Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Pořízení bytu na hypotéku a jeho následný pronájem je skvělou investicí

  23:00aktualizováno  23:00
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z inv
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z investic do akcií), avšak méně lidí si je ochotno připustit také velké riziko ztrát. Investování do nemovitostí stojí zatím poněkud stranou zájmu, i když jeho zhodnocení bude v mnohých případech mnohem vyšší než u zmiňovaných instrumentů a navíc riziko ztráty je neporovnatelně nižší.

Zkusme tvrzení demonstrovat na následujícím příkladu: Manželský pár s tříletým dítětem bydlící ve vlastním bytě se rozhodne investovat do bytu (2 + kk o rozloze 42 metrů čtverečných) v novostavbě na nejmenovaném pražském sídlišti za 1,1 miliónu Kč. Banka jejich žádost o hypoteční úvěr vyhodnotí kladně (muž má čistý měsíční příjem 19 tisíc Kč a jeho manželka 13 tisíc Kč) a mladý pár získá hypotéku ve výši 1,1 miliónu Kč při úrokové sazbě 8,5 procenta a délce splácení 15 let.
Jako zástavu za hypotéku použili manželé jejich byt v osobním vlastnictví s tržní hodnotou 1,6 miliónu. S bankou se dohodli na fixaci úrokové sazby na 5 let a zároveň požádali o státní podporu, která v současnosti činí 4 procenta (o jejím případném pohybu vláda rozhodne začátkem února).

Za těchto podmínek činí měsíční splátka hypotéky se státní podporou 9 075 Kč (státní podpora je ze zákona čerpána pouze na 800 tisíc a zbývajících 300 tisíc je úročeno sazbou 8,5 procenta). Rodina poskytne byt k pronájmu nájemníkovi, který bude platit po odečtení všech ostatních nákladů na bydlení manželskému páru 10 000 Kč. Splátky hypotéky bude tedy rodina financovat prostřednictvím příjmu z pronájmu a ročně na této transakci navíc získá 11 100 Kč.
Předpokládejme, že se rozdíl mezi příjmem plynoucím z pronájmu bytu a splátkami hypotéky v průběhu celého patnáctiletého cyklu splácení nezmění a za těchto podmínek by příjem z této investice činil 166 500 Kč (pro zjednodušení jsme zanedbali vliv míry inflace).

Necelých 170 tisíc Kč se může zdát s ohledem na patnáctiletý investiční horizont jako zanedbatelných, avšak při detailnější analýze již nikoliv. Je třeba si uvědomit, že kromě zmiňované částky získává zmiňovaná rodina byt za 1,1 miliónu Kč, do kterého se může navíc nastěhovat v té době již osmnáctiletý potomek. To všechno navíc při nulových vstupních nákladech. Nutnou podmínkou k získání úvěru byla pouze dostatečná bonita žadatele a zastavení bytu v osobním vlastnictví za hypotéku.

Velmi výrazně se na této investici podílel stát, neboť měsíčně přispíval 1 760 Kč. Díky jeho podpoře nečinila měsíční anuita 10 835 Kč, ale zmiňovaných 9 075 Kč. V průběhu celé doby splatnosti úvěru mladé rodině přispěl celkem 316 800 Kč. Nezanedbatelnou úlohu v této finanční kalkulaci ještě hraje možnost snížení základu daně o placené úroky z hypotéky.

Rizika zmiňované investice
Každá investice se samozřejmě neobejde bez rizika, a proto je třeba se o něm zmínit. Jak jsme již uvedli, splátky hypotečního úvěru byly financovány z pronájmu. Je třeba si tedy položit otázku, zda by tržní nájemné mohlo v průběhu zmiňovaného investičního horizontu nějak dramaticky klesnout. To je samozřejmě ovlivňováno nabídkou a poptávkou po bydlení v Praze, avšak nedomnívám se, že by mohlo klesnout pod hodnotu rovnající se výši měsíční splátky.

Na druhé straně naší investice stojí výdajová složka v podobě měsíční anuity. Co se týče prvních pěti let, tak tam je o její výši jasno. Úroková sazba je totiž na pět let fixovaná a s ní také čtyřprocentní státní podpora. Pro zbývajících deset let splácení hypotéky existují dva rizikové faktory. V první řadě jde o nejistotu, kam se mohou vyšplhat úrokové sazby na hypotéky a potom také jak bude stát podporovat hypoteční úvěry.
Vzhledem k poměrně nízké a stabilní inflaci je pravděpodobnost výraznějšího zvýšení úrokových sazeb poměrně malá a tak mnohem větší riziko spočívá v redukci státní podpory. Její snížení kupříkladu na dvě procenta by za výše uvedených předpokladů přibližně vedlo k vyrovnání měsíční anuity a příjmu z nájemného. I v takovém případě by však byla zmiňovaná investice více než atraktivní, neboť při relativně nízké vstupní investici získá rodina byt za 1,6 miliónu Kč.

Nemyslíte, že hypotéka se státní podporou je ideální investice, která předčí instrumenty finančního a kapitálového trhu? Podělte se s námi o vaše názory.

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Přichází renesance úvěrů ze stavebního spoření? Rozhodne o tom ČNB

Zdá se, že úvěry ze stavebního spoření jsou opět v kurzu. Naznačují to údaje o nově poskytnutých úvěrech i aktivity stavebních spořitelen přizpůsobit svoji...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky mírně zlevňují, stále se drží na hladině dvou procent

Hypotéky si daly letní pauzu a mírně zlevnily. Průměrná úroková sazba poklesla, a to na 2,02 procenta. V červenci klesl jak počet, tak i objem nových...  celý článek

Martin Mašát
NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

V září se 60 miliard korun octne „na ulici“
V září se 60 miliard korun octne „na ulici“

České ministerstvo financí včera oznámilo, že v září neprodá žádné nové pokladniční poukázky a jen 16 miliard korun dlu... celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.