Novela zákona o kolektivním investování, díky níž měly mít investiční společnosti možnost zakládat realitní fondy, sice platí od poloviny minulého roku, první nemovitostní fond však své podílové listy začne prodávat až začátkem letošního března.
První společností, která dostala licenci k založení nemovitostního fondu, je REICO, dceřiná společnost České spořitelny, která byla založena za účelem správy realitních fondů. Prvním realitním fondem pro drobné investory je tak ČS nemovitostní fond. Ten má v plánu investovat do nemovitostí zejména v České republice, ale postupem času by se mělo jeho portfolio rozšířit také o nemovitosti ze Slovenska, Maďarska a ostatních zemí, kde má zastoupení finanční skupina Erste (Rumunsko, Chorvatsko apod.). Později by měl fond hledat uplatnění také v jiných zemích, kde se najdou lokální partneři.
Výnosy realitního fondu pocházejí z nájmu a prodeje nemovitostí, které jsou ve vlastnictví fondu. Zpočátku se budou manažeři ČS nemovitostního fondu zaměřovat především na kancelářské a administrativní budovy, případně na multifunkční centra (nákupní centra apod.). Po čase může společnost investovat i do dalších sektorů realitního trhu, jako jsou hotelové komplexy, rezidenční nemovitosti, logistické parky, případně developerské projekty.
Očekávané výnosy fondu by se měly pohybovat kolem 4 – 7 % (trochu optimistická předpověď, ale když se podaří brzo vstoupit na trhy jihovýchodní Evropy, mohlo by to odpovídat skutečnosti), základním cílem je ale překonávat inflaci a dluhopisové fondy. V západní Evropě vydělávají realitní fondy kolem čtyř až pěti procent. Fond slibuje denní likviditu, což znamená, že nakupovat a prodávat podílové listy je možné na denní bázi. Což je na nemovitostní fond dosti neobvyklé a umožní to nejspíš fakt, že fond bude mít zpočátku zainvestované prostředky v likvidních aktivech a pokud už bude nakupovat nemovitosti, budou tvořit jen 51 % majetku fondu. Později by však fond měl investovat do nemovitostí většinu majetku (povolené maximum, tedy 80 %).
Aby společnost předešla hromadným výprodejům hned na začátku fungování fondu (což se velmi lehko může stát, pokud slíbené výnosy budou daleko od těch skutečných), v přechodném tříletém období zavede výstupní poplatek ve výši 3 %. Vstupní poplatek by měl být maximálně 3,8 % a manažerský do 2 % (na začátku bude 1,75 %). Vzhledem k očekávaným výnosům nejsou tyto poplatky nízké a manažeři se budou muset hodně snažit, aby se výnosy investorů i po odečtení poplatků blížily ke slibované hranici.
DAŇOVÉ FORMULÁŘE ONLINE: STAHUJTE ZDETrochu překvapivá je rovněž minimální vstupní investice ve výši 5 000 korun, což je poněkud málo. ČS sice chce přiblížit investování do nemovitostí nejširší investorské veřejnosti, ale tato suma je přece jen asi příliš nízká. Fond, který chce investovat do realit v hodnotě několika milionů korun, bude potřebovat rychle navýšit majetek, aby mohl nemovitosti nakupovat. Maximální investiční limit bude 50 milionů korun.
K dokonalosti je ještě daleko
Ti investoři, kteří se těší, že budou moci od letošního roku vydělávat na růstu cen nemovitostí, budou ale nejspíš zklamáni. Jedním z důvodů, proč se první realitní fond objevuje až teď, je opět nedokonalá legislativa, která vznik těchto fondů prakticky znemožňuje (nebo přinejmenším významně omezuje). Kromě přílišné regulovanosti, která se ale týká celého fondového byznysu, vyvstaly nedlouho po poslední novele zákona o kolektivním investování některé problémy související se vzájemnou kolizí některých zákonů a jejich různých výkladů.
Hlavním problémem byl zákon o bankách a zejména ta část, kde se píše o "omezení vztahů bank k jiným právnickým osobám, zejména v podnikové sféře, s cílem eliminovat rizika z toho pro banku vyplývající a možné konflikty zájmů." Podle vyjádření ČNB z minulého roku pak "nemovitostní fondy obhospodařované investiční společností, která je ovládána bankou, nesmějí nabývat podíly na nemovitostních společnostech." Nemovitostní fondy by pak mohly investovat pouze přímo do nemovitostí.
Podle odborníků z AKAT-u a AFAM-u je ale právě možnost investovat do nemovitostních společností, které vlastní a spravují nemovitosti, „jednou z hlavních forem rozložení rizika podílníků v nemovitostním fondu a je také ekonomicky výhodná z pohledu jednotlivých akvizic.“ Na změně zákona už se ale pracuje a pokud půjde všechno hladce, v průběhu několika měsíců vejde v platnost novela, která by měla problémy s výkladem vyřešit. Do té doby může fond investovat do jiných aktiv.
Existují však i další problémy, které znesnadňují zakládání a zejména pak budoucí fungování nemovitostních fondů. Trvalým problémem je způsob oceňování nemovitostí v portfoliu (umělé nadhodnocování nemovitostí stálo za krachem několika realitních fondů v Německu) a velkým problémem je také metodika odpisů a zdaňování výnosů. Fond platí daň z výnosu 5 %, ale nemůže zahrnout odpisy nemovitostí do nákladů a tím se zvyšuje daňový základ. Nemovitostní společnosti zase mohou nemovitosti odepisovat, ale platí daň 24 %. Pokud takovou společnost vlastní fond, zdaní její výnos ještě pětiprocentní daní. Tyto nesrovnalosti by pak mohla vyřešit rovná daň. Odborníkům se rovněž nezamlouvá nemožnost veřejného obchodování na burze, což například americké REITs umožňují.
Nakonec nezbývá než věřit, že všechny problémy se v dohledné době podaří vyřešit a na trhu se objeví i další nemovitostní fondy (ČS samozřejmě není jediná, která má zájem umožnit investování do nemovitostí malým investorům) dříve, než investorům dojde trpělivost. Do té doby mohou drobní korunoví investoři investovat do akciových nemovitostních fondů, které nabízejí společnosti ČSOB (Realitní Mix) a ČP Invest (Fond nemovitostních akcií).
