Jak získat nejvýhodnější hypotéku? Specialista na hypotéky odpovídal na vaše dotazy

Martin Širanec
velikost textu:
vydáno 28.4.2008 10:00
Zajímá vás, kam až porostou ceny nemovitostí, nebo jak a kdy získáte nejlevnější hypotéku? Právě nyní o hypotéky klesl po dlouhé zájem, proč tomu tak je? Nejen na to odpovídal Martin Širanec z Hypoteční banky.

Konec rozhovoru

Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 28. dubna 2008 do 13:30

OTÁZKA: Dobrý den, uvažujeme s přítelem o hypotéce na byt v novostavbě v hodnotě 2,9 mil. Naše hrubé měsíční příjmy celkem jsou 45 000Kc. Při výpočtu splátek nám vychází cca 16.000 mesíčně, což je pro nás velká částka. Bylo by možné nastavit si splátku např. na prvních 5 let nižší, tj. cca 12000 mesicně a poté splátky navýšit? Plánujeme dítě a bojíme se finanční tísně. Mockrát děkuji za radu. Klára
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, další variantou u naší banky je tzv. progresivní splácení, v rychlosti jsem zkusil spočítat a dostali bychom se na splátku cca 13 tis. Kč. Ta by se v čase zvyšovala, ovšem bohužel ročně. Odložit splátku jistiny až na 5 let nelze. 28.4.2008 14:59
OTÁZKA: Dobrý den, hodlám si vzít hypotéku na stavbu domku. Pozemek je můj, ale na listu vlastnictví je spolu s další nemovitostí, kde bylo zřízeno věcné břemeno dožití, ovšem na jinou nemovitost, uvedenou na stejném LV. Bohužel to není na výpisu z katastru nemovitostí jasně patrné. Bude to zásadní problém při žádosti o hypotéku? Děkuji za odpověď Petr
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den Petře, tady by nemusel být problém, lze geometrický plánem přesně vymezit věcné břemeno a na nově pořizované nemovitosti nebude váznout a lze ji vzít do zástavy. Přesněji Vám však odpoví odhadce, protože nemovitost se vždy posuzuje jako funkční celek a zmiňované věcné břemeno může mít vliv na cenu nemovitosti jako celku a tedy i na výši úvěru. 28.4.2008 15:04
OTÁZKA: Lze mít hypotéku na garážové stání v podzemí a sklep tamtéž? Lze je použít pro zajištění? Byt v domě již vlastním. J. Smékal
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, zde záleží jak jsou garážové stání a sklep vymezeny. Jsou -li součástí společných prostor domu, tak je problém se zástavou, jsou-li samostatně vymezené jako nebytový prostor (příp. podíl na nebytovém prostoru)pak teoreticky ano. Pravdou je, že samostatně úvěrovat se banky spíše brání a asi bych i vzhledem k předpokládané výši úvěru zvažoval jiný typ financování. 28.4.2008 15:08
OTÁZKA: Prosím o radu, jaký byt (starý, nový...) lze nejvýhodněji pořídit přibližně za 2 milióny a jak začít hledat? Děkuji přede, Michaela Boušová MIchaela Boušová
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, bohužel nevím lokalitu, která by byla pro Vás zajímavá, takže odpovím poměrně obecně. Ceny starých i nových bytů rostly loni přibližně stejným tempem. Je to otázka preferencí, někdo upřednostní nové, jiný rád vidí, jak se na nemovitosti podepsal čas. Staré cihlové byty jsou stále velmi zajímavé, u panelových bytů bych byl opatrný. Začal bych hledat na internetu, konzultoval s RK. Pozor, v inzerci jsou nabídkové ceny, ty mohou být přemrštěné (i o 20%). 28.4.2008 15:14
OTÁZKA: Dobry den, s pritelkyni kupujeme byt za 2.900000 Kc. Mame oba dva stavebni sporeni, kde ja mam nasetreno zhruba 115000 Kc a pritelkyne zhruba 200000 Kc. Dale vlastnim byt, jehoz hodnota je zhruba 2100000 Kc. Hypoteku zrejme dostaneme pouze do vyse 70% odhadu ceny meho bytu, protoze novy byt, ktery kupujeme, je druzstevni az do roku 2021, takze rucit muzeme pouze mym starym bytem. Nejsme si jisti, jestli resit pujcku pouze hypotekou, nebo radeji zkombinovat stavebni sporeni s hypotekou? Jaky postup byste doporucoval? Dekuji mnohokrat za odpoved. Jan Cerveny
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, umíme Vám v těchto případech půjčit až 100% hodnoty Vašeho starého bytu, pokud pořizujete družstevní byt pro své vlastní bydlení. Stále však bude problém se zajištěním úvěru, protože pokud budete kombinovat s úvěrem ze stavebního spoření, tak i pro stavební spořitelnu bude třeba zřídit zástavní právo bude-li úvěr cca 800 tis. Kč. Ŕešením je pak dozajistit úvěr jinou nemovitostí (i ve vlastnictví někoho jiného) a použít prostředky ze stavebního spoření jako mimořádnou splátku, příp. navýšit již dnes vlastní prostředky. Družstevní byt bohužel nelze zastavit. 28.4.2008 15:29
OTÁZKA: Dobrý den. Mám pozemek-proluku v okresním městě kousek od centra. Na něm chci stavět malý bytový dům (celkem 8 jednotek=přízemí 2x malá kancelář, v patře a podkroví 6 malých bytů; stavební rozpočet 10 mil. Kč; k použití vlastní hotovost 2 mil.Kč;). Jednotky chci pronajímat a z „čistého“ nájmu hradit hypoteční splátky (viz HYPOTEČNÍ KALKULAČKA idnes.cz; půjčka 8 mil.Kč, úrok 5%, splátka cca 55 tis. Kč). Jsem fyzická osoba nepodnikající, osobní příjmy mám spíše průměrné, jsem svobodný, 35 let, bez dalších aktiv či závazků.. DOTAZ: 1. jsem schopen dostat hypotéku? 2. pokud ANO, jaké zhruba budu mít podmínky a nakoho se obrátit? 3. pokud NE, jak situaci a záměr řešit? (postavit a pronajímat a z nájmu splácet splátky) Děkuji a pěkný den přeji Vám i redakci IDNES.CZ Mojmír K.
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, tento případ vyžaduje poměrně detailnější konzultaci, takže doporučuji se obrátit na naše obchodní místa. Ale zase trošku obecně - jedná se o výstavbu bytového domu,což je pro banku běžně akceptovaná nemovitost a splácet hypoteční úvěr z pronájmu je také možné. 28.4.2008 15:35
OTÁZKA: Dobry den, Rada bych se zeptala, jestli americka recese zasahne take Evropu a jaky dopad bude mit zejmena na prodej a cenu nemovitosti v CR? Napr. ve Velke Britanii zacina trh s nemovitostmi mirne stagnovat... Jake jsou Vase prognozy? Predem velmi dekuji za odpoved a preji hezky den. Katerina
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, jsem v tomto směru optimista, a to přesto, že v prvním čtvrtletí tohoto roku hypoteční trh meziročně poklesl o cca 8%. Není to však důsledek Americké krize, spíše lze tuto skutečnost vysvětlit výjimečností loňského roku (a vysokým základem pro porovnání). České banky jsou opatrnější, úvěrování tzv. subprime klientů se u nás téměř nevyskytuje a i úvěrování založené na spekulaci vývoje trhu nemovitostí (tedy úvěry vyšší než je aktuální zástavní hodnota) je spíše výjimkou. A to hlavní je, že trh nemovitostí v ČR nepovažujeme za přehřátý. Takže ačkoliv bychom zcela jistě našli některé podobné faktory, které zapříčinily krizi v USA, tak se krize v ČR neobávám. 28.4.2008 15:50
OTÁZKA: Mám hypotéku 1,500,000 a půjčky 200,000 + 350,000 + 100,000 od minulého resp. letošního roku. Fixaci hypotéky na 30 let, půjčky na 7 let. Je možné půjkčky sloučit a nahradit je jinou, na více let, abych neměl takové problémy se splácením. Pokud ano, kam se obrátit? miko
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, konsolidace půjček je obecně možná, záleží však na charakteru malých půjček, resp. jestli byly poskytnuty účelově na investici do nemovitosti. Klient si tedy požádá o nový úvěr, kterým splatí všechny půjčky. Pokud však byly neúčelové, tak mohou tvořit max. 20% celého úvěru. 28.4.2008 16:00
OTÁZKA: Dobrý den, chci si koupit pozemek (cca 1M) a postavit si na něm dům(cca 2M). Existuje hypoteční úvěr, kde jistinou by byl pozemek a stavba, která teprve vznikne za peníze z hypotéky. Zároveň je možné mít u takovéto hypotéky odklad splátek na 1 rok. ?? Pro úplnost bych dodaal, že je mi 33 a jsem svobodný. Děkuji za odpověď. Martin Mańas
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, ano existuje. V naší nabídce je tzv. předhypoteční úvěr. Ten by byl poskytnut na pořízení pozemku a následnou výstavbu a primárně by řešil problém se zajištěním úvěru v průběhu výstavby. Ve chvíli, kdy by vznikla rozestavěná stavba, došlo by k "překlopení" předhypotečního úvěru na úvěr hypoteční a stavbu již dokončíte klasickým způsobem. Odklad splátek v těchto případech neumožňujeme, ale jinak upozorňuji na to, že pokud se mluví o odkladu splácení, tak se za tím zpravidla skrývá odklad splátek jistiny. Úroky klient hradí. Doufám, že jsem odpověděl na to, co se ptáte :-). Protože pokud byste disponoval i vlastními prostředky na rozestavění stavby, tak lze tyto případy řešit zcela standardně a od počátku hypotečním úvěrem. Stejně tak je možné rozestavět stavbu i z hodnoty pozemku, pokud již ten nebyl pořizován na úvěr. 28.4.2008 16:10
OTÁZKA: Dobrý deň, chcel by som sa spýtať ake podmienky musím spĺnať ako slovenský občan keď by som chcel hypotéku od niektoréj českéj banky. Mal by som záujem cca. o 3 000 000cz na 100% nehnutelnosti. Mesační príjem 30 000cz hrubého. V ČR mám prihlasený prechodný pobyt. Ďakujem! Luboš
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, z pohledu nabývání nemovitostí v ČR je to v pořádku. Máte povolení k přechodnému pobytu. Trošku byste musel slevit ze svých nároků :-), příp. si vzít spolužadatele. Na úvěr ve výši 3 mil. Kč je min. potřebný příjem jistě přes 30 tis. Kč čistého i při splatnosti 30 let. Pokud započítám jen splátku a Vaše životní minimum a úplně abstrahuji od případných jiných výdajů. 28.4.2008 16:23
OTÁZKA: Dobry den, mam hypoteku u HB kde mi nyni konci fixace.Nova sazba kterou mi banka stanovila je 6.03 . je nejaka moznost jednat s bankou o moznosti snizeni urokove sazby? v opacnem pripade uvazuji o refinancovani k jine bankce. dekuji Jana
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, ano je. Cílem banky je samozřejmě udržet klienta v bance co nejdéle. Pokud Vám dojde oznámení o změně úrokové sazby, pak máte možnost na tuto sazbu reagovat. Jsme si vědomi rizika refinancování, nového fenoménu na hypotečním trhu a dost o tom v bance i diskutujeme. Takže určitě se Vám pokusíme něco nabídnout, refinancování by mělo být skutečně až krajním řešením. 28.4.2008 16:32
OTÁZKA: Dobrý den, pročítala jsem si Vaši hypoteční "poradnu", hypotéka sice pro mě není úplně aktuální, ale zajímám se o ně, protože se ve velmi krátké době budu chtít také odstěhovat od rodičů. Narazila jsem na osobu spolužadatele. Můžete mi ve stručnosti vysvětlit, kdo se jím může stát, jaké jsou na něj kladeny podmínky a jaké jsou s tím spojené výhody a nevýhody. Děkuji za odpověď a přeji hezký den Zuzana
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, spolužadatel je jednoduše osoba, která "vstupuje" do úvěru, aby např. podpořila bonitu. Tzn. Vy si budete pořizovat byt do svého vlastnictví a někdo (přítel, rodiče atd.) Vám pomůže se splácením. Výhodou pro Vás je zvýšení dostupnosti úvěru, nevýhoda je pak především pro spolužadatele, protože si jsou všichni rovni. Dlužíte pak společně a nerozdílně. Spolužadatel je také žadatelem a podmínky na ně kladené jsou většinou stejné. Výjimkou však může být např.situace, kdy žádají o úvěr manželé a jeden z nich je podstatně starší a nesplňuje podmínku produktivního věku (do 70 let po celou dobu trvání úvěru), o úvěr žádají oba a příjmy jednoho z nich jsou dostatečné. Druhý z manželů je pak v podstatě v úvěru "na okrasu", pouze z toho důvodu, že manželé by měli žádat o úvěr společně. Příjmy však nedokládá a podmínku věku splňovat nemusí. 28.4.2008 16:45
OTÁZKA: Dobrý den, máte jistotu, že mi hypoteční poradce nebo broker poskytne správnou radu, když je odměňován z výše sjednaného úvěru a navíc procentem, které se různí banka od banky? Není spíše motivován mě přesvědčit, abych zvolil tu banku, kde to procento má největší? Co mohu dělat, když s jeho radou nebudu spokojen - lze se někde dovolat spravedlnosti? Tomiik
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, to je hezký dotaz :-). Tohle Vám samozřejmě zaručit nemohu. Je to o již zmiňované kvalitě a hlavně profesionalitě, a z tohoto pohledu je trh zprostředkovatelů poměrně nepřehledný. Zodpovědný poradce si musí být vědom, že jeho práce je především o dobrém jménu, a to se velmi těžce buduje, za to velmi rychle ztrácí. A rozhodně dnes na trhu najdeme velmi kvalitní a profesionální hypoteční brokery, kteří si to plně uvědomují. A k tomu dovolání se spravedlnosti - samozřejmě existuje v krajním případě možnost vypovědět smlouvu. 28.4.2008 16:54
OTÁZKA: Dobry den mel bych otazku na jak velkou hypoteku dosahnu pri platu 40 000,- hrubeho, kdy ma zena je na materske s dvojcaty a zhruba jeste rok a pul bude, je mi 27 let. Chtel bych poridit byt/baracek za cca. 3 000 000kc Karel
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, tady Vás bohužel opět odkážu na webové stránky banky, příp. přímo na obchodní místa. Takto je to vytrženo z kontextu (nevím vlastní prostředky, což hraje roli z pohledu typu úvěru a úrokové sazby apod.)a obávám se, že bych Vám nemusel dát nejpřesnější odpověď. Navíc je pravdou, že zkušený obchodník dokáže vymodelovat i nemožné :-). 28.4.2008 16:59
OTÁZKA: Dobrý den, v červnu mi končí roční fixace hypotéky u ČS. Dosud mám úrok 3,69 %, aktuální nabídka je 4,99 % (pokud se nemýlím). Hypo mám 2 roky v celkové výši 2,5 mil. Kč. Existuje nějaká lepší nabídka na trhu a myslíte si, že je vhodné refinancovat tuto hypotéku, příp. jaká? Děkuji za odpověď. Radek Z.
Martin Širanec ODPOVĚĎ: Dobrý den, částečně jsme již o tomto problému diskutovali a myslím, že o refinancování letos ještě hodně uslyšíme. Nelze zastírat, že ve světě je to poměrně běžná praxe a navíc z pohledu konkurence na trhu a inovací i věc obecně prospěšná. Týká se to poměrně velké části klientů a refinancování je již dnes velmi živé téma. Některé banky již dnes nabízejí aktivně speciální produkty, jiné přemýšlejí, co nabídnout stávajícím klientům, aby ti o refinancování vůbec neuvažovali. Problém je v tom, že banky často nabízejí novým klientům bonusy (podobně jako i jiné firmy) a ti o ně při fixaci přicházejí. Pokud navíc dochází i růstu sazeb, tak pak máme vysvětlení pro Váš (a nejen Váš) případ. Úspěšný produkt refinancování musí být hlavně jednoduchý, rychlý a levný a pak je pro banku, která se chová ke stávajícímu klientovi macešsky, poměrně nebezpečný. Z pohledu dnešních sazeb, podívám-li se skrz trh, tak se mi zdá sazba 4,99% určitě férová. Pokud máte jiný pocit, doporučuji komunikovat se svojí bankou. Refinancování by mělo být až posledním možným krokem. 28.4.2008 17:20

Upozornění

Redakce si vyhrazuje právo na odstranění otázek s vulgárním nebo urážlivým obsahem.