájemní smlouvou, nebo smlouvou o budoucí kupní smlouvě
Zdroj: interní materiály Raiffeisenbank
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...