Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Poplatky u hypoték jsou zbytečně vysoké

aktualizováno 
Banky si za správu hypotečních úvěrů účtují každý měsíc v průměru 100 až 200 korun. Pokud to srovnáme například s běžnými účty, kde se měsíčně provádí jistě mnohem více transakcí, jsou poplatky za hypoteční úvěr velmi vysoké. Jak je možné, že si banky účtují tolik bez zjevného důvodu? Jak tyto poplatky obhajují? Jsou tyto argumenty dostatečné?

Hypoteční úvěr není levná záležitost. Přestože došlo k velkému poklesu úrokových sazeb a v minulém roce se sjednalo historicky nejvíce hypotečních úvěrů od roku 1996, kdy se v České republice hypotéky začaly poskytovat. Stále je nutné prokázat nadprůměrný příjem a připravit se na dlouhodobou finanční zátěž po dobu deseti až dvaceti let. Hypotéky však mají své nesporné výhody a je dobře, že se hypoteční trh rozvíjí, zlepšuje se nabídka produktů a roste konkurence, která klientům bank přináší stále větší výhody. Ještě před několika lety byly úrokové sazby dvojciferné a hypotéky byly určené jen malé skupině lidí s výrazně nadprůměrnými příjmy.

I v dnešní době je však třeba připravit se v souvislosti s koupí nemovitoti a uzavřením úvěrové smlouvy na velké výdaje. Je třeba zaplatit znalecký odhad hodnoty zastavované nemovitosti, kterou bude hypoteční úvěr zajištěn, poplatky katastrálnímu úřadu, realitní kanceláři a další. Velmi vysoké jsou také poplatky za uzavření smlouvy, které se pohybují až v desítkách tisíc korun. Proto následné pravidelné poplatky 100 až 200 korun placené měsíčně bankám za správu úvěru již vypadají spíše jako zanedbatelné. S výjimkou HVB Bank si je nyní účtují všechny banky, jak je uvedeno v tabulce. Je vidět, že za správu úvěrů se státní podporou se někde platí více, banky to odůvodňují vyšší administrativní náročností.

Výše poplatku za správu hypotečního úvěru
  bez státní podpory (v Kč) se státní podporou (v Kč)
Česká spořitelna 150 Kč 150 Kč
ČMHB 150 Kč 220 Kč
ČSOB 150 Kč 220 Kč
eBanka 150 Kč 150 Kč
GE Capital Bank 200 Kč 200 Kč
HVB Bank zdarma zdarma
Komerční banka 100 Kč 150 Kč
Raiffeisenbank 100 Kč 150 Kč
Wüstenrot hypoteční banka 150 Kč 150 Kč
Živnostenská banka 100 Kč 200 Kč

Zdroj: banky

Jak je možné, že správa hypotéky je takto finančně náročná? U běžných účtů bývají poplatky nižší, a to i v rámci některých produktových balíčků, které kromě vedení samotného účtu mohou zahrnovat i platební kartu, kontokorentní úvěr, služby přímého bankovnictví, poštovné a k tomu někdy i určitý počet transakcí a výběrů z bankomatu zdarma.

Ještě lepší je srovnání se stavebními spořitelnami, které také poskytují úvěry na financování nemovitostí. Je pravda, že stavební spoření je poněkud specifické a

Průměrná hypotéka se přehoupla přes 1,2 mil.
Proč průměrná výše hypoték neustále roste? Více ZDE.

přesně vymezené zákonem a také že průměrná výše úvěru ze stavebního spoření je několikrát nižší než průměrná hypotéka. Přesto je však rozdíl, když si spořitelny účtují „pouze“ 200 až 500 korun ročně, zatímco hypoteční banky za rok vyinkasují od jednoho klienta se smlouvou bez státní podpory 1 200 až 2 400 korun. Má to nějaké opodstatnění? Proč by měla mít banka na své hypoteční úvěry o tolik vyšší náklady? Pokud jde o ochranu před rizikem a tvorbu dostatečných rezerv, hypotéky musí být vždy zajištěné zástavním právem k nemovitosti, což je jistě zajištění velmi kvalitní, přestože by někdo mohl namítnout, že s prodejem nemovitosti nesplácejícího klienta mohou být problémy a vznikat další náklady.


Jaké nejčastější důvody takovéto výše poplatků uvádějí banky?

1/ Vyšší administrativní náročnost při správě hypotečního úvěru, než je tomu například na běžných účtech 
K tomu, proč je správa běžných účtů v porovnání s hypotékami levnější, říká František Pavelka z Wüstenrot hypoteční banky: „Běžné účty, mají minimálně dvě výhody: jednak mnohem vyšší stupeň automatizace a zejména zůstatky na nich představují velmi levný, minimálně úročený nebo vůbec neúročený uvěrový zdroj. Kromě toho na sebe vydělávají přes služby na běžné účty napojené: platební karty, převodní příkazy a podobně, které díky své četnosti znamenají pro banku téměř stejný přínos, jako poplatky za správu úvěrů.“

2/ Měsíční sledování splátek klientů

3/ Náklady spojené s měsíčním vyhotovením a zasíláním výpisů z účtu a ročním zasíláním potvrzení o zaplacených úrocích (na daňové odpočty)
Měsíční výpisy se ale zasílají i z běžných účtů a stavební spořitelny klientům vystavují potvrzení o výši zaplacených úroků také, ovšem zdarma. Samozřejmě, že zpracování výpisů i všech potvrzení něco stojí, ale jistě to nevysvětluje, proč jsou celkové poplatky tak vysoké.

Dále uváděné náklady jsou však spíše spojeny s finančními transakcemi a poštovními poplatky, které se však běžných účtů týkají také a dále jsou to náklady na operace či služby, které v průběhu celého trvání konkrétního hypotečního úvěru nastanou jen výjimečně, a nebo vůbec ne:

4/ Náklady na komunikaci s klienty
Tím je zřejmě myšleno především poštovné. Klienta, který v pořádku pravidelně splácí, banka zřejmě nijak často kontaktovat nebude.

5/ Transakce na úvěrovém účtu, např. provedení pravidelné splátky, mimořádné splátky, zabezpečení automatického inkasa z běžného účtu klienta a podobně
Transakcí na průměrném běžném účtu je měsíčně uskutečněno jistě mnohem více než jedna pravidelná splátka měsíčně. Pokud jde o první fázi hypotéky, tedy čerpání

Přehled nových poplatků, kterými spořitelny znevýhodňují starší smlouvy, naleznete ZDE.

úvěru, může samozřejmě v případě výstavby nemovitosti probíhat ne jednorázově, ale v několika platbách na účty dodavatelů stavby a služeb, takže transakcí zde může během měsíce proběhnout více. Čerpání je však většinou dokončeno v prvním roce po uzavření úvěrové smlouvy. Poté se již jen splácí. Kromě toho může být například druhé a každé další čerpání zpoplatněno samo o sobě ještě dalším poplatkem navíc.
Pokud jde o mimořádné splátky hypotéky, tj. mimo termíny sjednané v úvěrové smlouvě, banky si za ně účtují velmi vysoké sankční poplatky. Ty mají sice za úkol nahradit ušlé úrokové výnosy, jistě by se do nich však úkony s tímto spojené také vešly. Kromě toho může být provedení této změny zatíženo i samostatným poplatkem, který se platí ještě navíc vedle sankční platby.

6/ Náklady spojené s pravidelnými změnami úrokové sazby po skončení doby fixace
Tato změna probíhá většinou jednou za tři až pět let, výjimečně jednou za rok, podle toho, jakou délku doby fixace úrokové sazby si klient zvolí. Probíhá často tím způsobem, že banka klientovi oznámí novou výši sazby, která bude platná po další stanovené období a pokud klient souhlasí, další akce není třeba provádět. Je nutné provést potřebné výpočty, to by však snad pro banku neměl být žádný náročný proces, když se hypotékami zabývá a dále zaslat klientovi dopis.

7/ Asistence a pomoc hypotečního poradce
Ta se uskutečňuje především ihned na počátku při uzavření smlouvy a tyto náklady by měly být hrazeny z dosti vysokých poplatků za posouzení žádosti a zpracování úvěru. Kromě toho se stanovení hodnoty nemovitosti odhadcem platí zvlášť jako další poplatek.

Některé z uvedených argumentů prostě jako obhajoba vysokých poplatků účtovaných bankami za správu hypotečních úvěrů neobstojí.


Co poplatek v praxi znamená pro klienta

Poplatek ve výši 100 až 200 korun měsíčně někdo nebude brát vůbec na zřetel, protože v porovnání s výší splátky hypotéky se víceméně ztratí. Při úvěru 1 mil. korun se splatností dvacet let činí při úrokové sazbě 5% měsíční splátka hypotéky 6 800 korun. Další stokoruna navíc někomu bude připadat již zanedbatelná. Mohla by však mít význam pro toho, kdo má příjem tak akorát na hranici, kterou banka bude ještě akceptovat.

Je zde však ale i jiné hledisko. Banky jako jeden z hlavních nástrojů, kterým se snaží získávat nové klienty, používají úrokovou sazbu. Kdo má nižší sazbu, vypadá výhodněji. Proto se v propagačních materiálech uvádějí minimální úrokové sazby, přestože reálně klient získá většinou sazbu vyšší. Přitom se zdůrazňuje rozdíl každé

FINCENTRUM HYPOINDEX

Jaká je průměrná úroková sazba, za kterou jsou v současnosti  poskytovány nové hypotéky? Jak vysoké jsou v průměru poskytované hypoteční úvěry?

desetiny či setiny procentního bodu. Jistě mnohem lépe vypadá nabídka hypotéky s minimální sazbou od 5% než od 5,18%. Přesto právě ona stokoruna tento rozdíl vyrovná. Vraťme se k výše uvedenému příkladu úvěr 1 mil. korun na dvacet let. Pokud je hypotéka úročena sazbou 5% a poplatek za správu úvěru činí 100 korun, měsíční splátka bude stejně vysoká jako při úročení sazbou 5,18% s nulovým měsíčním poplatkem. A tento rozdíl je již v rámci konkurenčního boje viditelný. Čím vyšší úvěr bude, tím nižší bude rozdíl nominální a skutečně použité úrokové sazby, jelikož ve vyšším úvěru se poplatek více ztratí. Pokud bychom chtěli jít do extrému, vliv poplatku sto korun by se v našem příkladu do úrokové sazby zaokrouhlené na dvě desetinná místa neprojevil až u úvěru přibližně 75 mil. korun. Pyšnit se nižší úrokovou sazbou je pro banku při stejných nákladech jistě výhodnější než zdůrazňovat nulový poplatek za správu úvěru, který je poněkud méně viditelný. V následující tabulce je příklad, kdy je účtován poplatek 200 korun měsíčně, a to pro úvěr 1 mil. korun a 5 mil. korun. Přitom průměrná výše hypoték, které byly poskytnuty v loňském roce fyzickým osobám, se pohybuje kolem 1 100 tis. až 1 200 tis. korun. 

 

Parametry úvěru úvěr 1 mil. Kč úvěr 5 mil. Kč
výše úvěru 1 000 000 1 000 000 5 000 000 5 000 000
doba splatnosti (roky) 20 20 20 20
úroková sazba nominální 5,00% 5,36% 5,00% 5,07%
poplatek (měsíční) 200 0 200 0
měsíční splátka (v Kč) 6 800 Kč 6 800 Kč 33 198 Kč 33 197 Kč
úroková sazba skutečná 5,36% 5,36% 5,07% 5,07%

Poznámka: uvedená "skutečná" úroková sazba zde nebere v úvahu daňové odpočty, státní podporu ani vliv inflace, ukazuje pouze vliv poplatku na nominální úrokovou sazbu stanovenou v úvěrové smlouvě.

Proč si banky mohou dovolit mít poplatky za správu hypoték vysoké

Banky určitě těží mimo jiné z toho, že hypotéka je stále vnímána jako luxusnější produkt, který není pro každého. Tedy že takovéto poplatky již hrají pro klienta zanedbatelný výdaj, který kromě toho nebude považovat za důležité kritérium pro rozhodování, kterou banku si vybrat. Zájemci o úvěr jsou citlivější na úrokové sazby a na vstupní poplatky za vyřízení a sjednání úvěru. Proto také prozatím není důvod poplatky za správu úvěrů snižovat. Zvláště v současné situaci nízkých úrokových sazeb, kdy takovéto poplatky kromě úhrady nákladů na vedení úvěru pomáhají do určité míry kompenzovat snížení úrokových výnosů. Hypotéka tak pro nespecializované banky představuje luxusnější a výnosnější produkt, který se podílí na financování produktů dalších.

Kromě toho u běžných účtů, se kterými jsme zde hypotéky srovnávali, je také nutné vzít v úvahu, že slouží jako základní „vstupní“ produkt, který má přivést klienta do banky. Lze totiž očekávat, že klient, který si zřídí v určité bance běžný účet, si zde sjedná také další finanční produkty. Platební kartou počínaje, přes hypotéku až po stavební spoření u dceřiné spořitelny. Proto banky mají dobrý důvod k tomu, aby běžné účty nezatěžovaly příliš vysokými poplatky. Naopak hypotéky, stejně jako další úvěrové produkty, mají jinou funkci: ty mají bance zajistit příjmy a zisk.

Myslíte si, že jsou poplatky účtované bankami za správu hypotečních účtů přiměřené, nebo příliš vysoké? Jaký máte názor na argumenty, kterými banky výši poplatků zdůvodňují? Vadil by vám poplatek ve výši sto korun, nebo je podle vás zanedbatelný? 

 

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Hypotéky se usadily na hladině dvou procent, zdražují pozvolna

Hypotéky opět zdražily, ale jen mírně. Průměrné úrokové sazby poskočily v červnu na 2,04 procenta. Objemy i počty uzavřených hypoték kopírují květnové výsledky.  celý článek

Petr Borkovec
Názor: ČNB zvedá prst oprávněně, Češi si berou hypotéku „na krev“

Půjčit si a pořídit vlastní bydlení je trend dnešní doby. Za vhodnou investici to považuje podle průzkumu 76 procent Čechů. A není divu. Již několik let jsou...  celý článek

Ilustrační snímek
Úrokové sazby hypoték letí vzhůru, hypotéky zdražují

Růst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů se potvrzuje. Průměrná úroková sazba v březnu vystoupala na 1,95 procenta. Navíc si ČNB připravuje půdu pro další...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.