Aby bylo možné tyto daňové odpočty uplatnit, musí být splněno hned několik podmínek, jak to vyžaduje zákon o daních z příjmů 586/1992 Sb. V § 15 je přesně definováno, na které úvěry se tato možnost vztahuje. Nejčastěji to jsou hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry použité na financování bytových potřeb, které jsou v tomto paragrafu přesně vymezeny. Dále je třeba splnit několik dalších požadavků zákona, například podmínky vlastnictví nemovitosti a jejího užívání k trvalému bydlení. Podrobně si o tom můžete přečíst v článku, který naleznete zde. V tomto textu se budeme zabývat tím, jaká je výše těchto daňových odpočtů.
Úroky snižují daňový základ
Zaplacené úroky se neodečítají od daně, ale promítnou se do její výše prostřednictvím snížení daňového základu. Výše daňové úspory tedy závisí na objemu zaplacených úroků a na výši daňového základu poplatníka daně z příjmu. Vyšší daňový základ znamená (za jinak stejných podmínek) vyšší sazbu daně a vyšší absolutní hodnotu realizované daňové úspory. Objem zaplacených úroků, které si lze uplatnit, závisí na výši úvěru a úrokové sazby, na délce doby splatnosti a na délce doby, která již uplynula od počátku splácení.
Výše zaplacených úroků
Výše zaplacených úroků se během splácení úvěru postupně snižuje. Zatímco na počátku, kdy je úvěrový dluh vysoký, tvoří úroky podstatnou část anuitní splátky, postupně s tím, jak se úvěr umořuje, výše úroků ve splátce klesá. Proto se postupně snižuje i výše daňových odpočtů. Takže výsledný „daňový efekt“, který dlužníky splácející hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření často zajímá, není možné určit jedním číslem, tak jak tomu bývá v různých kalkulačkách.
Názorně je to vidět na příkladech uvedených v následujících dvou tabulkách. Jde o hypoteční úvěr splácený konstantními anuitními splátkami s dobou splatnosti 20 let, vybrány byly tři různé výše úvěru – 1 mil., 1,5 mil. a 5 mil. korun. V tabulce jsou uvedeny částky úroků zaplacených v prvním, desátém a posledním dvacátém roce splácení. (Rokem splácení se zde rozumí vždy dvanáct po sobě jdoucích splátek.) Je zde jasně vidět, jak výrazně se tyto částky liší. Například u úvěru ve výši 5 mil. korun si dlužník může v prvním roce snížit daňový základ o 247 tisíc korun, v polovině splácení jsou to již „pouze“ 162 tisíce korun a v posledním roce 10 500 korun. U nižších úvěrů nejsou změny absolutních částek tak výrazné, ale vysoký rozdíl mezi začátkem a koncem splácení úvěru zůstává.
Pro srovnání je v první tabulce uveden úvěr s úrokovou sazbou 5 % a v druhé tabulce s úrokovou sazbou 3 %.
| Výše úroků zaplacených v jednotlivých letech splácení úvěru (Kč) | ||||
| úroková sazba 5 % p.a., doba splatnosti 20 let | ||||
| výše úvěru (Kč) | měsíční splátka (Kč) | 1. rok | 10. rok | 20. rok |
| 5 mil. | 32.998 | 246.608 | 161.941 | 10.519 |
| 1,5 mil. | 9.899 | 73.982 | 48.582 | 3.156 |
| 1 mil. | 6.600 | 49.322 | 32.388 | 2.104 |
| Výše úroků zaplacených v jednotlivých letech splácení úvěru (Kč) | ||||
| úroková sazba 3 % p.a., doba splatnosti 20 let | ||||
| výše úvěru (Kč) | měsíční splátka (Kč) | 1. rok | 10. rok | 20. rok |
| 5 mil. | 27.730 | 147.466 | 90.114 | 5.345 |
| 1,5 mil. | 8.319 | 44.240 | 27.034 | 1.603 |
| 1 mil. | 5.546 | 29.493 | 18.023 | 1.069 |
Vyplatí se odpočty úroků z úvěrů na bydlení?
Výsledný efekt dosažený díky těmto odpočtům úroků závisí na výši příjmů dlužníka, který úvěr splácí. Platí, že čím vyšší jsou příjmy a daňový základ, tím vyšší je sazba daně a také dosažená daňová úspora. Jeden konkrétní příklad je uveden v následující tabulce. V první řádce je poplatník s daňovým základem 200 tisíc korun, který spadá do druhého daňového pásma se sazbou daně 19 %, ve druhé řádce je poplatník s daňovým základem 400 tisíc korun, kterého se týká 32% sazba daně. V tabulce jsou konkrétní výše daňové úspory, které tito dva poplatníci dosáhnou v prvním a v desátém roce splácení. Ve všech případech jde o úvěr 1,5 mil. korun (což je v současnosti průměrná výše poskytovaných hypotečních úvěrů) s úrokovou sazbou 5 % a dobou splatnosti 20 let.
| Výše daňové úspory se při splácení úvěru postupně snižuje (Kč) | ||
| úvěr 1,5 mil. Kč, sazba 5 %, splatnost 20 let | ||
| daňový základ (Kč) | 1. rok splácení | 10. rok splácení |
| 200 000 | 14.060 | 9.230 |
| 400 000 | 23.316 | 15.546 |
Je zřejmé, že daňové odpočty úroků se vyplatí především poplatníkům s vyššími příjmy. Ročně si lze daňový základ snížit až o 300 tisíc korun. Pokud má dlužník nárok na státní příspěvek, úroky se o výši tohoto příspěvku musí snížit. To se týká dříve sjednaných smluv, v současnosti je výše této formy státní podpory nulová. Limit 300 tisíc korun není nijak nízký. Pokud by šlo o náš úvěr s 5% sazbou a splatností 20 let, musel by dosahovat výše 6 100 000 korun, aby alespoň v prvním roce splácení dosáhly úroky této výše.
