Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Odstupné za byt? Neprohýřit, ale investovat!

aktualizováno 
Stěhujete se z bytu a vlastník nemovitosti vám vyplácí odstupné, popřípadě vám poskytne náhradní bydlení? Vězte, že při dodržení určitých podmínek je i peněžní náhrada za uvolnění bytu (odstupné) osvobozena od povinnosti platit daň z příjmů. Jaké jsou tyto podmínky a zároveň jaké administrativní povinnosti čekají poplatníka při získání odstupného vůči bernímu úřadu?

Tento příspěvek volně navazuje na komentář z 16.8., který se zaměřoval na osvobození příjmů z prodeje nemovitostí v osobním vlastnictví (dodržení časového testu) a vzhledem k poměrně rozsáhlé diskusi se snažím tímto příspěvkem oblast zdaňování bydlení rozšířit i o tuto oblast. Právní oporu této problematiky najdeme opět v zákoně o daních z příjmů (nyní jde o paragraf 4, odst.1, písm. u, ZDP). Jaká jsou tedy ve stručnosti východiska zmiňované oblasti zákona?

Odstupné lze daňově osvobodit, pokud jej v určitém čase poplatník použije k bydlení

Snahou zákonodárce je daňově zvýhodnit ty, kteří jsou ochotni z nějakých důvodů se z nemovitosti vlastníka přestěhovat a zároveň jsou ochotni aktivně řešit vlastní bydlení. Z praxe jde nejčastěji o často spornou problematiku majitelů činžovního domu s byty a jeho nájemci. Realita ukázala, že v těchto situacích dochází často k velkému napětí.

NENECHTE SI UJÍT
počasí, bouřka, déšť, blesk
Blýská se fondům na lepší časy?
Po hrozivém minulém týdnu skončily čisté prodeje domácích podílových fondů s relativně dobrým výsledkem a možná se na konci prázdnin blýská na lepší časy.
výsluch
Pozor na diskriminační otázky
Jste ženatý? Jste těhotná? Jste vyléčený alkoholik? Jste kuřák? Jste gay? Nevyplníte-li všechny kolonky včetně prozrazení počtu dětí, máte smůlu.
Klobásy, grilování
Příběh norimberské klobásy
Je světlá, malá, tenká a opečená na roštu chutná skvěle. Nürnberger Bratwurst, norimberská klobása.

Od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k bytu jako náhrady za uvolnění bytu a dále náhrada (zmiňované odstupné) za uvolnění bytu, vyplacená uživateli bytu za podmínky, že:

  • odstupné použil, nebo použije na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž odstupné přijal
  • částku odpovídající odstupnému vynaložil na obstarání bytových potřeb v době jednoho roku před jejím obdržení

Toto jsou dvě skutečně klíčové zásady, které je nutné mít při daňové optimalizaci na zřeteli!

Přijetí odstupného se musí ohlásit finančnímu úřadu

Důvody pro řešení bytové otázky uživatele bytu mohou být rozdílné a nemá cenu se jimi nijak více zabývat. Odcházející uživatel bytu je povinen do konce zdaňovacího období (v ČR do 31.12.) oznámit správci daně fakt, že v právě uplynulém kalendářním roce odstupné za uvolňovaný byt přijal. Za případné neoznámení této události může finanční úřad poplatníkovi uložit pokutu. Nezáleží přitom na měsíci, kdy došlo k přijetí odstupného v rámci kalendářního roku. Oznamovací povinnost ukončenou 31.12. uplynulého kalendářního roku má poplatník bez ohledu na měsíc, v němž k přijetí odstupného došlo.

Chcete si pořídit DŮM V ZAHRANIČÍ? Žádný problém!
Více v
TOMTO ćlánku

V následujícím roce je poplatník (chce-li dosáhnout na daňové osvobození odstupného) povinen tuto úhradu použít na řešení bytových potřeb. Pokud by tak v následujícím roce neučinil, pak by byl povinen částku rovnající se přijatému odstupnému zahrnout dle paragrafu 10 (ostatní příjmy) do daňového přiznání a řádně zdanit. Může se stát (poměrně častý případ), že poplatník použije v následujícím roce pouze část z přijatého odstupného na řešení bytových potřeb. V takovém případě je daňově osvobozena pouze tato část a rozdíl mezi přijatým odstupným a do bydlení investovanou částkou bude ve zmiňovaném paragrafu zdaněn.

Pro úplnost výčtu výchozích parametrů je třeba dodat, co zákonodárce rozumí obstaráním bytu; jinými slovy, kam mohou peníze z odstupného jít, aby splňovaly podmínky pro osvobození. Jde o následující situace:

  • Zakoupení nebo výstavba domu, popřípadě jeho části
  • Zakoupení bytu do vlastnictví
  • Úprava objektu, který nebyl určen k trvalému bydlení
  • Úprava nebytového prostoru k trvalému bydlení
  • Složení členského vkladu v bytovém družstvu
  • Úhrada za převod členských práv bytového družstva

Nyní jsme dostatečně vyzbrojeni na několik nejčastějších modelových příkladů s odstupným a jeho daňovým osvobozením.

Příklad 1:

Občan A vyklidil byt na základě přijatého odstupného od vlastníka bytu ve výši 500 tisíc korun. Toto odstupné obdržel v srpnu 2003. V září 2004 zakoupí tento občan byt do osobního vlastnictví ve výši 900 tisíc korun. Je přijaté odstupné osvobozeno od daně z příjmů a co musí poplatník (občan A) udělat?

On-line poradna:
Zeptejte se na cokoli specialistů na leasing! Do 24 hodin odpoví.
Více ZDE.

V první řadě by měl splnit svoji informační povinnosti a do konce roku 2003 oznámit správci daně přijetí odstupného. Po splnění této informační povinnosti je pro poplatníka za zdaňovací období 2003 odstupné za uvolněný byt osvobozeno. Tímto ale celá záležitost nekončí a poplatník si musí pohlídat, aby během roku 2004 vynaložil odstupné na nějakou z výše uvedených potřeb. V našem případě k tomu skutečně došlo, neboť pořízení bytu do takových potřeb patří a zároveň pořizovací cena bytu pokrývá celou částku odstupného. V případě našeho modelového občana A je tedy celá částka odstupného od daňových povinností definitivně osvobozena.

Příklad 2:

Občan A uvolnil v červnu 2003 byt na základě přijatého odstupného ve výši 600 tisíc korun. V březnu následujícího roku zakoupil do osobního vlastnictví garsoniéru za 550 tisíc korun? Je tento příjem daňově osvobozen?

Občan A si opět musí splnit svoji informační povinnost vůči správci daně. Požadovaný časový test (do jednoho roku) občan A opět splnil a realizoval jednu z možných bytových potřeb. V jeho případě je ovšem problémem fakt, že přijal vyšší odstupné než je pořizovací cena nového bytu. V jeho případě bude tedy daňově osvobozena pouze částka 550 tisíc a rozdílových 50 tisíc korun bude muset poplatník v rámci paragrafu 10 zdanit.

Příklad 3:

Občan A uvolnil v říjnu 2003 byt a obdržel odstupné 300 tisíc korun. V červnu 2004 uzavřel smlouvu se společností, která staví bytové domy. Jeden byt v rámci tohoto bytového domu v ceně 1,5 miliónu korun si nechá postavit. Při podpisu smlouvy (tedy v červnu 2004) zaplatí zálohu 250 tisíc korun. Další záloha (ve výši 500 tisíc korun) je plánována na únor 2005 a zbývající úhrada bude zaplacena při předávání bytu v červenci 2005. Jak na tom bude občan A za těchto podmínek?

Tento splátkový kalendář je pro občana A z hlediska daní z příjmů nevýhodný, neboť v následujícím roce po přijetí odstupného zaplatí na bytovou potřebu pouze 250 tisíc, zatímco na odstupném obdržel celých tři sta tisíc. Rozdílových 50 tisíc by měl v rámci daňového přiznání opět zdanit jako v předcházejícím případě. Nabízí se v tomto případě možnost změnit kalendář záloh a v roce 2004 zaplatit dodavateli alespoň 300 tisíc na zálohách. V takovém případě by bylo celé odstupné osvobozeno od daně z příjmů.

Příklad 4:

Občan A získal odstupné od vlastníka činžovního domu ve výši 500 tisíc korun. Během roku 2004 provedl rekonstrukci nebytového prostoru a na podzim 2004 ji úspěšně dokončil a povýšil jej na vlastní byt. Celkové doložitelné náklady na stavební rekonstrukci činily 600 tisíc korun.

V tomto případě opět nebrání nic v osvobození celého odstupného. Přeměna nebytového prostoru na bytový patří do skupiny zákonem tolerovaných účelů a poplatník rekonstrukci uzavřel v roce 2004. Odstupné je tedy pro něj v celé výši daňově osvobozené.

Příklad 5:

Občan A měl delší dobu neshody s vlastníkem činžovního domu a rozhodl se tuto situaci řešit vlastním bydlením. V prosinci 2002 si zakoupil svůj vlastní byt za jeden milión korun, do kterého se hodlal nastěhovat. Vzhledem k vysoké pracovní vytíženosti celý rok 2003 zůstával v původním bytu a neměl čas na stěhování. Teprve začátkem roku 2004 se s vlastníkem nemovitosti dohodli a občan A se s odstupným 400 tisíc korun odstěhoval. Je v tomto případě odstupné osvobozeno?

ruka

200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně!
Více ZDE.

Bohužel nikoli, přestože měl občan A zřetelnou a jasnou vůli aktivně řešit vlastní bydlení. V tomto případě nedošlo k dodržení časového testu a občan řešil bytovou potřebu s více než ročním předstihem od přijetí odstupného. Bude muset celých 400 tisíc korun uvést v rámci paragrafu 10. Pokud by si však vyhradil během roku trochu času a kupříkladu na podzim 2003 odstupné přijal a byt vyklidil, pak by měl tento příjem osvobozený. A že se jedná o velmi vysoké daňové zatížení nemusím dodávat.

Přijali jste odstupné od vlastníka vašeho bytu? Museli jste příjem zdanit, nebo jste ho zákonem stanoveným způsobem proinvestovali? Těšíme se na vaše zkušenosti.


Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky zdražují, sazby překonaly dvě procenta

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračují v pozvolném růstu. Průměrná úroková sazba v dubnu stoupla na 2,01 procenta. Na této úrovni byly sazby naposledy...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky se usadily na hladině dvou procent, zdražují pozvolna

Hypotéky opět zdražily, ale jen mírně. Průměrné úrokové sazby poskočily v červnu na 2,04 procenta. Objemy i počty uzavřených hypoték kopírují květnové výsledky.  celý článek

Martin Mašát
NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

V září se 60 miliard korun octne „na ulici“
V září se 60 miliard korun octne „na ulici“

České ministerstvo financí včera oznámilo, že v září neprodá žádné nové pokladniční poukázky a jen 16 miliard korun dlu... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.